Etikettarkiv: Pengar

Standard

Publicerat av

Publicerat den

30 september 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

2 kommentarer

ÄTA – psykologi och annan bullshit

Orsakerna till att ändrings- och tilläggsarbeten uppstår är varierande. Vi har avhandlat Oförutsett och Programändringar men kanske skall utveckla det lite ändå.  Jag tror skalan går från ren okunskap via dålig projektering, fortsätter förbi naiv optimism och självbedrägeri för att slutligen stanna i politiskt taskspel.

Okunskap
du är helt enkelt inte är tillräckligt duktig för att förutse skeende och risker. Smärtsamt när det händer. För alla.

Dålig projektering, dålig planering
du behärskar det hela men slarvar i det viktiga tidiga skedet, kanske av snålhet, kanske av upplevd tidsbrist. Väldigt vanligt bland oss som skall vara proffs.

Naiv optimism
vilken hemmabyggare som helst tror sig kunna bygga sitt hus egenhändigt på halva tiden av vad en yrkesman kan. Detta kan förväxlas med okunskap men det är inte riktigt samma sak.

Självbedrägeri
du har en stark förnekelsefunktion och det gör det enklare att komma igång genom att mentalt blunda för fakta och din egen känsla. Hänger ofta ihop med underfinansiering och det-löser-sig-sen-mentalitet.

Politik
för att överhuvudtaget få igång projekt så behövs det en optimistisk kalkyl och du lurar helt enkelt din omgivning att det är enklare/billigare än det faktiskt är.

Nu finns det väl grader i helvetet och egentligen är det ju ingen rak skala utan mer som fristående funktioner. Man kan plocka lite här och lite där och blanda sig en riktigt skum grogg på de ingredienserna. Ingenting är enkelt.

”Okunnig naiv person som inte vill slösa energi på att tänka efter före eller fega med marginaler och säkerheter”???

(Låter som beskrivningen på en del framgångsrika entreprenörer)
Standard

Publicerat av

Publicerat den

29 september 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

3 kommentarer

ÄTA – Oförutsett

Om vi tar shit happens-faktorn ofta kallad oförutsett, så är det mer spännande.
(än Programändringar i alla fall)

Häromsistens kom en ny utredning från Statskontoret som konstaterade att byggbranschen inte blivit så mycket bättre sen 2002. Titeln på utredningen – Sega gubbar – är en ordlek som bygger på den utredning man jämför med – Skärpning gubbar! från 2002.

Jag gillar inte att det anspelar på att de vi kallar gubbarna sölar bort pengarna, det är sen länge väl känt att slöserierna i byggbranschen ligger i andra händer än snickarns och rörmokarns.

Ibland uppstår bekymmer som kan vara oförutsedda. Det kan vara att berget du borrar i för att bygga en tågtunnel är alldeles för dåligt. Det kan vara att det finns asbest i en rörkrök som du inte visste om innan du började jobbet. Jag kan räkna upp tusen olika varianter, men alla har samma sak gemensamt, research och förberedelser (vi kallar det projektering) har missat och det blir problem.

Det som ändå är omöjligt att förutse – olyckor eller att en nyckelperson försvinner eller himlen rasar ner – det kan man inte planera eller projektera bort helt och hållet. Typ som livet självt, du råder inte över allt.

Vi måste alltid avväga hur mycket möda (pengar) vi skall lägga på undersökningar och projektering, det måste stå i proportion till projektet och innehålla en riskbedömning. Om man vill minska risken för oförutsett, så får man lägga mer pengar på projekteringen.

Enkelt i princip, men vem skall avgöra nivån?

– – – – –

Läs här om varför ÄTA överhuvudtaget uppstår.

– – – – –

Standard

Publicerat av

Publicerat den

29 september 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

1 kommentar

ÄTA – Programändringar

Först har vi alltså programändringarna, nya kostsamma påhitt från kunden. Det är precis vad det låter. Kunden kommer på att han vill ha en våning till, eller att hon plötsligt bara måste ha ett större garage än ursprungsritningen. Detta yttrar sig ofta i bakvänd ekonomisk slughet – ”det är lika bra när vi ändå håller på”.

Bullshit säger jag, håll er till det som är bestämt, för det ni lägger till blir alltid dyrare än det var tänkt.

Vi byggare är snabba på att prissätta en förändring, men vi är usla på att räkna ut vad det egentligen kostar i följdverkningar på övriga projektet. Rubbningar i tidplan och störning av ett planerat flöde missas ofta i ÄTA-kalkylen.

Arvodet som ofta är på 10-12 % kan se ut som lättförtjänta pengar för entreprenören men det kan vara bedrägligt när domedagen närmar sig (slutbesiktningen alltså).

– – – – –

Läs mer om Oförusett också

– – – – –

Standard

Publicerat av

Publicerat den

28 september 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

14 kommentarer

ÄTA – varför?

I byggbranschen pratar vi ofta om ÄTA-arbeten. Den som inte hört uttrycket förut undrar med rätta om det står rätt till i hjärnkontoret på oss. Arbetslunch skulle man kunna man tro, men det är så att ÄTA är Ändringar, Tillägg, Avgående. Simple as that.

Det är förändringar av förutsättningar för eller omfattning av det jobb från det man tidigare kommit överens om.

Det finns två sorters ÄTA-arbeten, programändringar och oförutsett. Man också använda helt andra ord och säga att det är nya kostsamma påhitt från kunden (programändringar) och shit happens-faktorn (oförutsett).

Jag tror inte det finns någon tillförlitlig statistik på hur mycket det rör sig om, men en erfaren projektledare som jag lärt mig mycket av sa en gång när vi spikade budget – ”8% på vardera, det får räcka!”.

Ibland kallar vi det för budgetreserv, någon gång kallas det oförutsett. Same same but different. Byggbranschen har ju gjort sig känd för just det här, att det blir lite dyrare än det var tänkt. Om man undantar de stora anläggningsprojekt som måste vara medvetet felräknade för att överhuvudtaget startas upp, så blir det ju i alla fall gärna 15-20 % dyrare. Vad beror det på?

???

Svaret på frågan finns i detta inlägget om ÄTA – Filosofi och annan bullshit 🙂

Standard

Publicerat av

Publicerat den

27 september 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

5 kommentarer

Övergivna planer – det har vi gott om

Det går inte en vecka utan att Sync är på något skoj, det kan vara kul att jobba också men vi vill inte gärna ta risken att missa något. För några dar sen så lyssnade jag och kollegan på Jan Jörnmark över en längre lunch. Han pratade på Byggcentrum i Göteborg den 22 september om nya boken Övergivna Planer. Tidigare har han bl a gett ut Övergivna platser, del 1 och 2.

Jag träffade Jörnmark för några år sen, det var innan vi skulle börja återställa en övergiven kontorsmiljö som en gång varit bostäder. Hela kvarteret hade varit fabrik och verksamhet som flyttat och kåken stod tom. Jörnmark var en lite småmysig bekantskap, men jag fattade inte då vad han egentligen gjorde. Jag trodde han tog coola bilder till sina coffetable-books.

Hade jag gjort bara lite research så hade jag fått veta att han doktorerat i ekonomisk historia och att han kopplat de övergivna platserna till den ekonomiska utvecklingen (avvecklingen?) som skett i Sverige under åren som gått. Jag blev djupt imponerad när jag faktiskt hörde hans slutsatser och kopplingen till bygglagsstiftningen. Han flinade gott när han påpekade att ganska många känner till hans böcker och tror att det bara handlar om gamla fina platser och nostalgi. Att det vittnar om vanskötsel och stagnerad utveckling missar de flesta.

Tänker lite på en fastighet som Sync besökte där tiden stannade någon gång för förtio år sen.  En handelsträdgård med växthus och byggnader som ger uttrycket eftersatt underhåll en viss tyngd. En fantastisk miljö att gå omkring i ändå, mer som ett museum i och för sig men också ett kvitto på att rosenodling inte lönat sig på några decennier.

Renoveringsobjekt eller eftersatt underhåll

I nya boken Övergivna Planer så visar Jörnmark på bristerna i vår Plan- och Bygglag (PBL) och frågar lite kaxigt om det inte är dags för en haverikommission. Uttrycket kommer egentligen från Inger Holmqvist, som är plandirektör i Stockholm. Hon har också sagt

”Det beror på att lagstiftningen är så snårig och svåröverskådlig att inte ens vi som jobbar med den finner den förutsägbar och genomskinlig. Och när besluten inte kan göras begripliga, då har vi ett demokratiskt problem”.

Sync tycker det är tänkvärt och intressant att se det hela i ett större sammanhang. Slumpmässig hantering av planärenden och en trög byråkrati, det känner vi igen. Att det i så stor utsträckning påverkar stadsplanering och samhällsutveckling är både skrämmande och fantastiskt.

Sync funderar på andra övergivna planer. Vi i byggbranschen har flera om inte övergivna så i alla fall lite misshandlade eller bortprioriterade.

  • Tidplanen
  • Arbetsmiljöplanen
  • Projektplanen
  • Kontrollplanen
  • Planen på det goda bygget
  • Planen på att-göra-imorgon-istället (hann inte idag)

———–

Standard

Publicerat av

Publicerat den

22 september 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

6 kommentarer

Doktorn i Mariannelund

Häromdagen skrev jag om en liknelse som en läkare lite snyggt droppade om hur en rörläggare hade agerat. Byggblasket började i det närmaste gråta för att jag fick en sån klockren kommentar, direkt ifrån verkligheten. Så jag tänkte köra vidare på liknelser med vårdsektorn, inte för att Blasket skall sitta och hemma i Skåne och lipa utan för att det verkar outtömligt när man väl har börjat.

Jag har någon gång på riktigt använt en sån liknelse för att förklara Sync´s roll, alltså vad vi säljer för typ av tjänst. Projektledare, byggkonsult, kalkylator, projektstöd eller lekledare täcker ju inte in det hela riktigt. Trots den medfödda geniala humor som jag besitter som göteborgare så kommer jag noga att undvika skämt om husläkare, nej jag vill mer likna mig vid en allmänläkare. Eller ännu bättre, en sån där doktor som alltid finns i Astrid Lindgrens böcker, en snäll och klok farbror som plockar ärtor ur näsan och skriver ut recept på nybakat vetebröd till den som svalt sin femöring. En doktor som inte är specialist på annat än att se ett sammanhang och kanske kan fixa de mest elementära problemen, men som också vet vart och till vem man skall vända sig med det som är svårare att lösa.

Så är det – vi remitterar vidare till specialister. Ofta behövs det efter en enkel undersökning en mer ingående undersökning när det bara känns sjukt men liksom inte syns på utsidan, då kan det behövas blodprover och röntgen (=radonmätning och thermografering). Ibland behövs ortopeder (=konstruktörer), en annan gång kanske vi får glädja patienten med en rektoskopi (=filma avloppen), har man tur så räcker det med ett stetoskop och några djupa andetag för att höra att lungorna är ok (=obligatorisk ventilationskontroll – OVK).

Hursomhelst. Specialisterna undersöker och rekommenderar en behandling. Dr Sync hjälper patienten att tolka fikonspråket, skingra oron och sen besluta om åtgärderna.

Det måste inte alltid vara specialistutlåtande. Ibland kan det räcka med ett enkelt konstaterande och fortsätta till en enkel åtgärd.

– Jaha Fru Svensson, såret måste fixas men det ser inte så illa ut ändå (=taket läcker runt skorstenen, typ), syster Benny (snickarn) kommer och lägger om det åt er.

Det behöver inte vara svårare än så hos doktorn.

———–

Dr. Sync
(medicus texo aedificium)

———–

Standard

Publicerat av

Publicerat den

21 september 2009

Publicerat i

Människor

Kommentarer

3 kommentarer

Pedagoger och kommunikatörer som kan snickra?

Jag var inhyrd platschef på ett ombyggnadsprojekt, det skulle bli nya bostadsrätter. I huset fanns det uthyrda lokaler i källarplanet, bl a ett galleri. I galleriet skulle vi göra en lite manöver, riva den gamla hissen, bygga en ny hissgrop intill den gamla och röra runt lite på galleristens lilla kontor. Galleristen var en glad och gemytlig man med få bekymmer i livet verkade det som och affärerna gick också enligt uppgift (skvaller alltså) finfint.

Jag hade gjort en liten tidplan och bestämt tid med galleristen, tre veckor ganska stökigt arbete skulle det bli. Galleristen var fortfarande glad och gemytlig så vi körde igång. Vi bemannade med två äldre herrar, snickare med förflutet inom allmännyttan och tyvärr inte riktigt taggade för ett sådant attackprojekt som det här innebar. Dagarna gick, det var det ena problemet efter det andra, inget ville sig riktigt alls. Tidplanen sprack direkt.

Jobbet i galleriet var en pytteliten del av det stora projektet och det fick ingen mer kärlek av mig när jag lämnat över det i händerna på snickarna, tyvärr. Efter fem veckor och många fler bedrövelser så sprang jag förbi, såg eländet och konstaterade faktum. Galleristen inte lika gemytlig och glad längre. Nästa dag flyttade jag på de äldre snickarna till ett för dem bättre ställe i huset. Sen ringde jag in mina ”egna” gubbar, jag hade ju firman och anställda själv också.

Snickarna O och K kom dit, jag förklarade för dem innan att det som gäller här är att ni galleristen skall vara nöjd innan ni åker härifrån. Vi klev in på galleriet, gick igenom vad som var kvar att göra, snickarna snackade och galleristen verkade glad igen. Snickarna lämnade platsen med löfte att komma tillbaka två dagar senare och köra klart.

Dagen efter så träffar jag galleristen. Man skulle kunna tänka sig att han kunde vara lite grinig när vi dragit över tidplanen med 100% och avbrutit arbetet för att invänta ny bemanning. Men nejdå, han sa istället:

– Fan vilka bra gubbar, riktigt bra.

OBS, detta var alltså innan de faktiskt svingat hammaren eller ens druckit kaffe på platsen. Allt som galleristen behövde var en timmes genomgång, att någon lyssnade på honom och visade att han blivit förstådd. Förtroende och trovärdighet återställd i en handvändning. Love it.

———

(häromdagen skrev jag om att vi skall anställa pedagoger och kommunikatörer, när jag tänker på det så hade jag ju anställt sådana redan för tio år sen. Att de var snickare dessutom förenklade det hel lite…)

———

Standard

Publicerat av

Publicerat den

18 september 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

5 kommentarer

Patienten dog – jag tror det var rörläggarens fel

Igår var det besiktning på ett balkongjobb. Jag var där som bister representant för en bostadsrättsförening, där var också en besiktningsman en glad entreprenör och en kille från föreningens styrelse.

Alla som gått en byggbesiktning vet att det är en form av luciatåg för vuxna män där besiktningsmannen och entreprenören petar i detaljer och alla andra går runt och pratar om annat. Att besiktiga balkonger är omöjligt ännu mer tradigt, när man sett tre stycken så är det rätt tjatigt sen att mäta säkerhetsavstånd och diskutera mjukfogens bredd och målningens finish. Efter balkong nr fem är vi ganska less.

Så istället pratar jag och styrelsens utsände om den korkade rörläggaren som gjorde bort sig på detta jobbet. Han som väldigt klantigt bonkade upp ett stort hål i gipsen för att göra sitt lilla ingrepp. Så totalt okänslig för finess och god uppfostran så upprepade idioten dessutom denna manöver i flera lägenheter i huset, förmodligen för att vara helt säker på att alla skulle få veta att han jävlar i mig inte tyckte om håltagning. Betong i sandlådan, mjuka paket på julafton, svår mobbing kan i och för sig också varit bidragande orsaker till hans agerande.

Eftersom jag är lic. amatörpsykolog och kan djupanalysera vad som helst på en sekund så sa jag att rörläggaren var ett gott exempel på en viss sorts hantverkare. Tyvärr finns det sådana, de som demonstrativt gör skada om de tvingas göra något de själva inte anser är deras jobb. Dessa killar saknar helt helhetssyn på vad vi i byggbranschen levererar och omtanke om slutkunden.

Styrelsens utsände som är kirurg till professionen säger då:

– Tänk om jag gjorde så på jobbet. Tjohoo, operationen av knät gick kanonbra. Patienten dog visserligen, big deal, men knät funkar.

Ja, tänk.

Sync tänker.

<paus för tänkande>

Sync undrar.

Sync undrar hur många av våra patienter (kunder och projekt) som dör eller i alla fall lider svårt för att ganska många av oss inte kan se helheten och inte ser sin egen roll i ett stort sammanhang?

Standard

Publicerat av

Publicerat den

17 september 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

6 kommentarer

Jag kan väldigt mycket, jag vet

Jag har ju sällan backat för att ge mig på att göra saker jag inte begriper hur man egentligen löser. Det finns inte inbyggt någon sån spärr i min lilla hjärna att jag kanske skulle fundera lite innan jag lovar. Är det en manlig egenskap, Viktoria? Japp, visst är det så. Skönt – då är jag manlig, blir lite orolig ibland.

Jag hade varit arbetsledare på stora byggbolaget och resultatchef på medelstora byggfirman innan jag befordrades till hantverkare. Jo, så var det. När jag hade startat lilla firman -97 och svågern och jag jobbade i början så fuskade vi som hantverkare när det föll sig så (två platschefer som byggde saker själva, tänk er!). Vi hade bägge ungefär samma något lättsamma inställning till sånt vi inte begrep oss på. En typisk konversation på ett nytt jobb kunde låta så här.

Kunden frågar: – Kan ni fixa detta?
Vi svarar: – Jajamensan
Kunden: – Har ni gjort det förut?
Vi svarar: – Näej
Kunden (nu lite bekymrad): – Men ni vet hur man gör, väl?
Vi (självsäkert): – Nej, men löser sig nog, inga problem.

Märkligt nog kunde vi lämna pris på jobben ändå, oftast löste det sig men inte alltid. Bastubänken som rasade under tyngden från störste beställaren och hans affärsbekanta satte vi ju tillbaka, bryggan som inte överlevde första vintern på samma adress har jag ju redan flaschat här. Det där skärmtaket som blåste iväg och rullade över hustaken en stormig dag, ja det skulle ändå fixas till. De två avfuktare som svågern T kopplade åt fel håll är nu officiellt preskriberade. Att vi rent tekniskt befuktade två kryprumsgrunder i ett år var väl ganska pinsamt då, men så här tolv år senare kan man ju börja småle lite grann.

———

Man lär sig av sina misstag sägs det ju.

Jag kan väldigt mycket. Känn på den.

———

Standard

Publicerat av

Publicerat den

15 september 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

5 kommentarer

Hjälp sökes!

Jo, det var ju det här seminariet på Byggcentrum i förra veckan. Det som handlade om ROT-jobbande, lite mer nischat ändå faktiskt, ROT i hyreshus. Lite off-topic för mig alltså som jobbar mycket med brf:er, men vem vet när Sync skall börja jobba i hyreshus?

Boverket öppnade ju dagen, det har vi redan avverkat och Poseidon avslutade, också redovisat här på bloggen. Mittemellan var det Hyresgästföreningen och Fastighetsägareföreningen varsin stund om ungefär samma sak – Hur man lyckas med ett ROT-projekt.

Pedram Kouchakpour från Hyresgästföreningen Göteborg hade naturligtvis inställningen att man skall vända sig till just Hyresgästföreningen först – innan man säger så mycket till sina hyresgäster. Det verkar ju ganska logiskt ändå. Han menade att information i rätt mängd , i rätt kanaler och i rätt tid är avgörande om dina kunder (hyresgästerna) skall bli nöjda med ditt jobb i huset. Å fan, det här verkar bekant, tänker jag då.

Fastighetsägarna Göteborg ställde upp fyra personer och bekräftade egentligen det som Hyresgästföreningen redan sagt. Det är lättare att göra allting rätt från början, informera och förhandla via Fastighetsägarna respektive Hyresgästföreningen. Å fan, det här verkar bekant, tänker jag då.

Göran Kåwert, Rotpartner Sverige AB, chefar på ett företag som livnär sig på just ROT-arbeten, han har erfarenhet från hur många ROT-jobb som helst. Respekt. Han fyllde på med ungefär samma budskap, kanske lite mer produktionstänk också, t ex att du skall tänka igenom vad du behöver göra så att du inte byter VS-stammarna men glömmer att elstigarna är lika dåliga och som sen måste bytas ett par år senare. Men hans budskap var också tydligt. Det vi i sådana här projekt behöver är hjälp utifrån – av pedagoger och kommunikatörer. Å fan, det här verkar bekant, tänker jag då.

Dessutom tryckte han lite på att trivsel och arbetsglädje hos hantverkarna var en väldigt viktig faktor för slutresultatet och nöjda hyresgäster. Nej men – det här verkar väldigt bekant, tänker jag då.

Sync är ju nästintill oskuld i dessa sammanhang (hyreshus), jag blev överraskad av att fastighetsägaren måste ha ett godkännande från varje enskild hyresgäst om en åtgärd skall betraktas som standardhöjning och alltså höja hyran. Så måste det ju självklart vara, jag hade bara inte tänkt på det. Men det innebär också att det regelmässigt verkar vara en vända i hyresnämnden i minst sex månader för att köra över dem som inte vill ha höjd hyra. Göran Kåwert önskade att den regeln försvann eftersom fastighetsägaren ändå till slut får rätt. Jag förstår varför, det måste vara en jobbig väntetid och dyrbar väntetid och precis – det här verkar bekant.

Sync-analysen på det här då?

Byggbranschen (fastighetsägaren och hans konsulter) är bra på att veta när man behöver byta stammar, att räkna ut hur man skall göra och hur mycket man tror det kommer att kosta (entreprenörer) och att  säga hur mycket man måste höja hyran (fastighetsekonomer). Byggbranschen är dålig på att kommunicera till slutkunden vad man skall göra, varför man skall göra det, hur det kommer se ut mnär det är klart, hur lång tid det skall ta och vad det kommer kosta i slutänden.

Inget nytt så långt med andra ord.

Det glädjande är alla på podiet i torsdags verkade så rörande överens om att ett lyckat projekt förutsätter att man satsar på information och kommunikation, att delaktighet och påverkan är avgörande för att man skall få nöjda kunder. Så jag tycker ungefär så här – om alla är överens om det så sätter vi igång att kommunicera det. På riktigt.

Alltså – Hjälp sökes! Pedagoger och kommunikatörer