Tack Stockholm

Ja. Det är inte så ofta vi säger så här i västkustidyllen. Men tack Stockholm, tack Stockholms Stadsbyggnadskontor och tack Anki Kaplan. (det är inte säkert att just hon skall ha cred här men hon är ju i alla fall chef där och av aktiviteten på Twitter att döma är hon vad man förr i tiden nog skulle kalla för ”frisk fläkt”)

Det handlar om vindsvåningar, eller snarare inredning av råvindar. Uppenbarligen ett kärt ämne av många skäl. Det näst mest lästa inlägget på denna bloggen handlar om det – ”Bygga vindslägenheter, sälja råvind eller inte göra något alls?” – vilket tyder på att många brfstyrelsemedlemmar dricker rött, lyssnar på Bo Kasper och googlar ”råvind” på kvällarna. (OBS – det kan vara mina fördomar – det skulle ju lika gärna kunna vara Veronicca Maggio som rullar på Spoity-streamen)

Ämnet är intressant för att många behöver bostad, i innerstan där många vill bo finns det tomma råvindar, råvindar som kan man bygga till tämligen unika, udda, charmiga krypin med extra hög vill-ha-faktor. Det kan också uttryckas i efterfrågan vilket ställt mot tillgång kan omsättas i affärer. Den som äger en råvind sitter på ett värde och en möjlighet.

Old news.

Problemställning?

Den utomordentligt fina gruppen Yimby har en Göteborgssektion. Där ligger en krönika – ”Vindsvåningar till Göteborg – snabbare förtätning av staden” – som handlar om detta. Lite med synvinkeln att man borde komma igång, i syfte att förtäta staden och skapa bostäder åt behövande. För att verkligen få fart på det så har man startat en Facebook-grupp. Den kommer möjligen inte föra saken framåt men man ringar i alla fall en del av problemen/möjligheterna.

Göteborgs Kommun har ett dokument som jag inte vet om det gäller längre, det är sju år gammalt – ”Riktlinjer för vindsinredning av flerbostadshus” – ett ganska osexigt dokument som hjälper lite grann men inte så mycket. Vi kan enligt det dokumentet få bygga lägenheter på vinden i landshövdingehus utan att installera hiss, det är ju bra. (Vindslägenheter i landshövdingehus har, vad jag vet, hittills visat sig näst intill hopplösa att räkna hem ekonomiskt)

Så, Stockholm.

Vindar_Stockholm

Tack, Stockholm, för – ”Vägledning Vindinredning” – den hjälper ganska mycket mer. Det är utförligt om takkupor och terrasser, rätt så konkret om hissar och tillgänglighet, lite mer översiktligt om brand- och ljudkraven. Men ändå, bra. Nu kommer jag förmodligen inte flytta till Stockholm enkom för detta, men man skall aldrig säga aldrig 🙂

Det mest lästa inlägget på Sync Blog?

Det är det som heter – ”ÄTA – varför?” – och det leder vidare till  ”ÄTA – psykologi och annan bullshit” – vilket möjligen är viktigare än mäklarfloskler som ”högt i tak” och ”utsikt över taklandskapet” eller ”teppanyaki-häll”. ÄTA är alltså i det här sammanhanget pengar, kostnader som”kommer till”, kostnader som man ”missat” i sin budget, som känns ganska sura normalt sett när man väl alltför sent blir varse dem. Det handlar om pengar.

En vindsombyggnad är långt mycket mer är teknisk utformning av konstruktioner, anpassning till arkitektoniska värden och frågan om hissen skall gå ända upp eller inte. Det handlar om pengar, möjliga vinster, risk för förluster och hur dessa skall fördelas. Det handlar dessutom i bostadsrättssammanhanget rätt mycket om interna relationer i huset där bytet från stort vindsförråd till ett mycket mindre källarförråd kan få en boende på andra våningen att lacka ur fullständigt. Det kan vara en ändlös bygglovsprocess med många arkitektfakturor utan att en enda spik slås i. Det är en stökig byggtid i ett halvår eller år med skrikiga gubbar som inte fattar att du jobbat natten och vill sova. Det är emellanåt griniga, ogina grannar som klagar på minskad utsikt och ökad insyn och som gör allt för att stoppa ditt projekt.

Det är ingen parkpromenad. Mer långdistans i kuperad terräng, i regn och blåst. Har du riktigt otur eller är dåligt förberedd så har publiken gått hem innan du går i mål, applåderna uteblir. Regnet fortsätter.

Livet är hårt.
(Alternativet är sannolikt värre.)

– – – – –

Missförstå inte det här nu – jag tycker man skall bygga om vindar. Det är mitt levebröd.

– – – – –

En stabil grund, schyssta lokaler och läget, läget, läget

DN kör vidare på sin serie Boskolan tidigare uppmärksammad här – idag med del 3 där man sätter föreningens ekonomi under lupp. Det vill säga då bostadsrättsföreningen. Dessutom en snutt om hur det kan vara att få ihop en styrelse som funkar, det är inte alltid så lätt.

Det är inte mitt specialistområde men vi som är byggkonsulter gränsar till det och Sync är inblandade ibland. Vi gör en del underhållsplaner åt brf:er, vi hjälper några med att bygga vindslägenheter eller bygga om och några att byggas från start. Men det där att läsa bokslut och bedöma nyckeltal är inte min grej, däremot tycker jag det att det ofta finns en del bra att veta i brf:ens ekonomiska plan.

Så det här år inget tips om hur man skall göra, det är hur jag skulle tänkt om jag tittat på lägenhet och – märk väl – jag gör inte alltid rätt.

Som insnöad byggare så är jag intresserad av byggnaden förstås, och undrar om det står på en stabil grund. En gammal kåk som står inför en grundförstärkning måste ha en god summa i brf:ens renoveringsfond, annars kan de svida. Husets kläder är också viktigt, taket måste få lite kärlek ibland och fönstren håller inte utan underhåll. Inget av detta är något större problem om tidigare styrelser gjort sitt jobb, haft ordning på sin underhållsplan och också följt den.

Numera är dessutom den tekniska biten när det gäller energioptimering intressant. Både för samvetet och för de boendes plånbok är det viktigt att kåken drar så lite det är möjligt. De åtgärderna kan sägas vara kostnadsneutrala på sikt och inte påverka värdet men kan innebära en investering och lite pyssel för styrelsen.

En annan sak som jag lärt mig med tiden är betydelsen av att ha bra lokaler centralt. Den brf som ligger i centrala stan med butiksläge eller lämplig plats för restaurang är att gratulera. Intäkterna från dem är guld värda. Jag tror inte alla inser att lokalhyresgästerna faktiskt höjer värdet på lägenheten. Faktiskt så ser vi ibland boende i brf:er som inte inser att de är hyresvärd åt verksamheten och att butiken eller restaurangen betalar en god del av föreningens intäkter. Alltså indirekt den boendes egna intäkter.

En sista slag överkurs om brf:er är att kolla efter outnyttjad yta. Det är en fantastisk möjlighet att ha en byggnad mitt inne i centrum där det är möjligt att bygga mer uthyrningsbar yta eller att bygga fler lägenheter. Man skall i och för sig passa sig, det är lätt att göra en önskekalkyl. Ombyggnadskostnaden kan var lika hög som försäljningspriset men faktum kvarstår att det ändå är en god affär givet den avgiften per kvm som föreningen sen får in i all framtid. Mer om detta här.

Sen självklart så är läget viktigt, en attraktiv adress kommer vara attraktiv även i dåliga tider. Närhet till skolor, daghem eller systembolag (eller vad man nu värdesätter) kan förändras med tiden men bra utsikt försvinner inte så lätt. Närhet till kollektivtrafik brukar vara ganska stabil, det är bra

—–

UPPDATERING:
Nu när DN´s artikel är några timar gammal har den fått lite kommentarer, det går lite i den tonen som jag hade förra veckan. Folk vill ha mer handfasta direktiv. Den kritiken landar tungt även här på Syncbloggen, men jag tror inte man kan vara så mycket mer exakt. Det man bör göra är att skaffa den expertis som behövs.

—–

Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar och deras relation till byggare här, här o här.

—–

Livet är hårt

Sitter på tåget på väg hem, lite sent igen.

En tjej sitter bakom mig, hon gråter och pratar med pojkvännen som just i detta nu gör slut med. Han var taskig mot henne igår, ångerfull idag verkar det som med hjälper inte.

Framför mig sitter en skåning som hälsat på där hemma och nu är på väg till Mariestad. Han ringer någon och pratar med hög röst med denne om sin pappa som nästan tynat bort, som varken rakar sig eller byter kläder och som blivit så gammal och sliten. Han är tunn som en tredjedel av mig, säger min tågkupégranne. Han rundar av med att säga att han ringer varje kväll somvanligt innan inlåsningen. (WTF) snyftar lite och säger att han ringer innan han går innanför grindarna ikväll.

Själv har jag ägnat eftermiddan åt att lämna över en färdigbyggd vindslägenhet till ganska nöjda kunder, ett ungt par. Beställaren fick sköna miljoner banken och fick jag en kram.

Av köparen (a.k.a. kunden 🙂 )

Olika falla ödets lotter.

——

Efter köparen varit på banken och betalt alla miljonerna så kom de tillbaks och vi gick ner källaren för att titta på deras nya källarförråd.

Innanför dörren låg en halvkilos råtta, död och äcklig.

Som sagt – Livet är hårt.

——

Igår var det fredag

ja, och fredagen drog över några timmar, typ fyra faktiskt. Man kan säga att den våldsförde sig lite lördagen som är lite ynklig och stukad just nu. Men det ärr det värt, det var ju kalas. Takstolskalas.

Sync projektleder en vindsombyggnad åt en bostadsrättsförening och nu var det dags att kalasa lite. Byggarn fick ordnat lite bord, bänkar och stolar, städat bygget och gjort fint värre. Beställaren ordnade en gedigen dryckesbuffé. Sync fick fixa mat, det kan vi ju bra men fuskade denna gången. Mycket jobb och kort om tid så vi fick ta lite  hjälp.

Ordföranden i föreningen hör nog lite dåligt så för säkerhets skull hade han skaffat en musikanläggning som kunde funkat för en rockkonsert på Ullevi. Det blev en tung rockn´roll-kväll, hehe. Sync likealot.

Råa ytor med provisoriskt utlagda skivor på golven, bygglampor och värmefläktar, maten uppställd på en plyfaskiva, drickat på en gipsskivepaket. Det är tacksam miljö att ställa till med kalas inne på ett bygge som är mitt uppe i allt. De boende i huset får ju inte komma upp annars så det var mycket nyfiket frågande och undrande varför man gör si och hur man gör så. Jag gillar mixen av byggubbar och civilister som sällan rör sig på byggen, det blir ett skönt möte.  Klipper in lite bilder nedan – festen så som jag minns den…

Platschefen och Synckollegan

Beställarens ombud

Dags att gå hem nu?

Styrelsen och medlemmar i ljuv förening

Sync jobbar en del med bostadsrättsföreningar och det är känt problem bland byggare att just det kan vara krångligt. Många boende upplever inte sig själva som delägare (beställare) i projektet (man ser sig själv som konsument). Skillnaden mellan fastighetens krav och den enskildes intresse blir lite besvärande emellanåt.

Många styrelser har inte tiden eller kunskapen att driva projekt, att förvalta en fastighet är egentligen en lång rad av aldrig sinande små byggprojekt. Tyvärr börjar man ofta glatt utan projektledning och med tveksam prioritering med att vända sig till en entreprenör med en ofullständig förfrågan och vag uppfattning om vad som måste göras. Och som man frågar får man svar. Sen är cirkusen igång.

Det krävs en bra dos med pedagogik från vår sida och ännu mer tålamod för att det skall funka. Som projektledare kan det vara svårt att motivera alla timmar som går åt. Tusen kronor i timmen för att förklara saker om och om igen känns lite besvärligt ibland. Det är ofta mycket enklare att jobba för en professionell fastighetsägare, den saken är klar. Den enkla vägen är som bekant mindre spännande så Sync fortsätter träget att bearbeta sina brf-styrelser.

Det skiljer dramatiskt i storlek på föreningar, det finns små med bara några enstaka lägenheter och det finns stora med flera hundra boende. De allra flesta vi träffar på är någonstans mitt på skalan eller lite mindre. De föreningar som funkar bäst, som jag ser det, är de där de boende umgås, dricker vin och pratar med varandra. Då faller det sig naturligt att alla fattar hur badrumsrenoveringen och annat kommer att funka. Lite enkel vardagskommunikation och ömsesidig förståelse.

—————

Recept på framgångsrik förening. Mycket mat och dryck! Ordning och reda på underhållsplanen och stambytena. Mycket umgås och diskussion, då funkar det.

Styrelsen i förening

Sync Blog halkade i ett inlägg in på hur en styrelse i en förening kan funka. Fortsätter på det ämnet här.

Själv har jag just lämnat kassörsuppdraget i vägföreningen hemmavid. Vi har 4 km grusväg att underhålla, det kommer femton fakturor på snöskottning och sandning, två gånger om året kommer bidrag från stat och kommun. Föreningen omsätter kanske femtio tusen om året, det mesta bidragsfinansierat men numera så krävs det också ett mindre tillskott från medlemmarna. Egentligen ett pyttelitet jobb, men ändå betungande och skönt att slippa.

Jag tror att det är så ganska ofta i vägföreningar och bostadsrättsföreningar och andra föreningar som man oförskyllt hamna i på grund av sitt val av adress. Som ofta i här i livet så är det många i en förening som i efterhand vet hur saker borde gjorts, och emellanåt är det rätt många som tycker sig veta hur saker borde göras framöver. Men det är inte lika många som anmäler sig som frivilliga att göra det, att faktiskt ta på sig ansvaret eller bördan att sitta i styrelsen, att vara den som ringer till bonden som skall skotta snön och sanda den isiga vägen.

De som vet allra bäst efteråt hur saker borde gjorts är också av någon anledning samma personer som sitter tysta på årsmötet om de nu alls vågar sig dit. Personer som värjer sig in i döden att ta på sig något uppdrag eller ansvar, men behåller rätten att helt ogenerat gnälla och agera besserwisser in absurdum.

Sync jobbar en del med bostadsrättföreningar. Vi skojar ibland på jobbet om detta och säger att de som sitter i en bostadsrättförenings styrelse är de personer som vägrade minst på årsstämman. Så är det inte alltid, ibland är det duktiga, hängivna och intresserade människor. Det är då inte så sällan företagare och chefer, människor som är vana att bestämma och leda.

Byggbranschen kommer i kontakt med bostadsrättsföreningar eftersom de ju förvaltar en mängd fastigheter. Det byggbranschen är bra på funkar oftast ganska fint – lämna anbud, utföra entreprenader och underhåll. Men det som behövs innan dess är lite ömsesidig förståelse för hur saker och ting fungerar, en bra förklaring för varför det tar lite tid för styrelsen att fatta beslut och den nyktra självinsikten att man inte riktigt greppar allt själv. Samtidigt måste byggarna begripa vad som är viktigt för de boende, t ex att kunna sova till kl 7.15 eller gå torrskodd över gårdsplanen utan att riskera livet mellan schaktmaskinerna. Där skiter det sig, gång efter annan.

————-

Sync funderar på att öppna en efterlängtad hotline – jourhavande människa/byggprojektledare (1 000kr/tim).

Patienten dog – jag tror det var rörläggarens fel

Igår var det besiktning på ett balkongjobb. Jag var där som bister representant för en bostadsrättsförening, där var också en besiktningsman en glad entreprenör och en kille från föreningens styrelse.

Alla som gått en byggbesiktning vet att det är en form av luciatåg för vuxna män där besiktningsmannen och entreprenören petar i detaljer och alla andra går runt och pratar om annat. Att besiktiga balkonger är omöjligt ännu mer tradigt, när man sett tre stycken så är det rätt tjatigt sen att mäta säkerhetsavstånd och diskutera mjukfogens bredd och målningens finish. Efter balkong nr fem är vi ganska less.

Så istället pratar jag och styrelsens utsände om den korkade rörläggaren som gjorde bort sig på detta jobbet. Han som väldigt klantigt bonkade upp ett stort hål i gipsen för att göra sitt lilla ingrepp. Så totalt okänslig för finess och god uppfostran så upprepade idioten dessutom denna manöver i flera lägenheter i huset, förmodligen för att vara helt säker på att alla skulle få veta att han jävlar i mig inte tyckte om håltagning. Betong i sandlådan, mjuka paket på julafton, svår mobbing kan i och för sig också varit bidragande orsaker till hans agerande.

Eftersom jag är lic. amatörpsykolog och kan djupanalysera vad som helst på en sekund så sa jag att rörläggaren var ett gott exempel på en viss sorts hantverkare. Tyvärr finns det sådana, de som demonstrativt gör skada om de tvingas göra något de själva inte anser är deras jobb. Dessa killar saknar helt helhetssyn på vad vi i byggbranschen levererar och omtanke om slutkunden.

Styrelsens utsände som är kirurg till professionen säger då:

– Tänk om jag gjorde så på jobbet. Tjohoo, operationen av knät gick kanonbra. Patienten dog visserligen, big deal, men knät funkar.

Ja, tänk.

Sync tänker.

<paus för tänkande>

Sync undrar.

Sync undrar hur många av våra patienter (kunder och projekt) som dör eller i alla fall lider svårt för att ganska många av oss inte kan se helheten och inte ser sin egen roll i ett stort sammanhang?