Bygga vindslägenheter, sälja råvind eller inte göra något alls?

Jag fick ett samtal i våras. Det var en kille som fått mitt nummer av en gemensam bekant. Han ringde för att han visste att vi har haft hand om en del vindsprojekt i Göteborg. Han bor i en Brf i stan med en stor och fin råvind. Kvarteren mellan Södra Vägen och Sten Sturegatan är attraktiva och har en del fina vindslägenheter, bra förutsättning helt klart.

Samtalet gick väl lite grann ut på att han ville veta hur man skall tänka, vad man skall göra och om det finns pengar att tjäna. Att han frågade berodde mest på att undrade om styrelsen i hans förening tänkte rätt.

Möjligheten att exploatera vindar är högintressant för många. Både för dem som vill förtäta staden och de som vill ha en attraktiv bostad i centralt läge. Den som äger en råvind sitter på en möjlig guldklimp, med rätt förutsättningar kan man tjäna pengar. Igår bubblade frågan upp igen i ett annat sammanhang. även det en attraktiv adress i Göteborg.

Frågan var – hur gör man? Vilka är riskerna?

—–

Alltså, jag hoppas att jag inte avslöjar alltför mycket hemligt nu. Det här är vår födkrok i den dagliga verksamheten och kunskap som vi säljer, men min filantropiska personlighet har just nu övertaget, så jag kör på.

Startläget är att en bostadsrättsförening har en outnyttjad råvind. Är det en hyresfastighet blir ekvationen svårare, det är nästan hopplöst att få ta ut den hyra som krävs för att få bra avkastning på investeringen i ett ekonomiskt vanskligt ombyggnadsprojekt.

Byggtiden kan vara en jobbig påfrestning på grannsämjan och blir ofelbart det givna samtalsämnet i hissen. Lindrigt uttryckt. Buller och byggställningar, gubbar som skriker och stökar ner, ett ändlöst byggande som aldrig verkar bli klart.

Så.

Startläget är alltså att en Brf har en vind. Den som läst här tidigare vet att vi forskat på området. Det faktum att det mer eller mindre är en lekmannastyrelse med mer eller mindre kunskap om byggande och dessutom människor med mer eller mindre intresse för att engagera sig i styrelsearbete så har man redan här ett möjligt problem. Att övriga boende i huset som inte jobbar aktivt i styrelsen har åsikter och synpunkter om den gemensamma ekonomin gör det inte lättare.
(Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar, härhärhär o här.)

—–

Det finns i stort sett två varianter på vindsombyggnad, antingen bygger man nya lägenheter eller så får de boende som ligger närmast inunder bygga en etagevåning och alltså en större lägenhet. Det senare alternativet kan vara det enklaste många gånger men det är uppenbart att övriga i huset då måste vara nöjda med att Brf:en fått mer inkomstbringande BOA (boarea) och att grannarna på översta våningen betalt ett marknadsmässigt pris, annars kan det bli grinigt.

Att bygga nya lägenheter ger det sannolikt bästa ekonomiska utfallet om vissa förutsättningar kan uppnås. Man måste i princip alltid höja hissen våning*, sen måste nya lägenheter ha fönster mot gatan (utrymning vid brand), fönster mot gården (tyst sida för sovrum), dagsljus och lite andra bra-att-ha-egenskaper. Självklart är utsikt över ett vackert taklandskap med Vinga Fyr i fjärran värt en del.  Självklart är en infälld terrass i västerläge bra för försäljningspriset. Självklart skall det finnas plats för en Teppanyaki-häll 🙂 Notera dock att stort och lyxigt inte betyder att vinsten blir större.

För en arkitekt med fria händer (eller för vem som helst, faktiskt) är det inga som helst problem att rita skitfräcka lägenheter, problemet är att rita lägenheter där man jämkat ambitionen med byggkostnaden med priset köparna vill betala. Projektet skall ge vinst, annars är det ju liksom ingen idé att göra något. Den eviga frågan om en infälld terrass lönar sig har fortfarande inget entydigt svar. Tyvärr.

—–

En Brf kan enkelt uttryckt välja två vägar, antingen sälja råvinden och låta någon annan ta risken/möjligheterna eller så kan Brf:en anlita en entreprenör och låta bygga om vinden i egen regi, sälja färdiga lägenheter och själv kamma hem hela vinsten (eller ta hela förlusten). Svårt val.

Det vanligaste är nog att en Brf går på säkerhet. Att sälja råvinden till en entreprenör har inte helt eliminerat riskerna men det är betydligt mindre. Förutom den summa som kommer in i affären så får Brf:en så småningom något som är värt rätt så mycket, man får ny BOA i bägge fallen.

Ny BOA ger mer avgifter till föreningen vilket är till gagn för alla i huset. Det kan dessutom vara ett bra sätt att hålla sig ifrån risken att bli en oäkta förening. Brf:er med stora, attraktiva lokaler i gatuplanet och sköna hyror som rullar in mår ibland bra av att öka sin BOA av det skälet.

—–

Så kort sagt – det handlar om den fysiska förutsättningen på råvinden och i byggnaden, styrelsens förutsättningar och ambition att delta i ett byggprojekt och till sist det viktigaste – Brf:ens ekonomiska vinning.

Frågor på det?

—–

Uppdatering 1: Det verkar finnas frågor :), se kommentarstråden nedan, där finns några frågor och svar.
Vill du kontakta Syncronisera så maila mattias.johansson@syncprojekt.se
Uppdatering 2: Syncronisera kommer lustigt nog att jobba en del i Stockholm framöver och kan därför ta uppdrag även där numera. Inte samma kontaktnät och koll på entreprenörer där i grunden är det liknande projekt, fast annan utsikt.
Uppdatering 3: Det har kommit helt nya förutsättningar för att bygga små lägenheter utan hiss – Det beskriv bättre här i detta inlägget om Attefallslägenheter
Uppdatering 4: Ett inlägg om Förstudien kan vara värt för den att läsa som inte redan gett upp 🙂

—–

Annonser

Förbjud bilar och köp tysta spårvagnar

Eller kanske inte, men man undrar ju lite hur det skall gå till. GP skriver den 10 sept om hur Göteborgs skall öka kollektivåkandet och minska bilberoendet. Fan va bra. K2020 har ju funnits ett tag men ändå fick man ihop det till en nyhet. Eller om det är Miljörapport för 2008 som är grejen. Framgår inte riktigt. Bl a kan man läsa:

”… bilresorna inom, till och från Göteborg uppskattas ha ökat med cirka 350 procent fram till 2008. När det gäller kollektivtrafiken stiger kurvan bara svagt.”
Kommunens Miljörapport för 2008

”- Får vi västlänken är vi på bra väg. Sedan krävs ytterligare finansiering, satsningarna ryms inte inom de vanliga ramarna. En annan viktig faktor för att målet ska nås är att alla myndigheter, nämnder och företag börjar dra åt samma håll för att underlätta kollektivt resande och för att styra människor dit.”
Bo Aronsson, planeringschef på Göteborgsregionen

Ok.

Sync var ju på seminarium igår på Byggcentrum. Det handlade om ROT-jobb. Johan Niklasson från Poseidon visade på lyckade projekt i Kaverös med påbyggnad av bostadshus och – häpp – riktigt roliga påbyggnader av P-hus som tidigare varit föremål för rivningsplaner och som bidragit till otäck närmiljö för boende omkring dem. Nu kan man gå femton meter från en uppsnyggad spårvagnshållplats in till hissen och åka rätt upp i penthouse-lyan. Allmänyttan har en oförtjänt tråkstämpel, med andra ord.

Kaverös 2

Sync gillar förtäting, det finns fler som jobbar för det. Det innebär att man bygger fler bostäder inne i stan och där det redan finns allmänna kommunikationer. Vi jobbar ju lite ibland med ett projekt som fått lite uppmärksamhet för att man kanske kan bygga bostäder utan att bygga p-platser, att helt enkelt byta p-normen mot något annat. Egentligen är det lite koko alltihop för vi kan inte uppfinna cityboende utan bil. Det finns mängder med folk som lever så idag och har gjort det i alla tider. Att ha bil tillhör inte mänskliga rättigheter och måste heller inte vara nödvändigt. I GP´s artikel framgår det för övrigt att tre av fyra Torslandafamiljer har bil, när bara en av fyra familjer i Älvsborg. För den som inte känner till Göteborg så ligger Torslanda väldigt fint men långt bort från det mesta 🙂

Sync analysavdelning tycker:

Om målen skall nås så måste vi använda befintliga kommunikationer i mycket större grad. Vi måste alltså bygga nya bostäder där det redan finns kollektivtrafik. Att vänta på Västlänken i femton-tjugo år är knappast speciellt handlingskraftigt, säkert bra när det blir klart men det är lång väg dit. Viktigast ändå är att skapa möjlighet att leva och bo utan bil, att övertyga människor om att den egna bilen inte är livsnödvändig utan en ganska jobbig kostnad. Jag tror inte man behöver skriva mijöproblemet på näsan på folk längre, men det är väl inte ett helt dåligt argument heller.