Snabblektion i byggprocess

Stockholms Byggmästareförening har vänligt nog gjort ett vad vi förr i tiden kallade för bilderband.

(nostalgi – jag minns det som en diabildsprojektor och en rullbandsspelare i ett nedsläckt klassrum i slutet på sjuttiotalet, där en entonig röst långsamt malde något om något, förmodligen Bockstensmannen eller kostcirkeln eller skeppet Vasa, och det hördes ett pling varje gång fröken Berit skulle byta bild – typ 30 år innan Youtube)

Eeh, i alla fall. Det här handlar om byggprocessen i stort, om hur en bostadshus blir till. Den långa vägen.

För det är en lång väg från idé till inflyttning. Det har varit en käpphäst för undertecknad länge, det faktum att vi i branschen använder projekttiden så dåligt.  Många säger att de pressade byggtiderna är ett stort problem. Visst, det kan det ju vara, men jag brukar kontra med att det handlar om att planera tiden så det funkar alternativt avstå från projektet. Vi är inte så duktiga på det alltid. Men det är helt klart sjukt att de sista månaderna på ett bygge så ofta skall vara kaos och panik när hela processen lunkar fram i övrigt under många år. Men det är en annan historia :/

Tillbaka till bilderbandet  *pling*

– – – – –

– – – – –

Ambitiöst beskrivet och, tycker jag, väldigt komplett. Just nu är det populärt att påpeka att man i Tyskland på 2 år hinner med samma process som tar 10 år i Sverige. Oklart om det stämmer.

Kanske de uppgraderat från bilderband till Youtube, administrativt? 🙂

– – – – –

Nya PBL hjälper byggarna med tidplanen

Jag älskar det lite redan.

Nya PBL ställer krav på att kommunen har utfärdat slutbevis innan man tar en fastighet i bruk.
Med andra ord – ingen inflyttning dagen efter slutbesiktning.

Allvarligt talat så kommer det få en sanslös effekt om det skall ske såsom det står skrivet. Då måste vi på byggena bli klara och i praktiken göra vår slutbesiktning flera veckor tidigare än vi gör nu och sen skicka in allt i form av protokoll, mätningar, intyg och relationshandlingar minst några veckor innan den tänkta tillträdesdagen och då lita på att allt hanteras snabbt och rätt.

Jag tycker det låter underbart och helt omöjligt samtidigt.

Å ena sidan så borde det (åtminstone teoretiskt sett) ge oss en extra månad på varje byggprojekt, där huset står färdigt och klart ett bra tag i väntan på en formalitet från Stadsbyggnadskontoret. Å andra sidan blir en sjukt jobbig sits för den byggherre som har en köpare eller hyresgäst bokad en viss datum, en försening av slutbeviset på grund av teknikaliteter och brister i kommunal handläggning eller för den sakens skull i brister hos oss andra pappersvändare kan bli väldigt dyr.

Advokaterna Jesper Prytz och Jonas Larsson skriver om det idag på Fastighetsvärlden. Jag hittar inte artikeln på nätet, jag fick den skickad till mig via mail. De vrider och vänder på problemet med juristens ord, men det är ändå fullt läsbart för oss andra 🙂
(skall kolla om den går att lägga bloggen utan att bli stämd)

—–

Jag förutsätter
att kommunerna får mer resurser i nivå med ökade arbetsuppgifter för tjänstemännen. Nya PBL drar väl med sig en del annat skoj också om jag minns rätt. Att lagstiftarna bestämmer att det tjänstemännen skall svara på ansökan om slutbevis inom en viss tidsrymd sätter ju ribban, då måste det ju finnas någon som gör just det.

Jag tror (mer cyniskt)
att det här blir ett slag i luften och lite mer administrativa jobb för några av oss. Vi kommer leta efter genvägar och hitta kryphål. Sannolikt kommer vi ansöka om slutbevis tidigare, kanske lägga om en del jobb i flödet, göra provningsprotokoll och OVK innan lokalerna är helt klara. Målarn och golvläggarn kan ju jobba som vanligt fram till natten innan inflyttning.

Jag önskar (lite naivt kanske)
att det här hjälper oss att se till hela tidplanen , att vi lägger in tillräckligt mycket tid för den sista fasen. Det förutsätter att vi börjar följa våra tidplaner redan från dag 1, att entreprenörerna blir tuffare och säger ifrån när det inte funkar, att byggherrarna har förståelse för att saker tar tid. En månad är lika lång i början av ett projekt som den sista intensiva perioden då allt skall hända samtidigt, det finns inte tid att söla i början. Vi måste börja använda hela projekttiden lika effektivt.

—–

Hur skall man kunna planera?

Dagens största Sync-garv kom när en rolig kille berättade vad en platschef sagt till honom. Det var när den i det här sammanhanget roliga killen berättade hur han en gång varit mer bister i och kritiserat en platschef för att det inte fanns en vettig produktionstidplan på ett bygge.

Då sa platschefen:

– Det går ju inte. Vi vet ju inte hur det kommer att gå.

Jag vet inte om ni skrattar, men vi gjorde det idag. Sen drog jag min tirad om händelsestyrda verksamheter och annat gammalt blogskoj i ämnet.

Det var ett väldigt bra möte för övrigt. Min möjlighet att rädda världen eller åtminstone byggbranschen och kanske göra lite gott också kom närmare.

—–

Övergivna planer – det har vi gott om

Det går inte en vecka utan att Sync är på något skoj, det kan vara kul att jobba också men vi vill inte gärna ta risken att missa något. För några dar sen så lyssnade jag och kollegan på Jan Jörnmark över en längre lunch. Han pratade på Byggcentrum i Göteborg den 22 september om nya boken Övergivna Planer. Tidigare har han bl a gett ut Övergivna platser, del 1 och 2.

Jag träffade Jörnmark för några år sen, det var innan vi skulle börja återställa en övergiven kontorsmiljö som en gång varit bostäder. Hela kvarteret hade varit fabrik och verksamhet som flyttat och kåken stod tom. Jörnmark var en lite småmysig bekantskap, men jag fattade inte då vad han egentligen gjorde. Jag trodde han tog coola bilder till sina coffetable-books.

Hade jag gjort bara lite research så hade jag fått veta att han doktorerat i ekonomisk historia och att han kopplat de övergivna platserna till den ekonomiska utvecklingen (avvecklingen?) som skett i Sverige under åren som gått. Jag blev djupt imponerad när jag faktiskt hörde hans slutsatser och kopplingen till bygglagsstiftningen. Han flinade gott när han påpekade att ganska många känner till hans böcker och tror att det bara handlar om gamla fina platser och nostalgi. Att det vittnar om vanskötsel och stagnerad utveckling missar de flesta.

Tänker lite på en fastighet som Sync besökte där tiden stannade någon gång för förtio år sen.  En handelsträdgård med växthus och byggnader som ger uttrycket eftersatt underhåll en viss tyngd. En fantastisk miljö att gå omkring i ändå, mer som ett museum i och för sig men också ett kvitto på att rosenodling inte lönat sig på några decennier.

Renoveringsobjekt eller eftersatt underhåll

I nya boken Övergivna Planer så visar Jörnmark på bristerna i vår Plan- och Bygglag (PBL) och frågar lite kaxigt om det inte är dags för en haverikommission. Uttrycket kommer egentligen från Inger Holmqvist, som är plandirektör i Stockholm. Hon har också sagt

Det beror på att lagstiftningen är så snårig och svåröverskådlig att inte ens vi som jobbar med den finner den förutsägbar och genomskinlig. Och när besluten inte kan göras begripliga, då har vi ett demokratiskt problem.

Sync tycker det är tänkvärt och intressant att se det hela i ett större sammanhang. Slumpmässig hantering av planärenden och en trög byråkrati, det känner vi igen. Att det i så stor utsträckning påverkar stadsplanering och samhällsutveckling är både skrämmande och fantastiskt.

Sync funderar på andra övergivna planer. Vi i byggbranschen har flera om inte övergivna så i alla fall lite misshandlade eller bortprioriterade.

  • Tidplanen
  • Arbetsmiljöplanen
  • Projektplanen
  • Kontrollplanen
  • Planen på det goda bygget
  • Planen på att-göra-imorgon-istället (hann inte idag)

———–

Privatkunder – Tänk en gång till nu

Saxat från www.byggahus.se

”Hej
Jag skulle vilja ha lite kommentarer på den kalendertid som min byggare har lämnat för att bygga mitt hus. De säger att de behöver 40 veckor från att bygglovet är godkänt. 18 veckor för något de kallar förberedelse och ytterligare 22 veckor från att de sätter spaden i marken. Semestrar, julfirande och andra helger tillkommer på dessa 40 veckor.
Är detta rimligt? Kan tillägga att vi bygger lösvirke (1.5 plans trähus) men utgår från ett av leverantörens typhus så det är inte direkt start från ett vitt papper för byggaren.”

Jaha.

Sync Blog kämpar ju hårt för att minska avgrunden mellan privatkunderna och småbyggare och husfirmor. Det finns lite att ta tag i, det är helt klart. Jag blir först lite ledsen men sen gott förbannad när jag läser 18 veckor för något de kallar förberedelse”. Det stinker av okunnighet och brist på respekt för byggaren som han själv just valt. Vad fan tror han? Att det står en grävmaskin runt hörnet som larvar fram på en busvissling? Att huset packas ihop och skickas på lastbil över natten? Skulle det vara märkligt att en byggare faktiskt vill ha tid att förbereda bygget av hans hus, hans miljoninvestering, hans största investering i livet? Och varför så jävla bråttom? Hur länge funderade han själv innan han beställde kåken?

Det var inte jag som sa att 5 % är idioter, men han som gjorde det har ett väldigt bra underlag och han kan faktiskt ha rätt. Herregud.

Sen kan man ju undra vem fan som bygger ett lösvirkeshus på 22 veckor från schaktjobb till fullt färdigt. Hörde jag något om uttorkning?

Klickar man på den här länken och är medlem i forumet så kan man följa svaren. Någon tycker att det är för lång tid och råder honom att byta leverantör. Några försöker säga att det är ganska rimligt och att en månad inte är så lång tid när man bygger hus en gång i sitt liv. En annan kommentator som kallar sig byggare har precis samma inställning som jag – 22 veckor? Det går inte.

Håhåjaja