Jag fick ett samtal i våras. Det var en kille som fått mitt nummer av en gemensam bekant. Han ringde för att han visste att vi har haft hand om en del vindsprojekt i Göteborg. Han bor i en Brf i stan med en stor och fin råvind. Kvarteren mellan Södra Vägen och Sten Sturegatan är attraktiva och har en del fina vindslägenheter, bra förutsättning helt klart.
Samtalet gick väl lite grann ut på att han ville veta hur man skall tänka, vad man skall göra och om det finns pengar att tjäna. Att han frågade berodde mest på att undrade om styrelsen i hans förening tänkte rätt.
Möjligheten att exploatera vindar är högintressant för många. Både för dem som vill förtäta staden och de som vill ha en attraktiv bostad i centralt läge. Den som äger en råvind sitter på en möjlig guldklimp, med rätt förutsättningar kan man tjäna pengar. Igår bubblade frågan upp igen i ett annat sammanhang. även det en attraktiv adress i Göteborg.
Frågan var – hur gör man? Vilka är riskerna?
—–
Alltså, jag hoppas att jag inte avslöjar alltför mycket hemligt nu. Det här är vår födkrok i den dagliga verksamheten och kunskap som vi säljer, men min filantropiska personlighet har just nu övertaget, så jag kör på.
Startläget är att en bostadsrättsförening har en outnyttjad råvind. Är det en hyresfastighet blir ekvationen svårare, det är nästan hopplöst att få ta ut den hyra som krävs för att få bra avkastning på investeringen i ett ekonomiskt vanskligt ombyggnadsprojekt.
Byggtiden kan vara en jobbig påfrestning på grannsämjan och blir ofelbart det givna samtalsämnet i hissen. Lindrigt uttryckt. Buller och byggställningar, gubbar som skriker och stökar ner, ett ändlöst byggande som aldrig verkar bli klart.
Så.
Startläget är alltså att en Brf har en vind. Den som läst här tidigare vet att vi forskat på området. Det faktum att det mer eller mindre är en lekmannastyrelse med mer eller mindre kunskap om byggande och dessutom människor med mer eller mindre intresse för att engagera sig i styrelsearbete så har man redan här ett möjligt problem. Att övriga boende i huset som inte jobbar aktivt i styrelsen har åsikter och synpunkter om den gemensamma ekonomin gör det inte lättare.
(Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar, här, här, här o här.)
—–
Det finns i stort sett två varianter på vindsombyggnad, antingen bygger man nya lägenheter eller så får de boende som ligger närmast inunder bygga en etagevåning och alltså en större lägenhet. Det senare alternativet kan vara det enklaste många gånger men det är uppenbart att övriga i huset då måste vara nöjda med att Brf:en fått mer inkomstbringande BOA (boarea) och att grannarna på översta våningen betalt ett marknadsmässigt pris, annars kan det bli grinigt.
Att bygga nya lägenheter ger det sannolikt bästa ekonomiska utfallet om vissa förutsättningar kan uppnås. Man måste i princip alltid höja hissen våning*, sen måste nya lägenheter ha fönster mot gatan (utrymning vid brand), fönster mot gården (tyst sida för sovrum), dagsljus och lite andra bra-att-ha-egenskaper. Självklart är utsikt över ett vackert taklandskap med Vinga Fyr i fjärran värt en del. Självklart är en infälld terrass i västerläge bra för försäljningspriset. Självklart skall det finnas plats för en Teppanyaki-häll 🙂 Notera dock att stort och lyxigt inte betyder att vinsten blir större.
För en arkitekt med fria händer (eller för vem som helst, faktiskt) är det inga som helst problem att rita skitfräcka lägenheter, problemet är att rita lägenheter där man jämkat ambitionen med byggkostnaden med priset köparna vill betala. Projektet skall ge vinst, annars är det ju liksom ingen idé att göra något. Den eviga frågan om en infälld terrass lönar sig har fortfarande inget entydigt svar. Tyvärr.
—–
En Brf kan enkelt uttryckt välja två vägar, antingen sälja råvinden och låta någon annan ta risken/möjligheterna eller så kan Brf:en anlita en entreprenör och låta bygga om vinden i egen regi, sälja färdiga lägenheter och själv kamma hem hela vinsten (eller ta hela förlusten). Svårt val.
Det vanligaste är nog att en Brf går på säkerhet. Att sälja råvinden till en entreprenör har inte helt eliminerat riskerna men det är betydligt mindre. Förutom den summa som kommer in i affären så får Brf:en så småningom något som är värt rätt så mycket, man får ny BOA i bägge fallen.
Ny BOA ger mer avgifter till föreningen vilket är till gagn för alla i huset. Det kan dessutom vara ett bra sätt att hålla sig ifrån risken att bli en oäkta förening. Brf:er med stora, attraktiva lokaler i gatuplanet och sköna hyror som rullar in mår ibland bra av att öka sin BOA av det skälet.
—–
Så kort sagt – det handlar om den fysiska förutsättningen på råvinden och i byggnaden, styrelsens förutsättningar och ambition att delta i ett byggprojekt och till sist det viktigaste – Brf:ens ekonomiska vinning.
Frågor på det?
—–
Uppdatering 1: Det verkar finnas frågor :), se kommentarstråden nedan, där finns några frågor och svar.
Vill du kontakta Syncronisera så maila mattias.johansson@syncprojekt.se
Uppdatering 2: Syncronisera kommer lustigt nog att jobba en del i Stockholm framöver och kan därför ta uppdrag även där numera. Inte samma kontaktnät och koll på entreprenörer där i grunden är det liknande projekt, fast annan utsikt.
Uppdatering 3: Det har kommit helt nya förutsättningar för att bygga små lägenheter utan hiss – Det beskriv bättre här i detta inlägget om Attefallslägenheter
Uppdatering 4: Ett inlägg om Förstudien kan vara värt för den att läsa som inte redan gett upp 🙂
—–
Sync Blog 
En sak som jag funderat på men som aldrig varit riktigt min business. Det är hur man löser det med de ”vindskontor”/förråd som vanligen finns uppe på vindarna? Accepterar de boende att bli av med dessa, eller brukar man kunna flytta dem till något annat utrymme?
Sen undrar jag om det brukar anges någon yta i kontraktet när man säljer en råvind, eller ligger all risk på köparen i det fallet? Speciellt med tanke på snedtak och de ytor där höjden är för låg för att kunna räknas som boyta.
Två vanliga issues 🙂
Förråd brukar kunna fixas i källare.
Ytan är lurigt. Snedtak, skorstenar, konstiga takstolar och annat påverkar ytan. Ofta då negstivt.
Säljer man så får entreprenören risken/möjligheten med BOA.
Bygger man själv får man också ta följderna.
Sen förstås – helt vanliga tekniska problem.
Man måste anpassa sig till befintliga installationer, överväga nyttan och möjligheter att växla av och ändra takkonstruktionen, utforska bjälklagets egenskaper. Just bjälklaget kan vara en dyr historia, nybyggnadskrav på ljudklass och nedböjning gör att det kosta multum.
Just beräkningen av BOA är en stor grej. Vi har gjort till rutin att blåsa ur vinden helt, sen mäta in den i 3D, alla installationer, alla skorstenar, allt som fysiskt skall vara kvar. Därefter har vi en ”begränsningsritning”. När den finns börjar vi om från början, finns det en bygglovsritning så kastar vi den, den stämmer sällan bra i det läget. Arkitekterna är inte skitnöjda med detta men livet är hårt och det är vi också. Just då.
Är man riktig nörd så räknar man på centimetrarna för att få fram teoretisk BOA. Snedtaket gör det lurigt men det är värt uppmärksamheten. Vi brukar räkna ut vad höjning av golv kostar. Det är inte ovanligt att man vill höja på grund av rördragningar eller annat. Konsekvensen kan bli dramatiskt mindre BOA. Det är i mina ögon lika med förlust. Vi har ett projekt där varje centimeter vi tvingas bygga på golvet kostar projektet ca 50 000 kr i minskad intäkt. Motsvarande kan alltså räkna på vad man kan tjäna på att flytta ut isoleringsskiktet och bygga uppåt där det går.
… flytta ut isoleringskiktet och bygga uppåt …
Ett mycket starkt argument är fuktsäkerheten!
Vi kommer att få se många nybyggen på det viset.
Flytta in huset i värmen!
Lufttätt!
rätt, vi har svårt att bygga en bra konstruktion i den härvan av befintliga takstolar och nya balkar. Det blir inte helt optimalt. Helst vill man strippa det gamla och bygga ny konstriktion hela vägen igenom.
Det blir annars så att vi trixar med luftningar och flacka takdelar, knepiga lösningar vid nya takkupor och genomföringar. Inget är enkelt där.
Varför ta bort allt och bygga ny konstruktion hela vägen? Om du får/kan bygga över det gamla.
Yttertaket åtgärdas så att det även är lufttätt. Även nya kupor, fönster osv ansluts till det lufttäta skiktet.
Tätt tak.
+ Isolering + nytt yttertak på den.
Skorstenar od kan behöva höjas. Max 1/3 av isoleringen under det luft- och diffusionstäta skiktet/gamla yttertaket.
En del vill gärna se den gamla träkonstruktionen i bostaden – valfritt.
Det blir knöligt med plasten, teoretiskt kan vi lägga den uppepå och bygga uppåt med isolering. Insidan får vi alltid krav från Brandsakkunnig att gipsa till EI60, så synligt bärverk får vi i så fall plocka loss och sätta tillbaka som dekor eller brandskyddsmåla.
Mer rationellt blir det med ett väderskydd över hela bygget, såga av det gamla och sen bygg en ny limträlösning och raka, fina balkar. Kalla mig tråkig – sån är jag 🙂
Det där med synliga takstolar verkar inte vara lika populärt bland arkitekterna längre. Men det kan ju mycket väl vara så att kunden fortfarande vill ha det.
Cool tanke om man kunde göra tillräckligt bra inmätningar för att kunna prefabba ett tak i moduler som passar mot det befintliga huset efter att man rivit av det gamla taket.
Visst har du rätt att det är bra att bygga under väderskydd och att en ny limträkonstruktion ger möjligheter. Men då bygger du en ny vindsvåning.
Om det gäller att inreda en vind (så fattade jag utgångsläget) är fukttekniken viktig och att sno ihop en plastfolie under en isolering då är inte det enklaste. Ofta behöver taket ses över – av ålder eller när förhållandena nu ändras. Isolering mellan bjälkarna, en lufttät underlagspapp på råsponten eller motsvarande, isolering motsvarande dubbla värdet på den invändiga och taktäckning på det, så har man inrett en gammal vind utan att förlora höjd inne och med goda förutsättningar för fuktsäkerhet.
En kallvind med dagens isolerkrav är så kall att den inte kan ventileras med uteluft för att få bort ett fukttillskott genom konvektion. Ofta tillför ventilationen mer fukt (Vi har ”höstförhållanden” under en stor del av året numera).
Antingen styrd ventilation om förhållandena är OK för det eller att släppa till energi för att värma vinden över den välisolerade konstruktionen (!).
Diffusionsöppet underlagstak är ett alternativ.
Ett annat är utvändig ”tilläggsisolering” på, eller i stället för, råsponten.
Att lägga all isolering över bärverket förekommer även.
Gemensamt är att konvektion inte accepteras – lufttätt innifrån.
Vi behöver flytta upp ångspärren i vanliga vindsbjälklag så att den inte skadas (populärt med spottar). Jfr även väggar. När isolertjocklekarna ökat kan vi följa med med ångspärren och få större installationsutrymme/marginal för skador.
Paralleller med krypgrunder kan dras. Det är ju samma naturlagar.
Och naturlagarna gäller framför Svea Rikes lag.
Nya konstruktioner och sätt att tänka är på väg.
Vi har några förutsättningar att jämka. Naturlagarna gäller överallt förstås.
I centrala Göteborg använder Stadsbyggnadskontoret varsamhetskravet som skäl att inte ändra exteriöra konturer, alltså kan vi inte självklart bygga uppåt.
På insidan är det förvisso poppis med infällda spottar med vi kan inte perforera gipsskikten i tak med hänsyn till brandklass, det har brunnit lite väl dyrt ett par gånger i den typen av lägenheter. Det är i princip alltid mest rationell att köra traditionell plast/gles med lösullsisolering och 2 eller 3 lager gips. Och noll spottar infällda.
Att bygga allt inåt med bra luftningar och ångspärr stjäl i sin tur mycket BOA, och det är BOA:n som betalar kalaset i sista änden så den vill man maxa.
Hur är det med bygglov får jaG som bostadsrättsinnehavare bygga etagevåning utan bygglov?? Om nu min förening går med på det??
Mvh
Nja, är nog svaret. Ni kan göra en anmälan till kommunen som avgör om det är bygglovspliktigt.
Jag har svårt att se ett fall där det inte är bygglovspliktigt. Generellt är det det om man ändrar bärande konstruktioner, bygger installationer (t ex värme), bygger badrum, etc. Du måste sannnolikt ta hål i bjälklaget för en ny trappa, sannolikt installera värme och ventilation, förmodligen flytta/ändra brandavskiljande väggar. Då är det bygglov som gäller.
Sen är det inte helt okomplicerat med en BRF, vad grannarna tycker och sånt, men det har kommunen ingen synpunkt i övrigt.
Vi är en brf i Borås som är på gång att sälja av råvinden till en byggentreprenör, undrar därför om du vet något om avtalsfällor mm. Anlita jurist vid kontrakstskrivning? Färdigställande försäkring mm?
Hej
Det är mycket att tänka på. Ofta har entreprenören med sig ett kontrakt med sig, färdigt och klart. Det bör ni självklart kolla med en jurist, han eller hon måste se att det stämmer för er del. Jurister duktiga på fastigheter är att föredra.
Avtalsfällor kan till exempel vara att man tror att han köper råytan för en viss peng per kvadratmeter medans han i själva verket kan avse den uppmätta boarean när det är klart, det blir stor skilnad.
Andra fällor kan vara att tar ansvar för att huset skall vara på ett visst sätt, till exempel att bjälklaget håller en viss klass eller att ni skall byta dörrarna i övriga lägenheter som ett brandtekniskt följdkrav.
Mer att tänka på – det måste vara en stabil entreprenör som vet hur man bygger, som vet hur man tjänar pengar. Är det en önsketänkare så kan det bli hemskt dyrt för Brf:en om entreprenören går i konkurs.
Lycka till
Hej Susann!
Innan ni lägger ner för mycket tid på projektering av er råvind så läs även igenom er förenings stadgar noga. Främst det stycke som handlar om fördelning av instats och avgifter. Ibland kan en föreningsstadgar vara skrivet på ett sätt som gör det svårt att tillskapa nya bostadsrätter i föreningen utan att ändra ”inbördes förhållande mellan insatserna”. Ett sådant beslut är nämligen beroende av en hundraprocentig majoritet eller två tredjedelars majoritet och hyresnämndens godkännande. Således är ett mycket starkt stöd från övriga medlemmar värt att säkerställa innan man nyttjar föreningens resurser. Jag misstänker att ni tänker sälja vinden genom att upplåta en ”ny bostadsrätt” i föreningen. Dvs att ni skriver ett upplåtelseavtal. Notera då att det i vissa fall kan krävas att föreningen upprättar en ny ekonomisk plan som grund för upplåtelsen.
Gällande själva avtalet mellan er och entreprenören så håller jag med Sync och främst tredje stycket. Själva gränsdragningen mellan föreningen och entreprenör är oerhört viktig. Se till att den är mycket tydlig och föreningen tar på så så lite som möjligt i form av brandklassa trapphus, bygga nya förråd, ny hiss osv.
Mvh Oscar
Tack för en bra genomgång av ämnet vindsvåningar. Har själv en hyresfastighet och funderar på att investera i ett nytt objekt. I den fastighet jag har tittat på finns två vindslägenheter och två ganska stora förråd. Min tanke är då att man skulle kunna göra om dessa två förråd till lägenheter. Min fråga rör brandcellsindelningen ned till våningen under. Kommer man att behöva ”uppgradera” underliggande lägenheter till egna brandceller också pga att vindbjälklaget är i trä? Innebär detta isåfall två lager gips i de rum i underliggande lägenhet som angränsar mot vindslägenheterna?
Det går bara att svara generellt om man inte vet hur det ser ut. I konstruktionen runt nya lägenheter skall du ha en brandgräns EI60, så bjälklaget måste hålla för brand underifrån. Det kan innebära att måste gipsa under eller förstärka bjälklaget på något sätt.
Jag kan inte tänka mig att du behöver uppgradera befintliga lägenheter mellan varandra, bara mot de nya. Däremot kommer du få krav på dig att trapphuset är en brandcell och att du då kanske måste byta tamburdörrar till övriga lägenheter, då normalt EI30.
En sak som kan vara lite knölig är att få till rätt ljudegenskaper dessutom, stegljudet ner till lägenheten uunder kan vara dyrt att bygga bort.
Hej,
Bor på attraktiv adress i centrala Gbg. I föreningen diksuteras nu att sälja råvind ovan mig. Just nu är vinden förråd (liknar den bild som finns överst på sidan).
Nu till min fråga: vad bör vi som spekulanter max betala per kvadrat? Samt vad bör vi räkna med för toalkostnad för att göra ytan klar att bo i? Kan tänka mig att ytan som ev. säljes ligger kring 40kvadrat.
Lägenheten ligger tre trappor upp, utan hiss, vinden alltså fyra trappor upp… Tanken är väl att göra hål i vardagsrumstak och ha spiraltrappa upp till våning två.
Om vi vill ha terass? japp;)
Bygglov för balkong mot innergård finns i nuläget. Måste nytt byggov för ev terass sökas, om den är mot innegård också?
MYCKET frågor blev det =)
Hej
Nr 1 – tänk på att golvytan som du ser på vinden minskar med kanske 40% när du har en färdig BOA (boarea)
Nr 2 – Byggkostnad för färdig BOA ligger i spannet 20 000 – 40 000 kr. Det skiljer oerhört mycket, det kan bli dyrare ändå.
NR 3 – Vad du skall betala är väldigt svårt att säga. Om någon anna kan köpa vinden är det ju konkurrens, annars är det en ganska död yta, ekonomiskt sett för föreningen. Samtidigt vill inte dina grannar skänka bort något, då behåller de hellre en oanvända kallvind. Faktum är att Brf:en kan tjäna på att ge bort ytan till dig, då skulle du börja betala avgift för den nya ytan, en intäkt som kommer rullan för all framtid och som blir ett stort värde för Brf:en.
Nr 4 – Bygglov för terrassen är ett krav.
Hej,
Tack för snabbt svar.
40tusen per kvadrat, det var tufft… 50kvadrat blir då 2miljoner, plus ev. kostnad för köp och ökad månadsavgift….låter billigare att köpa lägenheten under och göra hål i golvet =)
Vi har inga planer på att göra toalett, utan ”endast” ett allrum plus ett, ev. två, sovrum.
När du skriver att ytan minskar med 40%, då menar du att all yta under 1.90m vid snedtak inte räknas som boarea antar jag, eller menar du annat också?
Ha de gott,
/Joel
Livet är tufft, inget är enkelt
Ombyggnadskostnaden beror på massa saker. Om du har en bra entreprenör, hur brand- och ljudkrav kan hanteras, om avväxlingar av bjälklaget går enkelt. En öppen yta är förstås billigare än små rum, badrum och och kök kostar förstås mindre än sovrum.
att ca 40% av golvytan försvinner när du bygger BOA är en geometrisk ekvation, takhöjden minskar och snedtaket gör att BOA minskar. Golvet höjer sig lite beroende på åtgärd, taket sänker sig neråt med kanske en halvmeter (isolering, luftspalt, gips, mm). Det försvinner mer än du tror.
Åter tack för snabbt svar,
Har du förslag på bra firmor i GBG-trakten som åtar sig liknande jobb. Tacksam om du kunde delge dessa isåfall, så vi kan kontakta och få in ev. offerter framöver.
/joel
Jag mailar
Vill du maila mig med? 🙂
Kan du maila med mig? 🙂
Maila mig också. 😉
maila mig med 🙂
maila mig med
Ok
Maila gärna mig med 🙂 Tack. /Anna
ok
mailat
Hallå
Jag skulle också uppskatta ett mejl med uppgifter. Intressant tråd det här.
/Oscar
Maila gärna tips på enteprenörer som bygger etagelägenheter från råvind och även bygger takterass till mig också!! Tack!
Mvh Emilia
Hej,
En fråga angående förfarandet vid beslut om vinds byggnation.
1.Behövs det först en stämma där man lämnar in motion att man vill att styrelsen undersöker möjligheterna att kapitalisera på råvinden?
2.Ska man sedan som privatperson lägga fram ett förslag som styrelsen tar upp på en extra stämma där alla förutsättningar finns specade?
3.Sedan om det finns fler än jag som bor längs upp och vill köpa, ska jag/styrelsen komma med förslag om hur hela vinden ska delas in och säljas av, en vinds detaljplan helt enkelt?
4.Eller ska jag bara inrikta mig på min yta?
Många frågor…
Tack på Förhand
Adam
Många frågor…:)
–
Hur du skall agera formellt beror på hur Brf:ens stadgar ser ut.
Formellt alltså.
–
Sen finns ju alla möjligheter, som delvis styrs av helt andra saker. Det kan vara hur högt i tak Brf:en har (ursäkta den lokala ordvitsen), möjligheten att sälja externt eller om det bara funkar med etage till befintlig översta våning. Så där är en pedagogisk utmaning mer än en formell fråga. Har du tur så är alla med på tåget, glada och nöjda. Har du otur kan en man som heter Ove vara ordförande sen 1962 och konsekvent vägra någon som helst förändring.
Att göra en genomarbetad detaljplan kan ju inte vara fel, hur som helst.
Hej!
Skulle uppskatta namnen på byggföretag i GBG;-)
Mailar
Hej! Jag är också intresserad om du har förslag på firmor som åtar sig liknande jobb eller delar av det som man ej klarar göra själv.
Stort tack och bra artikel!
Är småjobb i en enstaka lägenhet?
I Göteborg?
Hej,
Tack för bra sida!
Är jätteintresserad även jag av att köpa vinden ovan mig och bygga etage. Vi håller en dialog med föreningen. Men råkar du ha några förslag på bra byggare i Stockholmsområdet som skulle åta sig denna typ av uppdrag? Stort tack!
Tyvärr känner jag bara besiktningsmän i Stockholm, ca 25 stycken faktiskt..
och en polis.
Med andra ord – inte dem du söker.
Dock kanske det är så att du skall anlita någon, typ mig, som utreda ditt case innan du vänder dig till en entreprenör.
Återkommer om jag kommer på något tips till dig .)
Skulle också vilja komma i kontakt med dig då vi ska lämna in förslag till brf om att köpa råvinden över oss. Detta är i Stockholm. Kan vi maila?
Hej!
Tack för bra blogg! 🙂
Vill föreslå för vår förening i Sthlm att köpa loss råvind (ca 25vkm BOA) för att bygga etage till vår lägenhet.
Uppskattar mycket om du kan rekommendera några:
1. byggnadsteknisk konsult i Stockholmstrakten?
2. Namn på kompetenta byggfirmor som kan vara intresserade av detta (relativt lilla) arbete ?
Stort tack på förhand,
mvh
Anders
Har du förslag på bra firmor i GBG-trakten som åtar sig att köpa råvind och bygga vindslägenheter? Tacksam om du kunde delge dessa isåfall, så vi kan kontakta och få in ev. offerter framöver.
/Peder
Kolla mailen
Hej,
Jag har en vindslägenhet högst upp i ett 30-talshus. I taket av ett av rummen finns en lucka för att nå mitt vindsförråd som är ovanför rummet. Taket/vindsgolvet är isolerat men inte vindstaket, som också är snedtak med ca 1,8m i takhöjd som högst. Jag funderar på om det finns någon möjlighet att använda det utrymmet till mer än endast förråd. Exempelvis montera en spiraltrappa och inreda utrymmet som ett extrarum för en gästsäng eller att ta bort ex. halva taket/vindgolvet för att öka takhöjden i rummet under. Den delen som är kvar skulle då vara som en “innebalkong”/loft där jag skulle kunna ställa ett skrivbord eller en extrasäng. Bärande balkar skulle givetvis lämnas orörda.
Ser du några uppenbara problem, mer än att vindstaket måste isoleras när isoleringen mellan taket/vindgolvet delvis tas bort? Vad kan det tänkas kosta på en yta av 20m2? Eftersom vindsutrymmet ingår i lägenheten, behövs då bygglov och godkännande från styrelsen? Vad kan ett sådant bygglov kosta? Tack på förhand.
1. Ser du några uppenbara problem, mer än att vindstaket måste isoleras när isoleringen mellan taket/vindgolvet delvis tas bort?
Svar: Yttertaket måste isoleras och klimatskärmen vara komplett, tekniskt förstås helt möjligt för den med rätt kunskap och noggrannhet.
2. Vad kan det tänkas kosta på en yta av 20m2?
Svar: Omöjligt att svara på men utan att se det och veta i vilken form det skall ske, om du skall snickra själv eller anlita en firma. Erfarenheten säger att det blir dyrare än man trott.
3. Eftersom vindsutrymmet ingår i lägenheten, behövs då bygglov och godkännande från styrelsen?
Svar: Ja. Du påverkar huset i och med din isolering så det är högintressant för Brf:en.
4. Vad kan ett sådant bygglov kosta?
Svar: Beror på hur din kommun resonerar. Jag gissar att du gör enklast i att ringa dem och fråga alternativt kolla på deras hemsida om de har en tariff. Det är inte säkert att de ens anser att de är bygglovspliktigt utan nöjer sig med en anmälan. Då blir det i sammanhanget en försumbar kostnad jämfört med resten.
Hej. Fin artikel! Har ingen riktig koll på vad du egentligen sysslar med, men eftersom du verkar trevlig och svarar på frågor inom ett någorlunda angränsande område gör jag ett försök 🙂
Vi bor i en nyköpt bostadsrätt i etage där den före detta råvinden är ombyggd. Det är i ett landshövdingehus från 1890 (således k-märkt) och ovanvåningen är lite som lustiga huset med vinklar och vrår och murstockar osv… En granne har byggt en infälld takterass, och det blir man ju onekligen lite sugen på, men jag har verkligen ingen aning om vilka pengar det skulle röra sig om. Eftersom grannen fått göra en liknande byggnation antar jag att det borde gå att få igenom bygglov osv, men hur stor process är det egentligen? Byggnadställningar på huset? 100 år och hundra män som hamrar dag och natt, eller vad pratar vi om? Pengar, tid, jobbighet? mellan tummen och pekfingret alltså?
Var vänder man sig först? Arkitektbyrå? Byggfirma? Stadskontoret? Båtsman?
Tacksam för svar!
Mvh
Jonas
”…hur stor process är det egentligen? Byggnadställningar på huset? 100 år och hundra män som hamrar dag och natt, eller vad pratar vi om? Pengar, tid, jobbighet? mellan tummen och pekfingret alltså?”
Intressanta frågor 🙂
Processen kan var lite Kafka-lik men kan faktiskt vara relativt enkel utan förtvivlan och självmordstankar
Nej, det tar inte 100 år men ett par månaders stök blir det minst
Hopplöst svårt att gissa på pengar utan att veta förutsättningen, men i spannet 250 – 500 000 kr.
Måttet på jobbighet beror ju lika mycket på hur tålig du själv är för motgångar som byggarens framgång som leverantör av sin tjänst.
–
Mitt råd är att anlita någon konsult som typ mig (det finns flera bra) för en kort utredning av förutsättningar. Alternativt tar du hem en någorlunda nykter arkitekt men då är det viktigt att det inte blir ett önsketänk som sen inte går att utföra.
Lycka till
Hej,
Tack för informationen ovan, väldigt intressant tråd när man har funderingar kring ämnet.
Bor i en förening där diskussion pågår om att sälja råvind, är lite intresserad av att köpa den själv, för att bygge en ny lägenhet. Om jag gör det så vill jag isåfall ha hjälp med skalet, rördragning och badrum.
Skulle tacksamt ta emot mail på entreprenörer som utför detta i GBG.
Sen vet jag att SBC gör utredningar. Vad har du för erfarenhet från de? Är du vassare?
Du får ett mail.
Konsulter som gör har erfarenhet av vindar är t ex SBC som du nämnde, Rotpartner, Cowi, Sjögrens Projektledning, CMC och några till.
Jag vet inte om jag är vassast men jag är förmodligen den elakaste och mest krassa. Jag försöker undvika att projektera luftslott byggda på önsketänk och lösa antaganden vilket tyvärr förekommer.
Lycka till 🙂
Hej!
Jag skulle också gärna få ett mejl med förslag på bra firmor i GBG-trakten 🙂
Hej!
Är också gärna och får tips på bra byggföretag i Göteborg, både för att bygga etagelägenhet och ny lägenhet på vinden! Tack!
Hej!
Tack för en bra hemsida med många tips och råd! 🙂
Har en fundering. Föreningen har en samlingslokal på 120 kvm som står tom på våning 5 och vi bor passande nog på våning 4, just under en del av denna yta. Föreningen vill sälja av samlingslokalen.
Samlingslokalen är isolerad och har el, element samt fönster.
Vår tanke är att köpa ca 50 kvm av ytan och bygga en trappa upp från vår lägenhet. Hur funkar det med brandceller om man bygger om samt vilka andra överraskningsmoment kan vi tänkas mötas och vad kan det tänkas kosta att såga upp ett hål i betongtaket? Kan tillägga att vi kommer ha två stycken utgångar från samlingslokalen där det finns hiss enda upp.
Tacksam för svar //Ola
Hej
Du behöver adekvat hjälp från fackman i projekteringen men generellt skall du avskilja lägenheten med EI 60 och ljudklass A (kanske B), tror jag. Det innebär ofta gipsväggar med dubba stommar och 2×2 eller 3×3 lager gips, inte sällan med tillägget att du får säkra även i takkonstruktionen när väggen byggs (bjälklag av betong är en hjälp i det. Inget konstigt alls vad gäller brandavskiljning, ljudet kan däremot vara lurigt att lösa.
Det är omöjligt att säga på långt håll vad hålet i betongbjälklaget kostar, det är hur som helst en liten del av en större kostnad. Du bör istället fråga dig vad kostar alles zusammen. Det är ett väldigt vanligt misstag att man bara ser ett moment som svårt och kostsamt innan man börjar, sen kommer allt annat som en överraskning.
– Bygglov
– Projektering arkitekt och konstruktör
– Avväxlingar och håltagning
– Ny trappa
– Väggar på vinden som klarar brand- och ljudkrav.
– Ombyggnad elinstallation så den kopplas till din lägenhet
– Ventilation
– Utrymningsvägar (trapphus? över taket? genom fönster? lokalt brandlarm?)
– Åtgärder i Samlingslokalen?
-?
-?
-?
-?
-?
-?
– 🙂
Tackar för ett väldigt snabbt svar! 🙂
I samlingslokalen finns toalett, pentry samt även ventilation men har ingen aning om hur de uppfyller normerna för en framtida bostad.
Trodde i min enfald att väggar och tak inte behövde bytas/förstärkas men så kanske inte är fallet..
Då det så mycket saker att ta hänsyn till gör nog att man (vi) funderar på enstaka problem som man grubblar över tex håltagning..
Nu vet vi iaf att ditt företag finns och det tackar vi för 🙂
Hej!
Köpte för ca 1,5 år sedan en vindslägenhet i absoluta centrum av Göteborg (vi behöver inte gå in närmare på exakt adress, men huset har blivit utsett till citat ”ett av Göteborgs vackraste och mest bevarandevärda flerbostadshus”, byggt 1888 och naturligtvis K-märkt. Vindslägenheten jag köpte hade något år tidigare blivit ombyggd från att vara råvind till strålande fina etagevåningar. Så långt – så gott. Föll pladask för lägenheten vid första visningen, och det fina i kråksången var ett det fanns ett färdigt och godkänt bygglov från Stadsbyggnadskontoret för en takaltan på ca 12-15 m2. (Lägenheten ligger i ”vinkelhörnet” på ett L-format hus om du förstår vad jag menar. Samtliga övriga vindsvåningar som redan var sålda när jag kom in i bilden, hade således redan en stor altan/terrass på översta etage, eftersom där var det ju ”raka linjer” och inga problem med att fixa en utgång från övre etage ut till altanen. I ”hörnet” blir det ju svårare, således fanns det ingen altan på övre etage, men som sagt, en (känd) arkitekt hade lagt ner ett stort arbete på att ta fram ritningar och handlingar, fixat bygglov hos SBK, föreningen har godkänt bygglovet utan krusiduller, alla berörda grannar har jag skriftligt intyg från att det är helt ok att bygga. Eftersom jag själv jobbat inom byggbranschen som konsult (visserligen inom infrastruktur, men spelar mindre roll i sammanhanget) så kunde jag ju själv se att alla handlingar var i sin ordning. Därför slog jag till och köpte lägenheten, med tanken att direkt sätta igång bygget av takaltanen. Anlitade en byggfirma efter inrådan från arkitekten. De kom genast och gjorde en första okulär besiktning, fick kopior av alla handlingar jag hade, och de sa att detta blir inga problem. Fick snabbt en offert på beräknad totalkostnad, vilken jag tyckte var fullt rimlig. Gav grönt ljus.
Sen har vi fastnat… Byggfirman (och även jag själv) ta fram en ordentlig konstruktionsritning för ett med ackuratess kunna placera ut den tilltänkta stålramen (som ”stomme” till altanen) på rätt ställe, dvs hitta fästpunkter på befintliga takstolar.
Således behövdes det nån typ av relationsritning. I o m att råvinden byggdes om ca 2005-2007 så var det i min värld självklart att det skulle finnas relationsritningar. Icke sa nicke. Både jag själv och byggfirman har vid ett flertal tillfällen varit i kontakt med både BRF:en och SBK, för att leta efter relationsritningar. Finns inga. Ok, men det måste väl ändå finnas ”ursprungsritningar” (för taket rörde man ju inte när man byggde om råvinden till lägenheter). Finn inte.
Här har vi nu stått o stampat i över ett år – jag förstår byggfirman, de måste ju ha ett bra underlag för att kunna ta fram sina K-ritningar, men vi kommer ingen vart.
Då är vi framme vid min konkreta fråga: Nog måste väl BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (som ju var byggherre vid byggnationen av vindslägenheterna) vara skyldiga att tillhandahålla RELATIONSRITNINGAR? Jag vet inte hur många gånger jag har varit i kontakt med styrelsen i den här frågan, och de påstår att det inte finns några ritningar… Och om jag vill fullfölja mitt bygge måste jag själv ta fram relationsritningar. Det kan väl ändå inte vara rätt? I stadgarna står det ju klart och tydligt att ”Som bostadsrättsinnehavare äger ni inte er lägenhet utan det är föreningen som äger hela fastigheten.” Då måste det väl också vara så att det är föreningen som är skyldiga att tillhandahålla relationsritningar? Jag har även haft som argument att om det nu är så att det inte finns några ritningar alls – så tänker jag inte bara på mitt eget dilemma med mitt tilltänkta altanprojekt, jag tänker på alla andra medlemmar i föreningen, och föreningen själva – OM det nu är så att det inte finns några ritningar – vad händer då vid ett ”worst-case-scenario”, kåken, eller vindsvåningen brinner ner – o vi står här UTAN några som helst ritningar på hur det såg ut? Det kan väl inte ligga på den enskilde bostadsrättsinnehavaren att tillhandahålla ritningar över en lägenhet som han/hon inte ens äger, för det gör ju föreningen, enligt stadgarna?
Har du något tips på hur jag ska ta mig vidare i den här soppan? Nu börjar ju tiden att rinna ut, bygglovet gäller fram till början på nästa år…
Var kan man vända sig? Visst måste det vara BRF:s skyldighet att tillhandahålla ritningar på huset?
Vore mycket tacksam för hjälp/tips/råd – är även beredd att ”anlita dig” om så skulle behövas, för att ta mig vidare i detta.
Om det är av intresse, så finns både arkitektritningarna på altanbygget, själva bygglovet, alla tillstånd och andra dokument att tillgå, om det skulle vara till någon nytta.
Hjälp!
Tack på förhand. (och ursäkta för det som jag ser nu, extremt långa inlägget…)
(Tar gärna emot mejl som svar)
Ja, man anar ju en behärskad frustration 🙂
–
Om man skall vara formell så vet jag inte om Brf:en är skyldig att tillhandahålla relationsritningar. Om inte så har avtalat förstås, men det har ni säkert inte. Jag tror inte att det finns någon lag som säger att en fastighetsägare (brf i detta fallet) har skyldighet att förvara, upprätthålla och arkivera hur hans hus ser tekniskt sett, det ligger i SBK´arkiv.
–
Om man har överlevt några byggprojekt så vet man att de relationsritningar som går in till SBKs arkiv inte är särskilt kompletta alltid. Ibland är de inte heller korrekta. SBK är inte särskilt nitiska och har kanske inte heller skäl för det, en sakkunnig skall intyga att man konstruerat för Bärförmåga och Stadga.
Det betyder att den som kommer in efter ett tag och skall bygga något enbart kan använda relationshandlingarna som en slags information, inte som en absolut sanning. Det är min uppfattning.
–
Jag mailar så vi får prata på riktigt också 🙂
Brukar inte finnas regelrätta konstruktionsritningar överhuvudtaget på så här gamla hus. Arkitektritningarna har i och för sig inslag av konstruktionsritning men det är väldigt schematiskt. Man kan ha ritat ut tänkta lägen för takstolar, men det är sällan eller aldrig måttsatta.
Däremot höll man inte på med så många olika innovativa konstruktionslösningar utan det är liknande konstruktionsupplägg på de flesta husen. En bok jag kan tipsa om är ”Så byggdes husen 1880-2000” som är utgiven på ”Formas” förlag, brukar vara en bra vägledning i kombination med det man kan se på platsen.
Jag kan inte se annat än att man får öppna upp inifrån för att takstolars och golvbjälkars läge och dimension, om inte kan komma i kontakt med någon byggare eller konsult som mätte in takstolarna i samband med förra ombyggnaden.
Hej,
Vår föreningen skall ev sälja loss råvind ovan oss till extern part som skall bygga/sälja lägenhet.
Har vi som medlemmar rätt att motsäga oss detta och hävda att vår lght tappar i värde då vi inte längre bor högst upp?
Hej
Jag kan inte svara på rak arm men du har ju en röst på stämman förstås, så där kan du plädera för din sak.
Ofta krävs 2/3-dels majoritet, ibland bara enkel majoritet. Du får läsa i era stadgar.
Om det är du mot resten tror jag knappast att du har något veto. Att BRF:en sen skulle ansvara för om din bostadsrätt blir mindre värd är nog långsökt.
Tack för svar.
Har kikat på hur väggarna ser ut, med utgångspunkt ur ditt inlägg om vind/våning-frågan gällande attefalls-lght.
Om väggarna inte har någon 45gradig lutning, utan snarare en 70gradig där ”golv möter vägg”, lutar det då åt att det är klassat som våning?
Och hur kan detta komma att påverka processen ?
Vi bor på våning 3 ej hiss.
Hej
Finns det något sätt att veta inom vilket spann köpeskillingen för rådvind ligger i ett område? Kan man räkna ut det eller finns det listat någonstans?
Följande gäller råvind i landshövdingehus i Bagaregården i Göteborg.
Föreningen ska rösta om ett inom kort startande projekt för enskild person som bygger upp i etage med två sovrum, badrum och inbyggd terass i taket med kvällssol. Värderat till 30 000kvm. Blir ca 40-50kvm. Beräknat byggpris ca 1miljon.
Jätteglad för svar
SaraFia
Hej! Bra sida! Jag bor i Stockholm och försöker hitta hantverkare som kan bygga infälld takterass och ett rum på en råvind. Detta till ett humant pris så det lönar sig…. har du några tips?
Hej!
Vill gärna också få tips på bra byggföretag i Göteborg för att bygga etagelägenhet på råvind.
Samma här! Byggföretag som kan ta helhetåtagande om en råvindskonvertering!
Samma här med, intresserad av alternativ i Gbg.
Tack för bra info!
Hej,
Vår förening i Vasastan i Sthlm ska köpa in projektledare för att ta fram handlingar för råvindsförsäljning (eget bygglov och förfrågningsunderlag) och stambyte. Inte lätt att hitta duktiga seriösa sådana har jag märkt. Har ni ngra tips?
/Fredric
Du får ett mail om det 🙂
Hej,
Kan du tänka dig att skicka samma tips till en styrelseledamot i en annan Vasastadsförening med råvind som ev ska omvandlas?
Med vänlig hälsning
Carl Asplund
Hej!
Om du har möjlighet tar även jag tacksamt emot en kopia det mailet, vi har en liknande fundering i min förening i Stockholm.
Klart 🙂
Bor också i Stockholm . Skulle uppskatta info jag också .
Suverän sida!
Hej igen, tar gärna också dessa allmänna tips. Bra att ha när jag lägger fram mitt case så jag kan hjälpa styrelsen med ev farfågor..
Med vänlig hälsning
Anders
hej, jag vi håller också på att se över vad vi kan göra med råvinden och jag skulle uppskatta om du kunde skicka mig tips på projektledare för förstudie i Stockholm. Tack på förhand
Hej!
Tack för en fin och informativ tråd!
Är det möjligen så att du sitter på kontakter till bygge av råvind i Malmö? Har blivit rekommenderad Fastiq av en kollega och deras hem- och FB-sida ser seriös ut. Känns dock alltid bra att ta in fler offerter och att få mer än en rekommendation.
Hej!
Jag är också intresserad av en lista med kompetenta och bra byggföretag i Göteborg!
Dessutom undrar jag ungefär hur lång byggtiden skulle kunna bli för bygge av etagevåning om ca 25 kvm?
Hej Sync!
Har lägenhet i Bagaregården om 36 kvm, våning 3/3, landshövdingehus byggår 1924.
Eventuellt kommer medlemmar få köpa loss råvinden och pris är satt på 5.000 sek/kvm. Min lägenhet råkar ha den fina trappan precis utanför och den skulle tillfalla min lägenhet så jag slipper bygga trappa inuti nuvarande. Blir att bygga ut min hall för att integrera trappan i lägenheten. Det enda fönster som finns i dagsläget är en halvmåne i trappuppgången. Jag beräknas kunna köpa ytan ovanför min lgh ca 40 kvm (+ trappan). Förstår att det är väldigt svårt med en prisuppgift men jag vore dig evigt tacksam om du skulle kunna tänka dig att ge mig en gissning/smärtsam sanning! Vad tror du det skulle gå på? Likväl som jag inte vill missa chansen så är jag orolig över att min ekonomi ska bli för hårt belastad efteråt. Jag kan tänka mig att det skulle gå på ca miljonen..
Föreningen har bara 10 st medlemmar och vi fem som ska bygga kommer gå samman för att anlita entreprenör.
Tack på förhand!
Mvh Alexandra
Jag mailar
Finns det en möjlighet att få en lista på bra pålitliga byggföretag i Göteborg?
Jag undrar också hur lång tid det tar att färdigställa en vind på ca 25 boendeyta
Tack på förhand
Andreas
Hej.
En fråga till dig Alexandra. Är det 5000/kvm för boendearea eller golvyta?
Försöker hålla mig lite uppdaterad på vad jag ska betala för min vind om jag får chansen.
Hej Sync,
Funderar på att köpa loss en del av en råvind, har du något tips på en bra konstruktör i Malmö så man kan kolla av att en ritning går att realisera?
Hej Sync,
Hur omfattande är det att få en ritning kontrollerad av en konstruktör? Funderar på att köpa loss en del av en råvind, men vill ju kontrollera att planerna kan realiseras i verkligheten. Sedan kommer allt med en byggbeskrivning, har du tips på någon i Malmö som kan hjälpa med sådant? Tacksam för svar…
Hej,
Funderar på att köpa råvinden ovanför vår lägenhet. En yta på ca 40 kvm. Lägenheten ligger i Gbg. Har du tips på några bra byggfirmor. Och har du någon uppfattning om kostnad, gäller två rum på vinden, ej badrum.
Johanna!!
Hej! Villen fantastisk tråd och många som har frågor! Du kan nog dra igång något av det här 🙂 nojiga men spännande projekt som många verkar eftersträva en sparringpartner för. Inklusive jag och min sambo.. Vi har en liten yta på 12 kvm intill vår lägenhet mot gården som disponeras som förråd idag. Har bygglov för ett litet rum alt terass men ingen av oss har någon som helst kunskap så vi är lite vilsna. Vi funderar dels på rimligt pris på vad föreningen kan ta för utrymmet? 30000/kvm har det löst diskuterats om, råvind.. Tycker det låter pricy men kanske är rimligt? Vi bor på söder i Stockholm. Om du har kontakter som kan hjälpa oss att projektleda, hjälpa oss med ritningar, kontrakt i Stockholmsområdet vore jag jätte tacksam!!
Tack på förhand!!
Hej, Vi är likt johanna ovan intresserade av din leverantörslista i Göteborg. Vi har en yta på 60m2 som vi hoppas kunna köpa loss och för att bygga en större terass, toalett samt ett till två rum.
Vore väldigt tacksam för din hjälp!
Mvh Jennie
Hej, vi är fyra lägenheter som köpt råvinden i ett landshövdingehus i Mölndal från vår förening (12 lgh) och nu vill göra något av den. Några vill göra etage, andra separata Attefallslägenheter. Så länge det ser likadant ut på utsidan föreställer jag mig att det inte spelar någon roll?
Kan du göra en förstudie? Alternativt rekommendera någon. Och vad skulle isåfall en sådan kosta?
Skulle också behöva göra en lista med för och nackdelar för föreningen (typ större avgiftsintäkter kontra byggstök och ändrat vattentryck)
hälsar
Tatiana
Hej!
Vi är i startgroparna att bygga upp på råvind i landshövdingehus och är intresserade av tips på bra byggfirmor i Göteborgsområdet.
Tack på förhand!
Vänligen,
Fredrik
Hej! Grymt bra inlägg! Jag fick G i träslöjd i högstadiet och sen dess har jag sätt mig som ohändig. Dock har jag vi köpt lägenhet med bygglov för loft och takterass. Har du tips på e bra entreprenad i Stockholm? Du skrev (iof 2011..) att ni bygger i Stockholm. Stämmer det fortfarande?
Hej!
Jag har köpt en lgh i Norrköping. Man får köpa loss råvind fr föreningen och flera har gjort det, bla tidigare ägare så jag har redan ett hyfsat stort sovrum/allrum i etage med trappa och takkupa. Finns dock ett utrymme som är lite större än det befintliga rummet, kanske mellan 40-60 kvm (golvyta, korridor med snedtak på ”andra sidan” så att säga) till i anslutning till sovrummet . Skulle vilja köpa denna yta som idag har förråd (man brukar tydligen ”byta” förrådsutrymmen i huset för att lösa det) och bygga till sovrum eller sovalkov då det ev ej går att få bygglov för fönster pga kulturminnesklassad byggnad. Drömmen är även ett badrum till (befintligt badrum ligger rakt under). Kan du hjälpa mig eller berätta för mig vem jag bör kontakta för att komma vidare! Jag kan INGET om detta men behöver verkligen mer plats! Vet inte alls i vilken ände jag ska börja! Tack på förhand!