Ombyggnad av råvind till bostad – förstudie

Att bygga om råvind till bostad, det är ingen lek. Det är svårt. Ingen promenad i parken, nej, det är i så fall mer som en bal på slottet. Det kan alltså vara urtrist, långtråkigt och urtrist men ibland är det helt *inandningspaus* helt underbart.

Problemen man som bostadsrättsförening möter har jag avhandlat i ett inlägg för ganska länge sen, det inlägget är fortfarande aktuellt och ofta läst. Jag får mail om frågor allt som oftast och svarar på de flesta efter förstånd. I regel föreslår jag att man gör en enkel förstudie för att ta reda på var man står. (att jag talar i egen sak här är väl uppenbart men förhoppningsvis ok ändå, det finns ju många andra konsulter som är bra. Flera stycken.)

 

Skiss vind, sektioner (syncroniseramera)

– – – – –

I en enkel förstudie försöker vi samla de fakta som krävs för att ta de rätta besluten i projektet. Med besök på platsen och några tidiga skisser till hjälp så försöker vi få med det tekniska, juridiska och ekonomiska aspekterna. Väldigt blygsamt så försöker vi också få med de mer känslomässiga delarna, hur boende kommer påverkas, hur de olika alternativen kan slå inom föreningen och vilken påfrestning man står inför.

Förstudien skall alltså hjälpa till att göra kloka val. Krasst kan man säga att det finns två alternativ i startläget:

– 1. att bygga nya lägenheter eller
– 2. att koppla råvinden till översta våningen som etage.

Om man ser möjligheten att bygga nya bostäder så står men därefter inför valet att antingen:
– 1.1. driva ett eget byggprojekt och sen sälja färdiga bostäder eller
– 1.2. sälja vinden som den står till en byggfirma/exploatör

Om man konstaterar att det alternativ som funkar bäst är att koppla råvinden till översta våningen som etage och ge de som har turen att bo överst chansen att förgylla sina lägenheter med så ställs en BRF inför följande beslut:
– 2.1 utföra ombyggnaden i egen regi och sälja färdig yta till respektive boende eller
– 2.2 låta de boende, var för sig eller gemensamt, utföra arbetet.

– – – – –

Det första vi tittar på är möjligheten att få upp hissen till vindsvåningen med rimliga medel. Det är självklart för att för kunna klara kraven på tillgänglighet men faktiskt också av rent kommersiella skäl – köpare av dyra vindsvåningar vill åka hiss hela vägen upp.
Faktiskt så har vår numera fd bostadsminister Stefan Attefall 2014 fått igenom en lagändring som ger möjlighet till Attefallslägenheter, max 35 m2 utan krav på hiss som jag skrivit om tidigare, det kan vara guld värt i vissa lägen.

Nästa grej vi kollar på är vindens fysiska struktur. Vi mäter in avloppsstammar, takstolar, murstockar och allt som har betydelse. Vi sammanställer det i en ”begränsningsritning” som är snäppet mer noggrann än de relationsritningar som oftast finns i ett arkiv nånstans. Begränsningsritning är inget vedertaget begrepp i branschen men namnet säger allt. Det är den begränsning man kan vänta sig och de ramar en arkitekt måste hålla sig inom.(man vinner inga populäritetspriser på arkitektkontoren med den inställning, jag vet, det inskränker skapandet och gestaltandet men livet är hårt…)

Ytterligare en kontrollpunkt är att kolla med kommunen. Man vill veta vad detaljplanen säger, vad det finns för möjligheter att bygga takkupor, takfönster och terrasser. Den kan i det läget även vara bevarandefrågor där en antikvarie för hjälpa till så man inte pajar kulturhistoriska värden.

En sak man inte skall glömma är byggnaden i övrigt. Brf:en har förhoppningsvis en underhållsplan som ger lite ledning. Framtida stambyten, eventuellt byte ventilationslösning och rökkanaler som är eller skall sättas i bruk är styrande för projektering av de nya lägenheterna. Om man tänker sig att det finns lokaler i  bottenplanet så är viktigt att deras väg upp med ventilationskanaler är säkrad. när det finns restauranger  så krävs ofta fri väg för en luftare från fettavskiljaren. (ett tips är att inte släppa ut dem för nära takterrasser och fönster – det luktar lik ibland)

Det svåraste kan fånigt nog vara att omlokalisera de förråd som ofta finns på råvindarna. De funktionerna förvisas till lite sämre, lite trängre platser, inte sällan i källare med sämre takhöjd och högre sunkfaktor. Alla boende gillar inte detta och det kan vara en pedagogisk utmaning att förklara nyttan och vinsten så alla är med på tåget.

– – – – –

Sektion, skissSektion, skiss - Kopia

Så här kan det se ut i ett ganska typiskt hus. Arkivritningen kollas på plats och avvikelser noteras. Erfarenheten säger att man minst behöver lägga på 100 mm på golvet för att lösa brand- och ljudkrav för nya lägenheter. Skall man börja dra avlopp i sidled så förlorar man mer ändå. Erfarenheten säger också att man kan räkna ca 500 mm rakt ner från råsponten för att få färdig innertakshöjd när luftspalt, isolering och två (ibland tre) brandskyddande lager gips kommit på plats.(Det kan naturligtvis bli lite tråkigt för den som optimistiskt har räknat in för mycket yta och volym från början, men det är hårda fakta, inget annat)

Plan, skissPlan, skiss - Kopia

Med begränsningsritningen som utgångspunkt gör vi en beräkning på volymer och möjlig BOA (boarea). Sen ritar vi ett förslag på lägenhetsindelning och kanske till och med en planlösning. Vi vet att vi måste ha ett fönster mot gatan för utrymning via räddningstjänstens stegbil. De bullerregler som gäller än så länge gör att vi måste ha en tyst sida mot gården. Lägenheternas planlösning styrs av just de kraven tillsammans med kraven på tillgänglighet.

Till sist gör vi en ovetenskaplig men någorlunda pricksäker budget med gissningar på försäljningspriser (=intäkter) och kostnader för de alternativ som funkar i projektet. Sen packar vi ihop alltihop ett ett litet gulligt, digitalt paket som avslutas med några goda råd om hur vi tycker man skall vidare. (Om vi inte tycker man skall gå vidare så skriver vi förstås det)

Typ så.

– – – – –

Annonser

Granskning-Godkännande-Bygghandling

En numera sannolikt olycklig arkitekt har ritat en sporthall.
Det var säkert roligt när man vann tävlingen och fick uppdraget. Det  var säkert skoj att rita också och se byggarna skruva ihop det. Kanske var det till och med en rolig invigning.
Så långt gott 🙂
– – – – –

Terrain-handball

När det sen visar sig att bollplanen är för liten så är det inte roligt längre.
– – – – –
I artikeln verkar man ha utsett sin syndabock – Arkitekten.
Som specialistexpertrådgivare i dylika frågor skulle jag nog bredda det lite. Till exempel så skulle jag fråga:
Fanns det granskningshandlingar?
Vem granskade och godkände dem?
Vem stämplade om till bygghandling?
– – – – –
Jag har inte gjort mig känd arkitekternas största tillskyndare men det kan finnas skäl att fundera lite ändå.

– – – – –

Fler aningens okritiska klipp P4, Aftonbladet, osv

Update 1: …och flera idrottsplaner som kommit till korta 🙂

Är råvinden en våning eller en vind?

Pär Thurfjell

Pär Thurfjell, Helhetshus

Gårdagens inlägg på bloggen om Attefallslägenheter skickade ett samtal till arkitekten Pär, ända från Stockholm, minsann. Personen som ringde var nyfiken på vad han kunde använda denna nya kunskap. 🙂

– – – – –

Själv pratade jag med Pär och kom in på spåret om vad som är vind. Det är ju inte självklart att alla råvindar definieras som vind. En del av dem kan ju faktiskt vara det som kallas för våning. Normalt sett är det bättre, högre höjd och mera volym. Men formuleringen som Attefallslägenheterna bygger på är just ”vind”. Inte våning.

Enligt definitionen nedan är det en våning om byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. Byggnadshöjden är då avståndet mellan markens medelnivå till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak.

Våning, inte vind

Våning, inte vind

Vind, inte våning

Vind, inte våning

Så ironiskt nog så verkar det med generösare volym i vissa fall bli sämre chans att få bygga Attefallslägenheter.

Eftersom vi alltid jagar maximalt med BOA i projekten så har vi jobbat hårt för att hålla ner uppbyggnad av golv och trycka upp takkonstruktionen så långt det är möjligt. Snedtaket gör att man förlorar BOA annars.
(I ett annars ganska litet projekt räknade jag ut att varje centimeter extra golvtjocklek ”kostade” ca 1,5 m2 BOA, vilket motsvarade ca 60 000 kr i det fallet. På en mer exklusiv adress i ett större projekt blir det förstås mycket mer )

Här kanske man hellre bygger upp bjälklagskonstruktionen för att kunna definiera vinden som vind 🙂

– – – – –

Plan- och byggförordning (2011:338) 1 kap 4 §

4 § Med våning avses i denna förordning ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv.
En vind ska anses vara en våning endast om

1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och
2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida.
– – – – –

Nyheter från förr i tiden

Aftonbladet pillar fram lite nostalgiskt navelludd och påminner om sin egen entré i cyberspace som det hette på den tiden. Jag minns det som igår.

Internet_kommer_förändra_världen

– – – – –

20 år bak i tiden är för mig som igår. I förrgår gick jag fortfarande i skolan.

För 25 års sen gick jag ur gymnasiet, 4-årig teknisk linje. Då ritade vi med penna (eller ritstift!) på transparent ritfilm. Skulle man ha en kopia gick man till en kopieringsbyrå som högtidligt gjorde en papperskopia medan man väntade.

Jag ur gick ur gymnasiet 1989, då hade vi haft några enstaka lektioner framför en dataskärm. Vi fick lära oss grunderna i programmering. Tror det var språket Pascal.

Om det inte hade varit för att kompisens farsa hade en modern dator på sitt arkitektkontor så hade jag inte knappat på ett tangentbord alls så långt i mitt liv.

När jag började på tre dagar efter skolavslutningen så var det helt analogt på bygget. Det fanns fast telefon på platskontoret och en tungt vägande sladdlös lur att ta med sig ut på bygget (inte för långt bort dock, räckvidden var sådär). En fax förstås och faktiskt en kopieringsmaskin också. Walkietalkies fanns som opional.

Nu finns det alltså människor som fötts efter min debut i arbetslivet, människor som hunnit gå ut gymnasiet och högskolan, rest jorden runt och kanske gift sig och skaffat bostadsrätt i innerstan till och med. För dem kanske man enklast förklarar det med att – ja, mailen kom via en maskin som skrev ut en rulle, SMS skrevs på lappar och lades i kuvert som stoppades i gula brevlådor och chatforum begränsade sig till Heta Linjen eller att man mycket modernt och enkelt kunde trycka R2 på sin telefon och pendla mellan två samtal.

– – – – –

Dator

Konstigt nog så fanns det med tiden en dator på det första bygget jag jobbade på. Platschefen där gjorde ekonomiska prognoser och avstämningar på den. Jag visade visst intresse och fick en exklusiv internkurs i nästa 8 timmar att använda den. Jag fattade ingenting.

Det dröjde till 1995 innan det blev nystart. Jag jobbade på den medelstora byggfirman och föreslog att vi skulle skaffa datorer. Det fanns en viss skepsis eftersom chefen där redan provat att ha en dator på skrivbordet. Det hade varit en oerhört dyr investering med tanke på att den enbart varit underlag för hans post-it-lappar. Konstigt nog (igen) så sa de ja. Så jag fick köpa en fast dator till kontoret och en bärbar att ta med ut på bygget. (Satsade på utökat RAM-minne på 16 Mb – Windows 95 hade precis kommit!) Vi köpte Consultecs kalkylprogram också så det drog iväg till 100 000 kr.

Sedan dess har jag haft blicken på skärmen, frånvarande från omvärlden och fånigt stirrande in i ett exceldokument, en tidplan eller någon fånig skämtbild.

– – – – –

Tillbaka till Aftonbladets artikel, de frågar sig själva:

”Vad är det som får två medelålders, lönnfeta, slitna och otekniska redaktörer i kulturbranschen att plötsligt kasta sig in i det som brukar kallas cyberspace?”

Då , när jag var 25 år var jag ju inte medelålders men kanske aningens på gång att bli lönnfet. Inte heller oteknisk men helt klart bara intresserad av datorer som användare, inte som nörd i den bemärkelsen.

Nu är det 2014 jag ikapp. Lönnfet, medelålders och lika intresserad av hur ny teknik kan användas, båda i stort och mer specifikt i min dagliga gärning i byggbranschen. Jag är väldigt, väldigt sugen på att redan nu få veta hur det ser ut när jag pensionerar mig om 20 år.

– – – – –

Aftonbladets rubrik säger att Internet kommer förändra världen. Det har det ju gjort, åtminstone för oss som har direkt tillgång till all möjlig teknologi och uppkoppling. (Gissningsvis finns det några miljarder människor som inte har sett förändringen fullt ut än)

Internet har definitivt förändrat byggbranschen. Internet och mobiltelefoner skall man nog säga.

Om man vill vara pessimistkonsult så kan man säga att mobiltelefonerna har gjort det möjligt att helt skippa framförhållning och planering. Möjligheten att trycka på KOPIA  i ett dåligt formulerat mail har skapat inflation i snart sagt allas inboxar. Lägger man till att några sen trycker på SVARA ALLA så multipliceras det exponentiellt.

Nu är jag ju enbart pessimistkonsult på debiterbar tid, annars ser jag ljust på samtiden vad gäller teknisk utveckling. Problemen nämnda ovan löses med disciplin och självbevarelsedrift.  man kan istället lyfta det fina. Det är fantastiskt att vi nu har möjlighet till en digital dokumentation av en byggnads hela livscykel. Det är sjukt bra att vi kan bygga ett hus i 3D och visualisera det för alla inblandade långt innan man gjort de dyra misstagen. Det är väldigt bra att alla som jobbar i ett projekt har snabb och exakt tillgång till en databas med rätt handlingar och all tänkbar information en googling bort.

Internet, datorer och mobiltelefoner har utvecklats till en fantastisk plattform för byggbranschen. Vi kommer sannolikt att fortsätta i tusen år till att med varierande framgång stapla mursten med klet emellan, spika 2″4″-reglar på c/c 60 och gå hem kvart i fyra men kanske att det blir en aningens bättre ordning på allt runt omkring om vi använder rätt verktyg.

– – – – –

(Yes, det här inlägget finns på LinkedIn i en lite annan version. Jag ville testa att publicera direkt där. Har inte gjort förut)

Dagboken från förr i tiden

Håhåjaja. Jag kollade för skojs skull på Byggtjänst topplista för bygglitteratur.
Japp, det sånt jag gör innan jag somnar på kvällen.

Fantastiskt nog så ligger en gammal trotjänare tryggt parkerad på listan – Byggdagboken.

Dagbok

 

På femte och sjätte plats.

Vän av ordning (inte jag) säger säkert att anledningen till att dagboken ligger högt upp är att den köps i storpack.

Vän av en annan ordning (jag) undrar vem som fortfarande sitter med penna och plitar ner hur vädret var kl 09.00/13.00, hur många gubbar som dristat sig till att besöka bygget idag, vilken egenkontroll man gjort, vad man överhuvudtaget gjort, vem som lämnat något besked och vad som möjligtvis gått fel.

Den som inte suttit med en byggdagbok och kramp i handleden kanske inte förstår vidden av det här. Om man skall vara noggrann, och en duktig platschef är noggrann, så är det mängder med information som skall tryckas dit med pennspetsen. Man skall trycka tillräckligt hårt för att det skall gå igenom i tre lager dessutom (förr i tiden hade vi ett karbonpapper för varje kopia men det är mycket modernare nu)

Old man

Nej, det känns inte riktigt 2000-tal. Vi är eller borde vara digitala i all kommunikation i byggbranschen, all dokumentation borde förstås också komma den vägen. Nu känner jag ett par stycken som vägrat bli digitala, det är män som är utomordentligt duktiga byggchefer men som behöver hjälp av en kollega när de skall skicka ett mail. På sätt och vis lite gulligt 🙂

Verktygen finns redan, det som krävs är kanske lite hjälp över tröskeln. Typ från Helpdesk enligt nedan…

– – – – –

Indien – Livet på stengården går vidare

I brist på tid emellan alla viktiga programpunkter så droppar jag i alla fall lite bilder från stengården. Texterna finns i mitt huvud men jag är lite bysy for the moment 🙂
(dessutom är det 35 grader varmt och knappt ens svalkande att hoppa i Bengaliska Viken – säker 30 grader i vattnet)

På stengården finns det mängder med annat som andra påbörjat, avslutet och briljerat med.

– – – – – –

Resan arrangeras av VSBK i samarbete med Global Stone och Creative Sculptors.

 

Tjejer kör bättre än höns.

När jag var liten så kunde man se den dekalen på vissa riktigt coola Volvoraggarbilar på landsbygden.

Tjejer kör bättre än höns?

Män kör som höns. Ryckigt och och lite nervöst, rädda att komma sist fram.
Tjejer kör alltså lite bättre? Än oss.

Bevis? Se nedan

—–

Jag är ganska stor. Relativt till medelsvensken vill säga. Det är jag som står och poserar så fint, två meter lång med hjälmen på huvudet. Hjullastaren på bilden här under är också stor, typ åtta meter hög. Den är stor relativt till ungefär vad som helst. Gäller även i Norrland.

Sync har ibland lite jobb uppe i norraste Norrland. När vi var där en gång passade vi på att besöka dagbrottet i Aitik. Där finns det coolaste man kan tänka sig i maskinväg. Hjullastaren som var inne på service i verkstaden och riktiga monstertruckar på 220 ton. På bilden ser det kanske inte så imponerande ut, men hjulen är 4 meter höga och truckarna kan ta mer last än 15 vanliga lastbilar.

När vi åkte runt i, som det kändes då, en pyttepytteliten turistbuss nere i stenbrottet så berättade chauffören att det var rätt många tjejer som körde de här dumprarna. Tjejerna var bättre förare, körde skonsamare med mindre slitage på grejorna och med färre olyckor. Där ser man.

Nu är det inte bara i Norrland man har stora maskiner. Det finns ju även i Göteborg. Förstås.

Under en period i mitt yrkesliv så byggde jag mycket i Göteborgs Hamn. Där finns det också monster. Grensletruckar som staplar containrar i tre våningar under sina gigantiska ben. Teleskoptruckar som är sex meter breda och lätt bollar med en container på 30 ton. Även där är kvinnliga förare välkomna och uppskattade, men få.

—–

Nu är jag inte så över sig förtjust i att någons kön/nationalitet/sexpartner skall vara vägledande för chansen till anställning. Jag tycker att den som bäst kör monstertruck skall köra monstertruck, vi andra kan göra något annat. Men jag tycker det är ganska roligt när tjejer gör utför traditionellt manliga jobb bättre än traditionellt manliga män.

Under min tid i byggbranschen har jag träffat få kvinnor som brutit sig in i den manliga domänen – bygget. Vi gjorde ett tappert försök och fick till det rätt bra i ett projekt, men det var kanske också den enda gången. Det finns lite att jobba med i vår bransch, det är inte bara antalet kvinnor per kvadratmeter, vi kan justera vår jargong, tagga ner lite på machostämningen och hoppas på att åtminstone en Anton Hysén vågar kliva fram och konstatera att bögar också kan snickra.

Så jag kan bli lite less när man läser en artikelserie i DN  med namnet ” MANNEN – VINNARE ELLER FÖRLORARE?”. Artikeln med rubriken ”Gubbarna är mycket mer macho” handlar om elever som är på väg in i branschen och som redan fått med sig en god portion gammeldags attityd. Suck.

Imorgon: Atmosfären i männens omklädningsrum”
(spänningen är olidlig)

—–