Etikettarkiv: Fastighetsägare

Standard

Publicerat av

Publicerat den

13 april 2009

Publicerat i

MåsteBordeVillSkullekunna

Kommentarer

Lämna en kommentar

MåsteBordeVillSkullekunna – helt enkelt

Efter lång forskning, mycket skoj och några bedrövelser så kan nu Sync avslöja hur ett projekt skall se ut. På pappret, alltså. Man kan säga att det här är ett försök att bestämma graden av ”nödvändighet” på varje funktion, önskning och idé. Och att ha pengar i projektet som räcker hela vägen.

För i vårt diagram framgår det att vi behöver en budget där 50% täcker det du måste, 25% fyller upp det borde, 15% till sånt du vill göra och ända ha kvar 10% till det där lilla extra som du skulle kunna göra.

Sync diagram - MåsteBordeVillSkullekunna

Sync diagram – MåsteBordeVillSkullekunna

Detta går att applicera på de mesta i livet, men vi håller oss till byggprojekt för bostadsändamål för stunden. De flesta beställare (människor) börjar mentalt sitt projekt med en idé eller möjligtvis ett behov. Direkt hamnar tanken i sektorn ”Vill göra”, i den sektorn kan man få in ett fräckt badrum och stort kök med dubbelugn, kanske en altan i västerläge eller platt-tv’n infälld i väggen. Det är en rolig fas, mäklare och säljare tycker detta är en bra sektor, man börjar spåna och utan att man märker det glider man in i nästa sektor, ”Skulle kunna göra”. Här är det riktigt skoj. Nu kan man planera en altan stor som en hockeyrink, 25 meter swimmingpool i trädgården, en extravåning för barnen eller varför inte ett utekök modell License to grill. Mäklare och säljare följer gärna med hit, och får arkitekten också hänga på kan det bli riktigt livat.

Få människor uppehåller sig särskilt länge i sektorn ”Borde göra”. Här får man fundera på värmepumpar och dränering, tilläggsisolering och fönsterbyten. Inget roligt men sådant som betalar sig med tiden. Miljösamvetet drar en del människor till denna sektor. Mäklaren har dock annat för sig nu.

Ibland finns det saker man ”Måste göra”, laga ett läckande tak eller helt enkelt uppfylla lagar och regler. Bygger du nytt så måste du bygga ett badrum med vissa mått, och du måste bygga ett kök men det måste inte ha dubbelugn. Är det renovering eller ombyggnad så är denna sektor kanske mindre, det beror helt på startläget och din egen värdering av måste. Ett badrum enligt BBR kan väl vara ca 5 m2 som minst med badkar och WC, det är ett måste. I ett badrum borde det finnas en bra förvaring. Många vill ha både dusch och badkar. En del önskar att de skulle kunna få en hel spa-avdelning istället.

Som sagt – Graden av nödvändighet?

——

UPPDATERING: Andra inlägg på samma tema

MåsteBordeVillSkulleKunna – Definitioner och filosofi

MåsteBordeVilleSkullekunna – Styrnining mot budget

Standard

Publicerat av

Publicerat den

03 april 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

2 kommentarer

Skärpning gubbar? Skärpning allihopa kanske?

Jag tillhör den ironiska generationen och uppskattar på något sätt att  artikeln i Branschnyheter den 1 april. Stadskontoret har konstaterat att byggbranschen inte verkar förbättra sig något nämnvärt.  Inte ens några år efter rapporten ”Skärpning gubbar!” (SOU 2002:115).

Det ironiska ligger både i att det är samma gamla skit vi släpar omkring på, men roligare är att det rubriceras som branschnyheter. Old news. Skåpmat. Vad var det jag sa?. Det är inte svårt att raljera runt det ämnet en stund.

Hade det inte varit första april hade jag gått på det.

Standard

Publicerat av

Publicerat den

02 april 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

3 kommentarer

Delaktighet och ansvar – för skojs skull

För mig är det i teorin enkelt – delaktighet och ansvar. Om alla inblandade i ett byggprojekt förstår sin roll, om alla förstår att de påverkar och bidrar till det färdiga resultatet, så tror jag att byggprocessen blir bättre. Om alla påverkas, både positivt och negativt, av slutresultatet, av förnöjsamheten hos kundens kund, då är man också intresserad av hur det ser ut när kundens kund flyttar in och tar det man byggt i bruk.

Projektägaren måste ta ett större grepp om hela processen, inte göra en taskig rambeskrivning, handla upp till lägsta pris, pressa tidplanen och gömma sig bakom ABT06. Projektägaren skall synas på bygget, gubbarna skall veta vem han/hon är, det skall vara en människa, inte en organisation.

Alltför ofta så gör man en fragmentarisk insats i ett projekt, du vet inte vad du bygger, inte för vem du bygger, inte vad det skall bli. För att lyckas behöver vi ha en kärntrupp, en linje med människor som finns med från start till mål. En grupp hantverkare, konsulter och ekonomer som är med i startskedet, som sen bygger och som står på rad med mössan i hand den dagen kunden skall flytta in. Sen, för att uppnå upprepningseffekt, skall samma gäng köra nästa projekt, och nästa, osv…

Koppla projektets ekonomiska resultat till gruppens gemensamma förtjänst, skapa ett långsiktigt förhållande, var noga med att alla förstår vaddet  handlar om – pengar. Men så det måste det vara kul också, glöm inte det!

(Jag tror faktiskt jag just beskrivit ett gammalt hederligt byggmästarföretag, som rår om sina trotjänare och bygger hus till sig själv! Så mycket för det nytänkandet!)

Standard

Publicerat av

Publicerat den

29 mars 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

1 kommentar

Lets face it, byggbranschen!

På grund av en tillfällig vistelse på fejsbock för en dag så var min fråga för ett tag sen:

– Vem vill vara vän med byggbranschen, om byggbranschen går med i Facebook?

Vi är förmodligen väl några stycken i världshistorien som har haft anledning att någon gång fundera över vilka som är ens riktiga vänner. Byggbranschen som person är inget undantag. En väldigt kort och intensiv genomgång av möjliga svar gav detta utfall.

Staten?
Tror inte det, det är mer som din farsa, och han hänger inte på Facebook.

Näringslivet?
Lite för suddigt i konturen, passar mer som Facebook-grupp, om staten är din farsa så är näringslivet din mamma.

Statliga bolag?
Jodå, här finns det kompisar med. Banverket, Vägverket och Vattenfall. Det några säkra polare där, gott om pengar och mycket projekt.
Många bra vänner.

Företagen
Jo, tjena alla går på knäna. De vill nog gärna bli vänner men hur länge håller det? Industrin, finansbranschen och alla andra har gott om tid att hänga på Facebook, men tveksamt när de kan betala för några av dina tjänster.
Men visst, vänner.

Försäkringsbolagen?
Förmodligen en rätt så ok kompis. Det finns ett intresse att samarbeta, man småkäbblar lite om ersättningsnivåer och kvalitet på utförande, men göder varandra med inkomster, ibland lite för mycket.
Helt klart vänner.

Skatteverket?
Fogden som hanterar byggbranschen verkar ha högkonjunktur ett tag framöver. En kompis som vill väl, och gärna hjälper dig in i rätt banor och rensa lite i rabatten liksom.
Klockren vän.

Byggmaterialbranschen?
Jo, det är många som skall sälja prylar och annat. Ständigt nya uppfinningar och teknik som vi inte visste att vi behöver. En del framkallar kräkattacker med sina metoder, en del har kanonfina innovationer som hjälper Planeten Jorden till en bättre framtid.

Yimby?
En samling stadsplanerar-wannabee’s med engagemang och gott om tid. Klockrena på Facebook. De får representera vanligt-folk-med-åsikt-och-attityd.
Kan bli en nyttig kontakt med tiden. Vänner.

Bankerna?
I hårda tider så får du veta vilka som är dina riktiga vänner. Banken vill gärna vara kompis när allt går uppåt och solen lyser. Men banken kan vara en grym lekkamrat när det bränns under fötterna.
Vänner, men på ett ansträngt vis.

Privata bostadsägare?
ROT-avdraget kan stimulera, men det är långt till att det blir en vettig sysselsättning för så många fler än tidigare. Timell-kunderna blir inte mer attraktiva som kunder, de blir kunder i brist på annat.
Vänner, visst.

Planeten Jorden?
Ja, alltså, nej kanske eller jag vet inte. Behov av tak över huvudet och rent vatten är ett rimligt krav, men sen kanske vi byggt lite för dyrt och onödigt ibland, vi har bränt för mycket energi och hittat på lite för många korkade byggmaterial.
Men Moder Jord är nog förlåtande så visst – vänner igen!

Standard

Publicerat av

Publicerat den

27 mars 2009

Publicerat i

Övrigt och allt annat från Syncs lilla värld

Kommentarer

5 kommentarer

Det är lite synd om beställaren ibland

Byggblasket skrev detta igår, läs det först. Sync replikerar.

Jag är möjligen partisk med min bakgrund, men byggarna är inte skurkarna hele dagen. Alla använder den mest gynnsamma delen av sin dubbla moral. Att en byggare skulle avstå från en möjlig förtjänst för att en materialtillverkare skall tjäna mer när byggaren själv har sänkt ner sig till lägsta pris i anbudet är knappast troligt. Att byggaren byter material utan att kompensera även beställaren måste vara undantag, då behövs det bättre projektledning.

Och det är nästan komiskt att man i tidiga skeden kan hitta på så skitfräcka detaljer och material. Man kan tro att arkitekter och beställare sitter och frossar i designtidningarna och har workshops om inredning och lullull. Men när det skall byggas och blir klart att allt skojigt kostar mycket pengar, då kroknar beställaren betydligt. Jag tycker det är usel pedagogik av arkitekter och projektledare att först tillåta en massa lullull, och sen klippa bort det för att det är dyrt. Det blir som att locka barn med godis, och sen byta godiset mot havregrynsgröt innan ungen får smaka.

Standard

Publicerat av

Publicerat den

22 mars 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

1 kommentar

Himmel och helvete – det är bara att välja

Jag var platschef på medelstora byggfirman. Projektledaren startade mötet innan slutbesiktning med en rolig historia.

Det var så att Gud och Djävulen kom överrens att de skulle bygga en bro mellan himlen och helvetet. Sagt och gjort, projektet startade på bägge sidor. Efter ett tag så började brofästet synas på helvetets sida, men än syntes inget vid himlen. Tiden gick och Djävulens brohalva blev nästan klar, men det syntes fortfarande ingenting. Snart var fan lös, och djävulen lite förbannad, så han ringde upp till Gud och gormade:

– Vad fan, det händer ju inget där uppe! Varför bygger ni inte?

Gud svarade lite besvärat:
– Jo, vi vet hur den skall se ut, och vi vet nog hur man gör, men (….besvärad paus) ni har ju alla entreprenörerna hos er.

Stort asgarv bland besiktningsmännen, beställaren och oss entreprenörer. Visst var det med glimten i ögat, men föreställningen om att byggaren är en skurk sitter djupt rotad hos många mer än man tror. En byggkonsult är på något sätt mer hederlig, märkligt nog.

Våra allmänna bestämmelser för i stort alla avtal vi tecknar i byggbranschen, AB04 och ABT06, är självklara för oss. Men förklara för mig varför det i ABK96, som jag använder som konsult, skall vara annorlunda än de övriga. Har ni koll på skillnaden?

Jo, i ABK96 så står det i ingressen att parterna (jag och beställaren) skall  föra en dialog före och under uppdragets genomförande, och visa varandra förtroende och öppenhet i övrigt. Puh! Skönt att man slapp bära det oket när man vara entreprenör (Obs – ironi!)

Jag var på ett seminarium där Joakim Ohlén, som är ordförande i BQR, påpekade att hela avtalsstrukturen mellan beställarna och byggentreprenörerna bygger på misstroende och att man inte är överrens. Och det är klart att om alla projektledare så småningom kommer till himlen och entreprenörerna blir kvar i helvetet så behöver man ha djävligt tydliga avtal.

Jag tror inte detta är en byggjuridisk fråga, man kan inte avtala bort oförstånd och fördomar. Om man skall få ett lyckat projekt så måste man faktiskt ”visa varandra förtroende och öppenhet i övrigt”, skall beställaren trivas bra med sin entreprenör så måste de ”en samstämmig uppfattning om uppdragets syfte, omfattning och kvalitetsnivå” och skall bygget fungera krävs det ”en dialog före och under uppdragets genomförande”.

Standard

Publicerat av

Publicerat den

21 mars 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

2 kommentarer

Kick-back – luttrade eller lurade beställare?

I byggbranschen så har installatörerna av någon anledning fått bygga upp ett märkligt rabattsystem. Man har prislistor för sitt material, därdet fulla  listpriset aldrig betalas av någon. Jag hade i min entreprenadfirma en tid en elektriker, vi fick som liten elkund mellan 20 och 80 % på elmaterial. Vi gjorde ett par jobb där vi köpte ventilationsrör, då fick vi 55 % rabatt direkt. Hade jag sagt att jag skulle bli rörläggare, så hade väl Ahlsell skickat ett rabattbrev på rörmaterial också.

Ibland hör man också om årsbonus, en bonus som bygger på årets inköp. Jag tror H&M och ICA-kort har något liknande för övrigt. Genom en bekant fick jag höra att en rörläggare med enskild firma hade fyllt huset med TV-apparater till barnen och sig själv med hjälp av årsbonusen. I de stora byggbolagen förekommer kanske sådana kickback-avtal fortfarande. Vad vet jag om det?

Anledningen till att vårt material blir så dyrt är nog inte att en enskild leverantör tjänar oanständigt mycket pengar, anledningen är att så många agenturer, grossister, leverantörer och andra brödtjuvar skall knapra lite till på kakan. Om man dessutom krånglar till det med bonussystem, kick-back och rabatter på 80 %, då är det väl självklart att en WC-stol kostar tre gånger så mycket hos oss som på Hornbach.

När man som byggentreprenör jobbar på löpande räkning, då redovisar man sin faktiska kostnad, lägger på sitt arvode och debiterar summan. När en installatör jobbar på löpande räkning debiterar han enligt en prislista som inte har något att göra med hans verkliga kostnad för materialet.

Egentligen kvittar det mig lika hur en entreprenör och hans leverantör har det sinsemellan. Men en beställare som köper bygg- och installationsarbeten på löpande räkning skall kunna förvänta sig att han (för det är oftast en han) får betala verklig självkostnad för materialet plus avtalat arvode.
Det borde vara en hederssak.

Standard

Publicerat av

Publicerat den

19 mars 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

Lämna en kommentar

Klockan på mikron skall gå rätt!

Man kan säga att jag ibland sitter mitt emellan två världar. Å ena sidan beställarens avtal och förhållande till byggentreprenören, å andra sidan projektets relation till kunden som köper och skall flytta in.

I första fallet är det en normal entreprenadjuridisk match som slutar med slutbesiktning och en del åtgärder. Helt enligt boken. I det andra fallet är det människor som gör sitt livs investering, en nystart med stora förväntningar.

När vi bygger bostäder kan det vara jätteproblem om försäljningsmaterialet från mäklarna inte är detsamma som entreprenadhandlingarna.Det låter möjligen självklart, men att få glättiga mäklarbroschyrer att synca med entreprenadhandlingar är inte helt enkelt.  Projektägaren måste göra läxan innan projektets startas, lära känna kunden och tänka sig in kundens situation. Man måste ta reda på vem som kan tänkas köpa. Därmed kan man ju inte utestänga alla andra, men en bra gissning krävs det i alla fall. Bygglobloggarn skrev om detta för ett par dar sen.

Alla som jobbar i ett byggprojekt måste ha inställningen att kunden (som flyttar in) skall bli nöjd. Slutbesiktning av entreprenaden är bara ett internt delmål. Det ögonblick när kunden får nyckeln, låser upp sin dörr och kliver in i bostaden är vår leverans. Det skall vara rent, färdigt och klockan på mikron skall gå rätt! Jag försöker att banka in detta i huvudet på dem vi jobbar med.

Mer kortfattat – beställaren får sina stålar när en nöjd kund betalar, då kan han dela ut till oss andra. Väldigt enkelt.

Standard

Publicerat av

Publicerat den

04 mars 2009

Publicerat i

Nytänkande i byggbranschen

Kommentarer

4 kommentarer

”Hus skall inte stå ute, det blir bara problem”

 

(Citat från en före detta kollega)

Det regnar och blåser i Sverige. En gång per år blir det vinter, då blir det kallt. På sommaren steker solen, och malignt melanom kan drabba plåttak och andra ytskikt.

Ett hus är ett väderskydd för boende eller en verksamhet. Vi kan tyvärr inte ha våra hus inomhus. Men våra byggen kan vi skydda. Man ser det oftare och borde snart vara regel med intäckning av ett bygge så arbetena kan ske torrt och skyddat för dåligt väder. Jag tror dessutom att man kan räkna hem kostnaden om man lägger all intjänad tid i potten. Om nya reglerna om fuktsäkerhetsprojektering skall bli till någon nytta så är valet enkelt.

Jag tänker så här. Om man är tydlig i upphandlingsskedet att här skall det täckas in, då borde en plåtslagare lämna ett lägre pris, tyvärr blir det inte alltid så. Alternativt så köper man jobbet på löpande räkning, då får beställaren full utväxling av väderskyddet. Exemplet nedan kostade i runda slängar en miljon att bygga. Det stod uppe i 10 månader och släppte inte igenom något enda regnväder. Vi gjorde ca 16 000 arbetstimmar därunder, så om vi sparade in 20-30% så lönade det sig. Vi har inte ångrat det valet.

Så det blir inte dyrare totalt sett, det blir högre kvalitet, det blir snabbare klart och bättre arbetsmiljö. Jag tycker att våra beställare skall kräva ett bygge under tak helt enkelt. 

 

Intäckning

Intäckning

Standard

Publicerat av

Publicerat den

03 mars 2009

Publicerat i

Byggbranschens hantering av pengar (och människor)

Kommentarer

7 kommentarer

Vinterkängor för 129 kr funkar väl inte i Norrland?

Jag är inte ekonom, jag är inte ens speciellt ekonomisk. Rent privat är jag snarare oekonomisk. Eller så är det så att mina föräldrar frikostigt har delat med sig av egenskapen att det inte är så noga med en själv, tänk på hur de andra har det först. Vi är åtta syskon så man skulle kunna tro att sådana egenskaper fördelades i lagom dos, men nej då. Farsan är just nu lite bekymrad över att just hans barn måste rädda världen – jo tack – dags att fundera över uppfostran nu, 30 år senare.

Denna uppfostran kan yttra sig bland annat i att jag köper mina nya vinterkängor på ICA Maxi. Jodå, det hände nyligen. Japp, Maxi har allt, och billigt är det också, ibland. Vinterkängor för 129 kr. Vinterkängor för 129 kr? Efter en veckas användning så kändes denna ena kängan lite sned liksom, men man härdar ju ut med sånt, som sagt (uppfostran).

Efter ytterligare några dagars haltande, så kollade jag i kängan, lyfte på sulan och konstaterande felet. Gummit i den yttre sulan var ihålig med små mellanväggar av gummi, dessa bar upp den inre stommen av en kartongsula. Tyvärr höll inte den kartongen mot väta och jag har väl förmodligen fuktat upp den på något sätt. Kort sagt – billig skit. Big surprise. Ikväll skall vi åka upp till Norrland och nu måste jag leta fram ett par riktiga kängor, det funkar inte med kängor från ICA Maxi med kartongsula. I Norrland har de riktiga grejor på fötterna.

Eftersom jag rent professionellt är inblandad i köp/sälj av byggarbeten och allting som händer med en fastighet, så är detta en smula märkligt. Jag skulle aldrig kunna köpa ett byggarbete för en tiondel av det normala priset, och sen tro att jag fick den funktion jag förväntat mig av en fullprisprodukt.

 Det händer ibland att man kan få in ett pris från en entreprenör som är riktigt lågt, långt under det du själv gissat. Inte sällan hänger det här ihop med lågkonjunktur eller att entreprenören byter organisationsnummer lite väl ofta. Det lockar till köp, men min erfarenhet säger att det sällan blir så bra. Vare sig det gäller vinterkängor eller ett målningsjobb.