En stabil grund, schyssta lokaler och läget, läget, läget

DN kör vidare på sin serie Boskolan tidigare uppmärksammad här – idag med del 3 där man sätter föreningens ekonomi under lupp. Det vill säga då bostadsrättsföreningen. Dessutom en snutt om hur det kan vara att få ihop en styrelse som funkar, det är inte alltid så lätt.

Det är inte mitt specialistområde men vi som är byggkonsulter gränsar till det och Sync är inblandade ibland. Vi gör en del underhållsplaner åt brf:er, vi hjälper några med att bygga vindslägenheter eller bygga om och några att byggas från start. Men det där att läsa bokslut och bedöma nyckeltal är inte min grej, däremot tycker jag det att det ofta finns en del bra att veta i brf:ens ekonomiska plan.

Så det här år inget tips om hur man skall göra, det är hur jag skulle tänkt om jag tittat på lägenhet och – märk väl – jag gör inte alltid rätt.

Som insnöad byggare så är jag intresserad av byggnaden förstås, och undrar om det står på en stabil grund. En gammal kåk som står inför en grundförstärkning måste ha en god summa i brf:ens renoveringsfond, annars kan de svida. Husets kläder är också viktigt, taket måste få lite kärlek ibland och fönstren håller inte utan underhåll. Inget av detta är något större problem om tidigare styrelser gjort sitt jobb, haft ordning på sin underhållsplan och också följt den.

Numera är dessutom den tekniska biten när det gäller energioptimering intressant. Både för samvetet och för de boendes plånbok är det viktigt att kåken drar så lite det är möjligt. De åtgärderna kan sägas vara kostnadsneutrala på sikt och inte påverka värdet men kan innebära en investering och lite pyssel för styrelsen.

En annan sak som jag lärt mig med tiden är betydelsen av att ha bra lokaler centralt. Den brf som ligger i centrala stan med butiksläge eller lämplig plats för restaurang är att gratulera. Intäkterna från dem är guld värda. Jag tror inte alla inser att lokalhyresgästerna faktiskt höjer värdet på lägenheten. Faktiskt så ser vi ibland boende i brf:er som inte inser att de är hyresvärd åt verksamheten och att butiken eller restaurangen betalar en god del av föreningens intäkter. Alltså indirekt den boendes egna intäkter.

En sista slag överkurs om brf:er är att kolla efter outnyttjad yta. Det är en fantastisk möjlighet att ha en byggnad mitt inne i centrum där det är möjligt att bygga mer uthyrningsbar yta eller att bygga fler lägenheter. Man skall i och för sig passa sig, det är lätt att göra en önskekalkyl. Ombyggnadskostnaden kan var lika hög som försäljningspriset men faktum kvarstår att det ändå är en god affär givet den avgiften per kvm som föreningen sen får in i all framtid. Mer om detta här.

Sen självklart så är läget viktigt, en attraktiv adress kommer vara attraktiv även i dåliga tider. Närhet till skolor, daghem eller systembolag (eller vad man nu värdesätter) kan förändras med tiden men bra utsikt försvinner inte så lätt. Närhet till kollektivtrafik brukar vara ganska stabil, det är bra

—–

UPPDATERING:
Nu när DN´s artikel är några timar gammal har den fått lite kommentarer, det går lite i den tonen som jag hade förra veckan. Folk vill ha mer handfasta direktiv. Den kritiken landar tungt även här på Syncbloggen, men jag tror inte man kan vara så mycket mer exakt. Det man bör göra är att skaffa den expertis som behövs.

—–

Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar och deras relation till byggare här, här o här.

—–

4 reaktioner på ”En stabil grund, schyssta lokaler och läget, läget, läget

  1. Har du läst Jane Jacobs? Speciellt då ”The death and life of great american cities”.

    Gammal bok, men det refereras ganska friskt till den fortfarande när man diskuterar stadsplanering.

    Handlar väldigt mycket om det du tar upp i detta inlägg, och varför det är bra med en restaurang i bottenvåningen, utöver hyresintäkter.

    Här är lite Jane Jacobs:

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s