En stabil grund, schyssta lokaler och läget, läget, läget

DN kör vidare på sin serie Boskolan tidigare uppmärksammad här – idag med del 3 där man sätter föreningens ekonomi under lupp. Det vill säga då bostadsrättsföreningen. Dessutom en snutt om hur det kan vara att få ihop en styrelse som funkar, det är inte alltid så lätt.

Det är inte mitt specialistområde men vi som är byggkonsulter gränsar till det och Sync är inblandade ibland. Vi gör en del underhållsplaner åt brf:er, vi hjälper några med att bygga vindslägenheter eller bygga om och några att byggas från start. Men det där att läsa bokslut och bedöma nyckeltal är inte min grej, däremot tycker jag det att det ofta finns en del bra att veta i brf:ens ekonomiska plan.

Så det här år inget tips om hur man skall göra, det är hur jag skulle tänkt om jag tittat på lägenhet och – märk väl – jag gör inte alltid rätt.

Som insnöad byggare så är jag intresserad av byggnaden förstås, och undrar om det står på en stabil grund. En gammal kåk som står inför en grundförstärkning måste ha en god summa i brf:ens renoveringsfond, annars kan de svida. Husets kläder är också viktigt, taket måste få lite kärlek ibland och fönstren håller inte utan underhåll. Inget av detta är något större problem om tidigare styrelser gjort sitt jobb, haft ordning på sin underhållsplan och också följt den.

Numera är dessutom den tekniska biten när det gäller energioptimering intressant. Både för samvetet och för de boendes plånbok är det viktigt att kåken drar så lite det är möjligt. De åtgärderna kan sägas vara kostnadsneutrala på sikt och inte påverka värdet men kan innebära en investering och lite pyssel för styrelsen.

En annan sak som jag lärt mig med tiden är betydelsen av att ha bra lokaler centralt. Den brf som ligger i centrala stan med butiksläge eller lämplig plats för restaurang är att gratulera. Intäkterna från dem är guld värda. Jag tror inte alla inser att lokalhyresgästerna faktiskt höjer värdet på lägenheten. Faktiskt så ser vi ibland boende i brf:er som inte inser att de är hyresvärd åt verksamheten och att butiken eller restaurangen betalar en god del av föreningens intäkter. Alltså indirekt den boendes egna intäkter.

En sista slag överkurs om brf:er är att kolla efter outnyttjad yta. Det är en fantastisk möjlighet att ha en byggnad mitt inne i centrum där det är möjligt att bygga mer uthyrningsbar yta eller att bygga fler lägenheter. Man skall i och för sig passa sig, det är lätt att göra en önskekalkyl. Ombyggnadskostnaden kan var lika hög som försäljningspriset men faktum kvarstår att det ändå är en god affär givet den avgiften per kvm som föreningen sen får in i all framtid. Mer om detta här.

Sen självklart så är läget viktigt, en attraktiv adress kommer vara attraktiv även i dåliga tider. Närhet till skolor, daghem eller systembolag (eller vad man nu värdesätter) kan förändras med tiden men bra utsikt försvinner inte så lätt. Närhet till kollektivtrafik brukar vara ganska stabil, det är bra

—–

UPPDATERING:
Nu när DN´s artikel är några timar gammal har den fått lite kommentarer, det går lite i den tonen som jag hade förra veckan. Folk vill ha mer handfasta direktiv. Den kritiken landar tungt även här på Syncbloggen, men jag tror inte man kan vara så mycket mer exakt. Det man bör göra är att skaffa den expertis som behövs.

—–

Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar och deras relation till byggare här, här o här.

—–

Annonser

Patienten dog – jag tror det var rörläggarens fel

Igår var det besiktning på ett balkongjobb. Jag var där som bister representant för en bostadsrättsförening, där var också en besiktningsman en glad entreprenör och en kille från föreningens styrelse.

Alla som gått en byggbesiktning vet att det är en form av luciatåg för vuxna män där besiktningsmannen och entreprenören petar i detaljer och alla andra går runt och pratar om annat. Att besiktiga balkonger är omöjligt ännu mer tradigt, när man sett tre stycken så är det rätt tjatigt sen att mäta säkerhetsavstånd och diskutera mjukfogens bredd och målningens finish. Efter balkong nr fem är vi ganska less.

Så istället pratar jag och styrelsens utsände om den korkade rörläggaren som gjorde bort sig på detta jobbet. Han som väldigt klantigt bonkade upp ett stort hål i gipsen för att göra sitt lilla ingrepp. Så totalt okänslig för finess och god uppfostran så upprepade idioten dessutom denna manöver i flera lägenheter i huset, förmodligen för att vara helt säker på att alla skulle få veta att han jävlar i mig inte tyckte om håltagning. Betong i sandlådan, mjuka paket på julafton, svår mobbing kan i och för sig också varit bidragande orsaker till hans agerande.

Eftersom jag är lic. amatörpsykolog och kan djupanalysera vad som helst på en sekund så sa jag att rörläggaren var ett gott exempel på en viss sorts hantverkare. Tyvärr finns det sådana, de som demonstrativt gör skada om de tvingas göra något de själva inte anser är deras jobb. Dessa killar saknar helt helhetssyn på vad vi i byggbranschen levererar och omtanke om slutkunden.

Styrelsens utsände som är kirurg till professionen säger då:

– Tänk om jag gjorde så på jobbet. Tjohoo, operationen av knät gick kanonbra. Patienten dog visserligen, big deal, men knät funkar.

Ja, tänk.

Sync tänker.

<paus för tänkande>

Sync undrar.

Sync undrar hur många av våra patienter (kunder och projekt) som dör eller i alla fall lider svårt för att ganska många av oss inte kan se helheten och inte ser sin egen roll i ett stort sammanhang?