Ombyggnad av råvind till bostad – förstudie

Att bygga om råvind till bostad, det är ingen lek. Det är svårt. Ingen promenad i parken, nej, det är i så fall mer som en bal på slottet. Det kan alltså vara urtrist, långtråkigt och urtrist men ibland är det helt *inandningspaus* helt underbart.

Problemen man som bostadsrättsförening möter har jag avhandlat i ett inlägg för ganska länge sen, det inlägget är fortfarande aktuellt och ofta läst. Jag får mail om frågor allt som oftast och svarar på de flesta efter förstånd. I regel föreslår jag att man gör en enkel förstudie för att ta reda på var man står. (att jag talar i egen sak här är väl uppenbart men förhoppningsvis ok ändå, det finns ju många andra konsulter som är bra. Flera stycken.)

 

Skiss vind, sektioner (syncroniseramera)

– – – – –

I en enkel förstudie försöker vi samla de fakta som krävs för att ta de rätta besluten i projektet. Med besök på platsen och några tidiga skisser till hjälp så försöker vi få med det tekniska, juridiska och ekonomiska aspekterna. Väldigt blygsamt så försöker vi också få med de mer känslomässiga delarna, hur boende kommer påverkas, hur de olika alternativen kan slå inom föreningen och vilken påfrestning man står inför.

Förstudien skall alltså hjälpa till att göra kloka val. Krasst kan man säga att det finns två alternativ i startläget:

– 1. att bygga nya lägenheter eller
– 2. att koppla råvinden till översta våningen som etage.

Om man ser möjligheten att bygga nya bostäder så står men därefter inför valet att antingen:
– 1.1. driva ett eget byggprojekt och sen sälja färdiga bostäder eller
– 1.2. sälja vinden som den står till en byggfirma/exploatör

Om man konstaterar att det alternativ som funkar bäst är att koppla råvinden till översta våningen som etage och ge de som har turen att bo överst chansen att förgylla sina lägenheter med så ställs en BRF inför följande beslut:
– 2.1 utföra ombyggnaden i egen regi och sälja färdig yta till respektive boende eller
– 2.2 låta de boende, var för sig eller gemensamt, utföra arbetet.

– – – – –

Det första vi tittar på är möjligheten att få upp hissen till vindsvåningen med rimliga medel. Det är självklart för att för kunna klara kraven på tillgänglighet men faktiskt också av rent kommersiella skäl – köpare av dyra vindsvåningar vill åka hiss hela vägen upp.
Faktiskt så har vår numera fd bostadsminister Stefan Attefall 2014 fått igenom en lagändring som ger möjlighet till Attefallslägenheter, max 35 m2 utan krav på hiss som jag skrivit om tidigare, det kan vara guld värt i vissa lägen.

Nästa grej vi kollar på är vindens fysiska struktur. Vi mäter in avloppsstammar, takstolar, murstockar och allt som har betydelse. Vi sammanställer det i en ”begränsningsritning” som är snäppet mer noggrann än de relationsritningar som oftast finns i ett arkiv nånstans. Begränsningsritning är inget vedertaget begrepp i branschen men namnet säger allt. Det är den begränsning man kan vänta sig och de ramar en arkitekt måste hålla sig inom.(man vinner inga populäritetspriser på arkitektkontoren med den inställning, jag vet, det inskränker skapandet och gestaltandet men livet är hårt…)

Ytterligare en kontrollpunkt är att kolla med kommunen. Man vill veta vad detaljplanen säger, vad det finns för möjligheter att bygga takkupor, takfönster och terrasser. Den kan i det läget även vara bevarandefrågor där en antikvarie för hjälpa till så man inte pajar kulturhistoriska värden.

En sak man inte skall glömma är byggnaden i övrigt. Brf:en har förhoppningsvis en underhållsplan som ger lite ledning. Framtida stambyten, eventuellt byte ventilationslösning och rökkanaler som är eller skall sättas i bruk är styrande för projektering av de nya lägenheterna. Om man tänker sig att det finns lokaler i  bottenplanet så är viktigt att deras väg upp med ventilationskanaler är säkrad. när det finns restauranger  så krävs ofta fri väg för en luftare från fettavskiljaren. (ett tips är att inte släppa ut dem för nära takterrasser och fönster – det luktar lik ibland)

Det svåraste kan fånigt nog vara att omlokalisera de förråd som ofta finns på råvindarna. De funktionerna förvisas till lite sämre, lite trängre platser, inte sällan i källare med sämre takhöjd och högre sunkfaktor. Alla boende gillar inte detta och det kan vara en pedagogisk utmaning att förklara nyttan och vinsten så alla är med på tåget.

– – – – –

Sektion, skissSektion, skiss - Kopia

Så här kan det se ut i ett ganska typiskt hus. Arkivritningen kollas på plats och avvikelser noteras. Erfarenheten säger att man minst behöver lägga på 100 mm på golvet för att lösa brand- och ljudkrav för nya lägenheter. Skall man börja dra avlopp i sidled så förlorar man mer ändå. Erfarenheten säger också att man kan räkna ca 500 mm rakt ner från råsponten för att få färdig innertakshöjd när luftspalt, isolering och två (ibland tre) brandskyddande lager gips kommit på plats.(Det kan naturligtvis bli lite tråkigt för den som optimistiskt har räknat in för mycket yta och volym från början, men det är hårda fakta, inget annat)

Plan, skissPlan, skiss - Kopia

Med begränsningsritningen som utgångspunkt gör vi en beräkning på volymer och möjlig BOA (boarea). Sen ritar vi ett förslag på lägenhetsindelning och kanske till och med en planlösning. Vi vet att vi måste ha ett fönster mot gatan för utrymning via räddningstjänstens stegbil. De bullerregler som gäller än så länge gör att vi måste ha en tyst sida mot gården. Lägenheternas planlösning styrs av just de kraven tillsammans med kraven på tillgänglighet.

Till sist gör vi en ovetenskaplig men någorlunda pricksäker budget med gissningar på försäljningspriser (=intäkter) och kostnader för de alternativ som funkar i projektet. Sen packar vi ihop alltihop ett ett litet gulligt, digitalt paket som avslutas med några goda råd om hur vi tycker man skall vidare. (Om vi inte tycker man skall gå vidare så skriver vi förstås det)

Typ så.

– – – – –

2 reaktioner på ”Ombyggnad av råvind till bostad – förstudie

  1. Tjena!

    Jag bor högst upp i ett sekelskifteshus i Göteborgs innerstad och har dessutom en tom oanvänd vindsyta ovanför mig. Därav har jag ett personligt intresse i att utreda möjligheten till vindskonvertering. Vi har även fler tomma ytor ovanför andra lägenheter i föreningens totalt fyra fastigheter. Jag är med i styrelsen i bostadsrättsföreningen.

    Kan ni hjälpa till med en utredning för att få dels förutsättningar, eventuella fallgropar samt även rekomendationer för vindskonvertering?

    Tacksam om du isåfall kunde slänga iväg ett email eller allra bäst om vi kunde pratas vid på tel?

  2. Hej!

    Vi bor i en sekelskiftestrea i Stockholms innerstad högst upp i fastigheten. Ovanför oss är vinden outnyttjad. Vi ser en potential till att bygga på den ytan för att vi ska få en etagelägenhet. Vi har träffat olika arkitekter som tittat på vinden och bekräftat möjligheterna.

    Dock, vi skulle redan i detta tidiga skede, dvs innan arkitekter och konstruktörer ritat klart, få mer information om helheten av ett sådant projekt samt få reda på ungefärliga byggkostnader och andra kostnader. Har du någon möjlighet att hjälpa till med tips och rekommendationer för detta projekt men även konkreta förslag på byggföretag som kan komma och titta på detta?

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s