Ombyggnad av råvind till bostad – förstudie

Att bygga om råvind till bostad, det är ingen lek. Det är svårt. Ingen promenad i parken, nej, det är i så fall mer som en bal på slottet. Det kan alltså vara urtrist, långtråkigt och urtrist men ibland är det helt *inandningspaus* helt underbart.

Problemen man som bostadsrättsförening möter har jag avhandlat i ett inlägg för ganska länge sen, det inlägget är fortfarande aktuellt och ofta läst. Jag får mail om frågor allt som oftast och svarar på de flesta efter förstånd. I regel föreslår jag att man gör en enkel förstudie för att ta reda på var man står. (att jag talar i egen sak här är väl uppenbart men förhoppningsvis ok ändå, det finns ju många andra konsulter som är bra. Flera stycken.)

 

Skiss vind, sektioner (syncroniseramera)

– – – – –

I en enkel förstudie försöker vi samla de fakta som krävs för att ta de rätta besluten i projektet. Med besök på platsen och några tidiga skisser till hjälp så försöker vi få med det tekniska, juridiska och ekonomiska aspekterna. Väldigt blygsamt så försöker vi också få med de mer känslomässiga delarna, hur boende kommer påverkas, hur de olika alternativen kan slå inom föreningen och vilken påfrestning man står inför.

Förstudien skall alltså hjälpa till att göra kloka val. Krasst kan man säga att det finns två alternativ i startläget:

– 1. att bygga nya lägenheter eller
– 2. att koppla råvinden till översta våningen som etage.

Om man ser möjligheten att bygga nya bostäder så står men därefter inför valet att antingen:
– 1.1. driva ett eget byggprojekt och sen sälja färdiga bostäder eller
– 1.2. sälja vinden som den står till en byggfirma/exploatör

Om man konstaterar att det alternativ som funkar bäst är att koppla råvinden till översta våningen som etage och ge de som har turen att bo överst chansen att förgylla sina lägenheter med så ställs en BRF inför följande beslut:
– 2.1 utföra ombyggnaden i egen regi och sälja färdig yta till respektive boende eller
– 2.2 låta de boende, var för sig eller gemensamt, utföra arbetet.

– – – – –

Det första vi tittar på är möjligheten att få upp hissen till vindsvåningen med rimliga medel. Det är självklart för att för kunna klara kraven på tillgänglighet men faktiskt också av rent kommersiella skäl – köpare av dyra vindsvåningar vill åka hiss hela vägen upp.
Faktiskt så har vår numera fd bostadsminister Stefan Attefall 2014 fått igenom en lagändring som ger möjlighet till Attefallslägenheter, max 35 m2 utan krav på hiss som jag skrivit om tidigare, det kan vara guld värt i vissa lägen.

Nästa grej vi kollar på är vindens fysiska struktur. Vi mäter in avloppsstammar, takstolar, murstockar och allt som har betydelse. Vi sammanställer det i en ”begränsningsritning” som är snäppet mer noggrann än de relationsritningar som oftast finns i ett arkiv nånstans. Begränsningsritning är inget vedertaget begrepp i branschen men namnet säger allt. Det är den begränsning man kan vänta sig och de ramar en arkitekt måste hålla sig inom.(man vinner inga populäritetspriser på arkitektkontoren med den inställning, jag vet, det inskränker skapandet och gestaltandet men livet är hårt…)

Ytterligare en kontrollpunkt är att kolla med kommunen. Man vill veta vad detaljplanen säger, vad det finns för möjligheter att bygga takkupor, takfönster och terrasser. Den kan i det läget även vara bevarandefrågor där en antikvarie för hjälpa till så man inte pajar kulturhistoriska värden.

En sak man inte skall glömma är byggnaden i övrigt. Brf:en har förhoppningsvis en underhållsplan som ger lite ledning. Framtida stambyten, eventuellt byte ventilationslösning och rökkanaler som är eller skall sättas i bruk är styrande för projektering av de nya lägenheterna. Om man tänker sig att det finns lokaler i  bottenplanet så är viktigt att deras väg upp med ventilationskanaler är säkrad. när det finns restauranger  så krävs ofta fri väg för en luftare från fettavskiljaren. (ett tips är att inte släppa ut dem för nära takterrasser och fönster – det luktar lik ibland)

Det svåraste kan fånigt nog vara att omlokalisera de förråd som ofta finns på råvindarna. De funktionerna förvisas till lite sämre, lite trängre platser, inte sällan i källare med sämre takhöjd och högre sunkfaktor. Alla boende gillar inte detta och det kan vara en pedagogisk utmaning att förklara nyttan och vinsten så alla är med på tåget.

– – – – –

Sektion, skissSektion, skiss - Kopia

Så här kan det se ut i ett ganska typiskt hus. Arkivritningen kollas på plats och avvikelser noteras. Erfarenheten säger att man minst behöver lägga på 100 mm på golvet för att lösa brand- och ljudkrav för nya lägenheter. Skall man börja dra avlopp i sidled så förlorar man mer ändå. Erfarenheten säger också att man kan räkna ca 500 mm rakt ner från råsponten för att få färdig innertakshöjd när luftspalt, isolering och två (ibland tre) brandskyddande lager gips kommit på plats.(Det kan naturligtvis bli lite tråkigt för den som optimistiskt har räknat in för mycket yta och volym från början, men det är hårda fakta, inget annat)

Plan, skissPlan, skiss - Kopia

Med begränsningsritningen som utgångspunkt gör vi en beräkning på volymer och möjlig BOA (boarea). Sen ritar vi ett förslag på lägenhetsindelning och kanske till och med en planlösning. Vi vet att vi måste ha ett fönster mot gatan för utrymning via räddningstjänstens stegbil. De bullerregler som gäller än så länge gör att vi måste ha en tyst sida mot gården. Lägenheternas planlösning styrs av just de kraven tillsammans med kraven på tillgänglighet.

Till sist gör vi en ovetenskaplig men någorlunda pricksäker budget med gissningar på försäljningspriser (=intäkter) och kostnader för de alternativ som funkar i projektet. Sen packar vi ihop alltihop ett ett litet gulligt, digitalt paket som avslutas med några goda råd om hur vi tycker man skall vidare. (Om vi inte tycker man skall gå vidare så skriver vi förstås det)

Typ så.

– – – – –

Annonser

Är råvinden en våning eller en vind?

Pär Thurfjell

Pär Thurfjell, Helhetshus

Gårdagens inlägg på bloggen om Attefallslägenheter skickade ett samtal till arkitekten Pär, ända från Stockholm, minsann. Personen som ringde var nyfiken på vad han kunde använda denna nya kunskap. 🙂

– – – – –

Själv pratade jag med Pär och kom in på spåret om vad som är vind. Det är ju inte självklart att alla råvindar definieras som vind. En del av dem kan ju faktiskt vara det som kallas för våning. Normalt sett är det bättre, högre höjd och mera volym. Men formuleringen som Attefallslägenheterna bygger på är just ”vind”. Inte våning.

Enligt definitionen nedan är det en våning om byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. Byggnadshöjden är då avståndet mellan markens medelnivå till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak.

Våning, inte vind

Våning, inte vind

Vind, inte våning

Vind, inte våning

Så ironiskt nog så verkar det med generösare volym i vissa fall bli sämre chans att få bygga Attefallslägenheter.

Eftersom vi alltid jagar maximalt med BOA i projekten så har vi jobbat hårt för att hålla ner uppbyggnad av golv och trycka upp takkonstruktionen så långt det är möjligt. Snedtaket gör att man förlorar BOA annars.
(I ett annars ganska litet projekt räknade jag ut att varje centimeter extra golvtjocklek ”kostade” ca 1,5 m2 BOA, vilket motsvarade ca 60 000 kr i det fallet. På en mer exklusiv adress i ett större projekt blir det förstås mycket mer )

Här kanske man hellre bygger upp bjälklagskonstruktionen för att kunna definiera vinden som vind 🙂

– – – – –

Plan- och byggförordning (2011:338) 1 kap 4 §

4 § Med våning avses i denna förordning ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv.
En vind ska anses vara en våning endast om

1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och
2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida.
– – – – –

Ombyggnad av råvind till Attefallslägenheter

SpeakerHar alla hört talas om Attefallslägenheter?
Inte?
Någon?

Nehe. Det är ändå en smärre revolution i vindsombyggarbranschen. Attefallslägenheten kan få långtgående effekter och det har fått väldigt lite uppmärksamhet jämfört sitt mindre syskon Attefallshuset.

Attefallshuset är väldigt omskrivet och säkert populärt hos villaägarna. Åtminstone tills de inser att det i princip inget förändrar i bygglovshanteringen annat än att själva lovet hanteras som en anmälningspliktig åtgärd. Att man får bygga på prickad mark om ingen invänder emot det verkar vara största skillnaden trots allt.

Jag tror inte Attefallshuset får någon större effekt på bostadsbristen annat än att en del kan erbjuda ett lite lyxigare gästhus när släkten kommer och hälsar på.

Attefallslägenheter däremot, det kan bli grejor det. Den som läst om ombyggnad av råvindar här vet att det är ett kärt ämne på Sync Blog. Nu finns det alltså nytt bränsle för  fler inlägg på det temat.

Jag har sett att alldeles aktuellt exempel där man under flera år försökt rita och lösa lägenheter på en exklusiv adress i Göteborg men inte lyckats hitta rätt. Avsaknad av hiss i huset och svårigheten i att få dit en sån gjorde det svårt för att inte säga omöjligt att lösa.

Bild på vindDen 2 juli lämnade en nytänkande arkitekt istället in en bygglovsansökan på Attefallslägenheter. Bygglov beviljades tre veckor senare, förmodligen med viss glädje även på Stadsbyggnadskontoret.

Alla lägenheter är under 35 m2 och kan därför byggas nya med sänkt tillgänglighet (se standarden SS 914221:2006). Det innebär framförallt att man slipper undan hissen och minskar på funktionsmåtten inne i lägenheterna.

Istället för 5-6 svårsålda, stora lägenheter i etage så kan nu en BRF bygga 13 st attraktiva, små lägenheter i stans partykvarter.

Man ber att få gratulera alla inblandade 🙂
(och ett litet tack till Stefan Attefall är på sin plats)

– – – – –

Överkurs för vetgiriga besserwissers

I en ändring av PBL – SFS 2014:224 – kan man läsa:

”Vidare får avsteg från kraven i 1 § 3 och 4 § första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 kvadratmeter inreds på en vind.”

– – – – –

På Boverket.se kan man läsa:

SMÅ BOSTÄDER

I avsnittet om bostadsutformning i BBR införs lättnader för alla bostäder med en boarea om högst 35 kvadratmeter.

  • Begreppet bostäder om högst 35 kvadratmeter införs. För sådana bostäder kan funktionen daglig samvaro samt funktionen sömn/vila överlappa varandra helt eller delvis på samma plats, och funktionen måltider samt funktionen hemarbete överlappa varandra helt eller delvis på samma plats. Det räcker att det finns utrymme för en säng som också kan användas som soffa och det räcker med utrymme för ett bord som växelvis kan användas som matplats och arbetsplats.
  • Begreppet ungdomsbostäder tas bort. Små bostäder avsedda för ungdomar omfattas av de generella lättnaderna för bostäder om högst 35 kvadratmeter.
  • Bostäderna behöver inte vara avskiljbara, det vill säga alla funktioner utom hygien får finnas i ett och samma rum utan att kunna skiljas av. Man behöver därför bara ha ett fönster.
  • Köksinredning och utrymme för förvaring kan göras mindre.

– – – – –

Bygga vindslägenheter, sälja råvind eller inte göra något alls?

Jag fick ett samtal i våras. Det var en kille som fått mitt nummer av en gemensam bekant. Han ringde för att han visste att vi har haft hand om en del vindsprojekt i Göteborg. Han bor i en Brf i stan med en stor och fin råvind. Kvarteren mellan Södra Vägen och Sten Sturegatan är attraktiva och har en del fina vindslägenheter, bra förutsättning helt klart.

Samtalet gick väl lite grann ut på att han ville veta hur man skall tänka, vad man skall göra och om det finns pengar att tjäna. Att han frågade berodde mest på att undrade om styrelsen i hans förening tänkte rätt.

Möjligheten att exploatera vindar är högintressant för många. Både för dem som vill förtäta staden och de som vill ha en attraktiv bostad i centralt läge. Den som äger en råvind sitter på en möjlig guldklimp, med rätt förutsättningar kan man tjäna pengar. Igår bubblade frågan upp igen i ett annat sammanhang. även det en attraktiv adress i Göteborg.

Frågan var – hur gör man? Vilka är riskerna?

—–

Alltså, jag hoppas att jag inte avslöjar alltför mycket hemligt nu. Det här är vår födkrok i den dagliga verksamheten och kunskap som vi säljer, men min filantropiska personlighet har just nu övertaget, så jag kör på.

Startläget är att en bostadsrättsförening har en outnyttjad råvind. Är det en hyresfastighet blir ekvationen svårare, det är nästan hopplöst att få ta ut den hyra som krävs för att få bra avkastning på investeringen i ett ekonomiskt vanskligt ombyggnadsprojekt.

Byggtiden kan vara en jobbig påfrestning på grannsämjan och blir ofelbart det givna samtalsämnet i hissen. Lindrigt uttryckt. Buller och byggställningar, gubbar som skriker och stökar ner, ett ändlöst byggande som aldrig verkar bli klart.

Så.

Startläget är alltså att en Brf har en vind. Den som läst här tidigare vet att vi forskat på området. Det faktum att det mer eller mindre är en lekmannastyrelse med mer eller mindre kunskap om byggande och dessutom människor med mer eller mindre intresse för att engagera sig i styrelsearbete så har man redan här ett möjligt problem. Att övriga boende i huset som inte jobbar aktivt i styrelsen har åsikter och synpunkter om den gemensamma ekonomin gör det inte lättare.
(Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar, härhärhär o här.)

—–

Det finns i stort sett två varianter på vindsombyggnad, antingen bygger man nya lägenheter eller så får de boende som ligger närmast inunder bygga en etagevåning och alltså en större lägenhet. Det senare alternativet kan vara det enklaste många gånger men det är uppenbart att övriga i huset då måste vara nöjda med att Brf:en fått mer inkomstbringande BOA (boarea) och att grannarna på översta våningen betalt ett marknadsmässigt pris, annars kan det bli grinigt.

Att bygga nya lägenheter ger det sannolikt bästa ekonomiska utfallet om vissa förutsättningar kan uppnås. Man måste i princip alltid höja hissen våning*, sen måste nya lägenheter ha fönster mot gatan (utrymning vid brand), fönster mot gården (tyst sida för sovrum), dagsljus och lite andra bra-att-ha-egenskaper. Självklart är utsikt över ett vackert taklandskap med Vinga Fyr i fjärran värt en del.  Självklart är en infälld terrass i västerläge bra för försäljningspriset. Självklart skall det finnas plats för en Teppanyaki-häll 🙂 Notera dock att stort och lyxigt inte betyder att vinsten blir större.

För en arkitekt med fria händer (eller för vem som helst, faktiskt) är det inga som helst problem att rita skitfräcka lägenheter, problemet är att rita lägenheter där man jämkat ambitionen med byggkostnaden med priset köparna vill betala. Projektet skall ge vinst, annars är det ju liksom ingen idé att göra något. Den eviga frågan om en infälld terrass lönar sig har fortfarande inget entydigt svar. Tyvärr.

—–

En Brf kan enkelt uttryckt välja två vägar, antingen sälja råvinden och låta någon annan ta risken/möjligheterna eller så kan Brf:en anlita en entreprenör och låta bygga om vinden i egen regi, sälja färdiga lägenheter och själv kamma hem hela vinsten (eller ta hela förlusten). Svårt val.

Det vanligaste är nog att en Brf går på säkerhet. Att sälja råvinden till en entreprenör har inte helt eliminerat riskerna men det är betydligt mindre. Förutom den summa som kommer in i affären så får Brf:en så småningom något som är värt rätt så mycket, man får ny BOA i bägge fallen.

Ny BOA ger mer avgifter till föreningen vilket är till gagn för alla i huset. Det kan dessutom vara ett bra sätt att hålla sig ifrån risken att bli en oäkta förening. Brf:er med stora, attraktiva lokaler i gatuplanet och sköna hyror som rullar in mår ibland bra av att öka sin BOA av det skälet.

—–

Så kort sagt – det handlar om den fysiska förutsättningen på råvinden och i byggnaden, styrelsens förutsättningar och ambition att delta i ett byggprojekt och till sist det viktigaste – Brf:ens ekonomiska vinning.

Frågor på det?

—–

Uppdatering 1: Det verkar finnas frågor :), se kommentarstråden nedan, där finns några frågor och svar.
Vill du kontakta Syncronisera så maila mattias.johansson@syncprojekt.se
Uppdatering 2: Syncronisera kommer lustigt nog att jobba en del i Stockholm framöver och kan därför ta uppdrag även där numera. Inte samma kontaktnät och koll på entreprenörer där i grunden är det liknande projekt, fast annan utsikt.
Uppdatering 3: Det har kommit helt nya förutsättningar för att bygga små lägenheter utan hiss – Det beskriv bättre här i detta inlägget om Attefallslägenheter
Uppdatering 4: Ett inlägg om Förstudien kan vara värt för den att läsa som inte redan gett upp 🙂

—–