Sync utvecklar/svamlar

Jag fick en kommentar i förra inlägget där Lasse ber att jag utvecklar punkt 2.
(livet är hårt för en bloggare – nu måste det underbyggas med substans också = djupt vatten))

Jag skrev:

”Det blir lite rörigt när bostadspolitik blandas ihop med produktionskostnader för byggande. Det blir ännu stökigare när vi blandar ihop pris och kostnad.”

Glasklart? Nähä.

—–

Produktionskostnad – bostadspolitik

När jag skriver produktionskostnad i det här sammanhanget så tänker jag mig det som jag själv som byggprojektledare normalt hanterar, en entreprenad, en del projektering, lite blandade byggherrekostnader. Jag är ganska övertygad om att de m2-priser som nämns avser just i detta skedet. Att några politiska beslut skulle påverka det i någon större utsträckning är knappast aktuellt.

För mig handlar bostadspolitik mer om visionära beslut, stadsplanering och ett evigt tjäbbel om bruksvärdeshyrans vara eller icke vara. I någon mån kan väl politikerna påverka genom lagtexten i PBL och sen i nedåtstigande led förordningar, BBR, krav på tillgänglighet, bygglovsavgifter, mm. Jag är dock lite för cynisk för att tro att det kommer förändringar den vägen som sänker kostnaden.

Politiken kan ju däremot påverka i ett större perspektiv. Subventioner av viss typ av byggande  påverkar enormt mycket. En annan sak som ofta är uppe på tapeten är förslag på förenkling av planprocesser, säkert en viktig faktor men jag är inte övertygad om att det sänker kostnaden i slutändan.

Pris och kostnad?

Priset på bostadsrätter och nyproduktion i storstadsområdena har väldigt lite att göra med produktionskostnaden. Priser på bostadsrätter bestäms av marknaden, människors vill-ha-känslor och förväntad ränta. Hyran i nyproducerade bostäder bestäms i förhandlingar i hyresnämnden, fastighetsägaren vill ha så mycket det går, hyresgästföreningen vill hålla ner den.

Hyresvärden ekonomi är i princip sådan att hyran minus kostnader för drift blir vinsten på insatt kapital. Om han (för det är oftast en han) är långsiktig och klok så kanske han investerar mer i sin byggnad men får en låg driftskostnad och lång livslängd på sin investering. Det kan vara så fantastiskt att han gör sin LCC och har koll på bostadens klimatpåverkan från start till mål, hela livscykeln. Men det funkar ekonomisk att bygga billigt och istället ta en högre driftskostnad också.

Priset/hyran kan ju vara densamma men investeringen kan skilja något enormt.

—–

(tveksamt om här blev tillräckligt tydligt/genomtänkt/bra – kanske får slipa lite på det?)
Annonser

Sync sågar debattsidan – Frågan är hur!

På DN Debatt idag kan man läsa gammal skåpmat klädd i nya ord. Den för mig något oväntade kombinationen Gert Wingårdh (superarkitekt) och Barbro Hellman (ordf i Hyresgästföreningen) har slagit sig ihop och tar klivet upp på barrikaderna.

Ämnet är som vanligt kostnader för byggandet, mer specifikt kanske egentligen hyran på en nybyggd trerummare. Det är ett viktigt och intressant ämne, minst sagt. Människor måste ha någonstans att bo, vi i byggbranschen vill ha jobb och Planeten Jorden behöver få lite chans att andas också. Viktigt alltså.

Bäst är ju att läsa artikeln själv men kortfattat så skriver man att det visst går att bygga billigt med bibehållna arkitektoniska kvalitéer och en fräckt kök. Det behöver inte bli barackbyggnader av allt som skall bli billigt.

Lösning på problemet skall tydligen vara att i förväg sätta ett tak för kostnaderna och sen be branschen tala om vad man får för pengarna.

—–

Några citat:

”Det går alldeles utmärkt att bygga goda bostäder med högklassig arkitektur och komfort.”

”Hyreshusen som byggs i dag ska stå i hundra år. Gärna längre. Då måste vi ta steg framåt, inte bakåt.”

”Prispressen i byggbranschen är anmärkningsvärt låg och därför kan nybyggnadskostnaderna dra i väg. Det finns ingen sektor som har så låg produktivitet och där det händer så lite som i byggbranschen. Det har fastslagits i flera statliga rapporter med talande titlar som ”Skärpning, gubbar!” och ”Sega gubbar”.”

”Det går utmärkt att bygga goda bostäder som har höga arkitektoniska ambitioner. Och det ska göras med tydliga kostnadsramar och krav på kvalitet och komfort.”

—–

Jag tycker så här:

  • Skåpmat alltså och ingen egentlig lösning på någonting. Debattartiklarna i ämnet håller ungefär samma standard/krativitet/bullshit som den bransch den berör. Same old story.
  • Det blir lite rörigt när bostadspolitik blandas ihop med produktionskostnader för byggande. Det bir ännu stökigare när vi blandar ihop pris och kostnad.
  • Referensen till projektet i Halmstad är lite blek. Sättet att sätta tak på kostnaderna gör man i princip i starten av alla projekt men oftast stannar det inom en mindre krets. När vi har prövat den varianten i upphandling på mindre entreprenader har det varit med gott resultat. I praktiken bestämmer du att du har hundra kronor att handla för och frågar tanten i affären hur mycket mat du får för det, inget nytt alltså.
  • Det är pinsamt att så tunga spelare som Wingårdh och Hellman kan ha rubriken ”Så bygger vi högklassigt för vanliga inkomsttagare” utan att leverera någon lösning alls.
  • Ingen säger emot det faktum att byggandet är för dyrt. Men jag ser inte att någon har lösningen på problemen. Vi behöver sänka 20-30 % av produktionskostnaderna och minimera belastning på miljön.
  • Att vi behöver bli duktigare är klart, jag vill veta hur.

—–

Mer om : Stefan Attefall på DN, Fredrik svär i kyrkan, Sync spekulerar om bilar och tillgänglighet.

—–