Lägenhet ledig i centrala Göteborg

Jag känner en fastighetsägare som har en lägenhet ledig i centrala Göteborg. Nu får vi nog säga att han hade en ledig, det har nog löst sig nu, det brukar lösa sig fort och glädja någon. En bra nyhet normalt sett, men inte så kul egentligen. Det låg en sorglig historia bakom.

Den förre hyresgästen var 87 år, han dog hemma, saknad av ingen. Han låg några veckor innan lukten avslöjade vad som hänt. Det visade sig att hans enda arvinge är en dotter som han inte träffat på över femtio år.

Vad döljer sig bakom en sådan historia? Vilken oförätt eller tillfällighet har fått dem att inte fira femtio jular ihop? Eller åtminstone träffas och fika. En ledig lägenhet är en bra nyhet för det mesta, men denna gången tycker jag det bara var sorgligt.

”Att leverera en enrummare där det fattas en vägg och två dörrar? Lite över gränsen, va?”

(Citat från en före detta kollega)

Vi byggde exklusiva bostadsrätter i ett gammalt hus, och vi hade en leverantör(?), upphandlad direkt av beställaren, som skulle ordna all inredning, kök och badrum. I lägenheten ifråga skulle byggas en skiljevägg med två inbyggda skjutdörrar av glas. Konstigt nog kom aldrig de exklusiva dörrarna från Italien, och väggen stod där halvbyggd långt efter inflyttning. En ändlös rad av bortförklaringar, undanglidningar och lögner följde från vår leverantör. Damen som köpt lägenheten och flyttat in, klagade försynt men betalade snällt. Hon fick vänta några månader på en dräglig boendemiljö.

Som platschef, och jourhavande medmänniska, var jag upprörd, och fick till slut lov av beställaren att beställa dörrarna på annat håll. ”Ojdå, vi kan inte fixa det förrän nästa vecka” sa den lokala inredningsfirman. So what, vi hade väntat i månader.

Så enkelt det kan vara, och så svårt det kan bli.

Klockan på mikron skall gå rätt!

Man kan säga att jag ibland sitter mitt emellan två världar. Å ena sidan beställarens avtal och förhållande till byggentreprenören, å andra sidan projektets relation till kunden som köper och skall flytta in.

I första fallet är det en normal entreprenadjuridisk match som slutar med slutbesiktning och en del åtgärder. Helt enligt boken. I det andra fallet är det människor som gör sitt livs investering, en nystart med stora förväntningar.

När vi bygger bostäder kan det vara jätteproblem om försäljningsmaterialet från mäklarna inte är detsamma som entreprenadhandlingarna.Det låter möjligen självklart, men att få glättiga mäklarbroschyrer att synca med entreprenadhandlingar är inte helt enkelt.  Projektägaren måste göra läxan innan projektets startas, lära känna kunden och tänka sig in kundens situation. Man måste ta reda på vem som kan tänkas köpa. Därmed kan man ju inte utestänga alla andra, men en bra gissning krävs det i alla fall. Bygglobloggarn skrev om detta för ett par dar sen.

Alla som jobbar i ett byggprojekt måste ha inställningen att kunden (som flyttar in) skall bli nöjd. Slutbesiktning av entreprenaden är bara ett internt delmål. Det ögonblick när kunden får nyckeln, låser upp sin dörr och kliver in i bostaden är vår leverans. Det skall vara rent, färdigt och klockan på mikron skall gå rätt! Jag försöker att banka in detta i huvudet på dem vi jobbar med.

Mer kortfattat – beställaren får sina stålar när en nöjd kund betalar, då kan han dela ut till oss andra. Väldigt enkelt.

En lastbil om dagen – mer behövs inte

Byggindustrin skriver att Byggtransporter är en bortglömd miljöfråga – det stämmer inte. Vi har inte glömt bort det, men vi har inte gjort någonting åt problemet heller. Vi har en konservativ tradition att bara tänka på ekonomin för det enskilda projektet, där finns inte omtanke om Planeten Jorden med i kalkylen.

Jag har någon gång tyckt att en del lastbilschaufförer är idioter, men minst en chaufför har noterat att vi på byggena kan ligga nära samma betyg. Urban Wallin på Bygglogistik körde material till byggena för en del år sen, och han såg eländet. Nu driver han en nytänkande verksamhet som säljer just logistik av byggvaror. I deras nytänkande ligger bland annt ett koncept med Terminalisering, man samlar helt enkelt in materialet till ett projekt på en terminal. Sen levereras det in på bygget i rätt mängd, i rätt tid och på rätt plats. Det är bra för bygget, men det fina för miljön är att det blir mindre transporter på Planeten Jorden.

Sync planerar just nu ett bostadsprojekt i centrala Göteborg. Ett mål som vi formulerat i projektet är – En lastbil om dagen, mer behövs inte!

Grunden till det ligger just i det stora antalet små transporter till ett i sammanhanget litet projekt, mitt i stan. Jag har inte räknat, men kan gissa att det kommer åtminstone 10 transporter om dagen med bara småprylar. Rörläggarn får ett par stycken ventiler, elektrikern skall ha lite mer VP-rör och ventplåtslagaren har slut på skruv, för att inte tala om byggarn som måste få nya handskar och mer kaffe. Allt detta levereras gärna med kranbil som väger 15 ton eller så. Riktiga logistiker pratar om fyllnadsgrad – paus för asgarv – det gör inte vi. Leveransen ingår ju, så då kostar den inget, eller?

Vi har ett system i byggbranschen där vi kan ringa före klockan 16 ena dagen, på morgonen efter kommer allt du vill ha åkande på en för ändamålet ofta helt olämplig bil. För en tid sen så satt jag om pratade med ett par säljare på en järnhandlare här i stan. Vi kom in på detta fenomen och de berättade om en platschef som för några år sen ringde två gånger om dagen och beställde till nästa turbil. Han var alltid ute i sista sekunden, dessutom ringde han en järnhandlare till, som hade annat schema på sin turbil. Han menade att han inte klarade sig utan tre transporter om dagen. Det tyckte han ända tills han fick ett jobb långt ut på landet, då kom turbilen två gånger i veckan. Det gick att bygga ändå. Konstigt, va?

Det blir en utmaning till alla entreprenörer, att planera mer än en dag i förväg. Jag vet att det är tufft och kanske omöjligt men vi vill prova. Vi kan ju låtsas att vi bygger ute på landet. Nära naturen rent mentalt, så att säga.

 

Tillägg 2009-03-03:
PEAB har tydligen samma tanke. PEAB kör med Powerpoint och pressrelease, jag bloggar och kom först, det är skillnaden.

Solen lyser även på litet svartbygge (och grannen)

I gårdagens GP står det om en familj som byggt solfångare på garagetaket, och som nu tvingas ta ner densamma. Familjen har handlat i god tro, men råkat illa ut, man trodde att solfångaren inte var bygglovspliktig. En anonym person har tjallat till Stadsbyggnadskontoret (SBK), och SBK kräver nu att solfångaren tas bort. Puh.

Jag har varit inne på det förut , det blir lite skevt när miljötänkandet skall vägas mot stela byggregler och griniga grannar. Tjänstemännen på SBK gör säkert formellt rätt, men jag tycker våra politiker måste ge nya direktiv till SBK. Direktiv som är tydliga att miljöåtgärder prioriteras.

Tyvärr kan vi inte prioritera bort den griniga grannen, men han/hon kanske kan fundera lite på Planeten Jorden eller om livet och andra viktiga saker. Som Nalle Puh:

”Om man tänker efter en stund kan det hända att man kommer fram till ett mycket viktigt beslut.”

LEAN Blyertspenna

Det finns en skröna, som möjligen är sann, att USA la några hundra miljoner på att utveckla en bläckpenna som kunde skriva i tyngdlöshet, ute i rymden. Ryssarna tog med sig en blyertspenna.

Nuförtiden så vill alla ha ett mini-spa hemma. Det skall helst vara natursten på väggar och golv, och ett vattenfall som kommer direkt ur taket. Vi betalar gärna extra för att slippa se rör utanpå väggen, och WC-stolen måste numera vara vägghängd. En golvstående variant är tillåten men hopplöst omodern.

Byggbranschen lägger enorma resurser och pengar på att hitta en teknisk lösning för att kunna bygga badrum som inte läcker. Problemet är att tätskikt på lätta gipsväggar inte funkar bra. Problemen runt golvbrunnar skall vi bara inte tala om, hopplöst. När man dessutom skall bygga in alla rör och blandare i väggen förstärker man problemen. Och om Du som boende envisas med att faktiskt duscha frekvent i ditt fina badrum så är det statistiskt sett stor risk att Du skapar en framtida vattenskada.

Så min lösning är, om vi nu enas om att man överhuvudtaget skall duscha och bada inomhus, plastmatta på golv och vägg, alla rör synliga och Du duschar i en duschkabin. Och förbjud WC inomhus, utedass funkar bäst.

Nytänkande? Inte jag.

Nej, jag vill inte heller frysa arslet av mig när det trycker på, och ja, jag vet att utedass i centrala tätbefolkade stadsdelar blir sanitärt krisområde. Utedass är nog inte ett alternativ ändå. Men innan vi uppfinner nya hjul, så kan vi väl fundera på om de verkligen behövs? LEAN-tänket handlar mycket om att definiera det som är värdeskapande, resten skalas bort.

Var i hela världen…?

Sync har haft många idéer som inte genomförts. Det är förmodligen bra i vissa fall, men en av dem borde sjösatts när den föddes. Vi hade en stor arbetsplats och tänkte att vi skulle ha en världskarta på väggen i matsalen så att alla som jobbade på bygget kunde få markera var de kom ifrån.

Vi hade på det projektet fått en del nålar i Polen, en på Irland, en i Australien. Några nålar hade suttit i Kroatien och runt det området. Jag tror vi hade fått några i Sydamerika också. Vi hade naturligtvis haft ett bra gäng nålar i Göteborg och en märkligt stor mängd i Hällingsjö. En nål hade stolt stått där ensam i Skåne.

Vad hade vi nu haft för nytta av det här? Jag tror att det gett en skön känsla till dem som har sitt ursprung långt bort. Om man inte kan språket och prata med kompisarna på bygget, så kan man ju alltid peka på kartan. Och vi hade fått en tankeställare om spridningen på jordklotet om så bara bland oss 100 personer.

Sync’s baktankar är dessutom genomskinliga, vi hade naturligtvis krävt att få smaka på en god soppa från allas respektive hemtrakt. 

LEAN Dialog

Nu har man käkat gratis igen. Boverket driver ett projekt som heter ByggaBodialogen och de bjuder på gratis utbildning, det syftar till att utbilda oss att bli ByggaBo-utbildare i respektive företag. Skinkfralla och kaffe till frukost, stabil husmanskost till lunch och på eftermiddagskaffet få man en bakelsebuffé. Ungefär 3 000 kalorier mer än man gör av med på en dag, alltså väldigt likt vanlig kursverksamhet så långt. Men det skiljer sig från vanlig korvstoppningskurs. Allting sker i dialogform, och dialog blir det. Det blir som ett knytkalas där alla bidrar med sin verklighet och sin uppfattning. Sync gillar knytkalas.

Tanken är att det gedigna utbildningsmaterialet skall sprida kunskaper om bättre sätt att bygga. Eftersom det finns många exempel på sämre sätt att bygga finns det mycket att prata om. Där sitter arkitekter och förvaltare, entreprenörer och projektledare. Alla med sin vinkel på byggandet och boendet. IVL och SP har uppdraget att hålla i utbildningarna, och det märks att det pågått ett tag. Schemat flyter och det finns massor med tid för dialogen. Det blev dessutom ren bonus att en deltagare hade bott i Lindås som ju alltid poppar upp som exempel när passivhus och lågenergihus kommer på tal. Det saknas annars, just perspektivet från den boende.

Påfallande ofta blir min slutsats att mycket kan lösas med bättre kommunikation. Förvaltarna har t ex stora bekymmer med att hålla ett bra klimat vissa dagar på året. I augusti när daggpunkten stiger, det är kalla nätter och varmt på dagarna. Då orkar inte systemen med att hålla 21 grader ±1 grad. Inför hotet att bli betalningsansvarig för att hyresgästens personal går hem, så bygger man dyrare och mer komplicerade system. Jag tror att man om man är tydlig och pedagogisk så kan människor acceptera en hel del. Om hyresgästen däremot upplever att man inte kan påverka och inte får någon information, då slår man bakut.

En annan sak som är påtaglig är att vi anstränger oss alldeles ofantligt mycket för att lösa vissa problem, som t ex tätskikt i badrum. Det kommer ny teknik och nya regler hela tiden. Försäkringsbolagen är måttligt roade och redan nu betalar man ut 5 miljarder om året i skador pga felaktiga vatteninstallationer. Men om ett stort bekymmer är att bygga våtrumsvägg som yttervägg, så kanske man skall sluta med det då? Om det inte finns ett bra alternativ för att tätskikta en gipsvägg, skall vi bygga på det viset då?  

Hur kommer de nya reglerna i BBR om fuktsäkerhetsprojektering att funka? Slutar det verkligen att regna på byggena om det skrivs in i beskrivningen? Förmodligen inte – platschefens dilemma kvarstår så länge man bygger trähus under bar himmel på norra halvklotet.

Jag blir mer och mer övertygad om att enklare konstruktioner med färre komponenter är vägen att gå. Det tillsammans med information och utbildning till dem som använder det vi bygger, så dessa människor vet vad de köper/hyr/brukar.

Översatt till bilar. Jag tycker vi bygger våra hus som  SUV:ar, helt i onödan. Om alla vet att de åker en billig men miljövänlig bil, då är det ok om inte stereon har surround och subwoffer. Man klarar sig utan fyrhjulsdrift och terrängegenskaper. Det är ok med bara 90 hästkrafter, bara man vet orsaken. 

LEAN Projektering

Vi fortsätter som utlovat på ämnet LEAN.

Jag har genomlidit projekterings- och byggmöten på fem timmar, med en dagordning på 14 sidor, och med dyra konsulter och trötta entreprenörer runt bordet. Ofta brukar plågan förstärkas av dåliga möteslokaler, uselt kaffe och torrt kaffebröd. Detta har hänt för många gånger. No more. Våga vägra onödiga möten!

Projektering 2008 – Det som varit
Vid ett normalt projekteringsuppdrag har man möten varannan vecka. Där stämmer man av tidplan, gemensamma tekniska frågor, omfattning, mm. Min erfarenhet är att väldigt lite görs emellan dessa möten, åtminstone i början av projekteringstiden. Vi läser protokollet en stund innan mötet, gör några pliktskyldiga pennstreck eller telefonsamtal. Sen sitter vi i samma grupp som två veckor innan, och rapar upp fråga efter fråga som inte behandlats av ena eller andra orsaken, igen! I slutet tokjobbar alla tre veckor innan det är dags att leverera handlingar.
Om projekteringstiden är 8 månader, så är antagligen 5 månader onödiga.

Projektering 2009 – Det som kan bli
En liten tight konsultgrupp, med handplockade personer (inte företag, personer!). Gärna fler parallella projekt som kan vävas samman. Tätare möten, men mer av arbetskaraktär, inte att stämma av protokoll och dricka kaffe.
Konsultgruppen samlas på morgonen, startar med ett stå-möte framför tavlan, konstaterar vad som behöver göras, vem som skall svara för vilket. Mötet löses upp men alla stannar i lokalerna och börjar jobba med sitt. Nytt stå-möte innan lunch, 15 min framför tavlan. Gemensam lunch och mer enskilt arbete. Sista stå-mötet för dagen innan hemgång, 15 minuter framför tavla. Det är inte givet att man måste låsa sig till bara ett projekt under dagen, den egna tiden skall disponeras på bästa sätt. Det kan funka och är värt att pröva.

LEAN Production och LEAN Construction är välanvända begrepp idag, flera byggföretag bekänner sig öppet till denna tro. LEAN Design har börjat användas bl a av Bjerking som benämning på projektering i konceptet. Sync jobbar gärna med bostadsbyggande och vill lägga till LEAN Living. Den boendes sätt att bo och leva påverkar byggnadens belastning på miljön under hela livscykeln. Vi behöver lära människor mer om själva boendet. Vi återkommer till det en annan dag.

LEAN Machine

LEAN är numera en utryck för Toyotas sätt att arbeta som grundlades på 40-talet, det är helt enkelt ett sätt att jobba med minimala resurser. I Sverige är Scania bäst på detta, och har börjat anamma det i sina byggprojekt(se artikel i Byggindustrin).

För byggbranschen framstår detta som en nyhet även 2009. Smickrande? Svagt till måttligt.

Jag var kurs i LEAN Projektledning höste 2008, hos STF Kurs Lean Projektledning. Kursen är riktad mot industrin, och det var med viss skepsis som jag satte mig i samma rum som produktionschefen för fläkttillverkning, killar specialiserade på pannlampor och konstruktörer för elkomponenter. Kursledaren Ulla Sebestyén gjorde ett bra jobb, och jag översatte industrins situation till min byggvardag och fick nya insikter. Det industrin kallar produktutveckling kallar vi för projektering. Det industrin kallar för prototyp kallar vi för färdig produkt. De justeringar industrin gör från prototyp till färdig produkt, det är den skiten som dröjer sig kvar i våra slutbesiktningsprotokoll när kunden flyttat in!

LEAN innebär en genomtänkt process med ett minimun av slöseri i alla led. Erfarenhetsåterföring och eliminering av upprepade fel, styrning av begränsade resurser, korta ledtider, noggrann logistik och ingen lagerhållning. Alla inblandade är delaktiga och tar ansvar för sin del och för slutprodukten. Det låter inte så pjåkigt, i byggbranschen kan man nog spara in några miljarder ganska snart.

Vi börjar med projekteringen, tycker jag! Imorgon.

– – – – –

Uppdatering: Detta följdes av en rad betraktelser på ämnet LEAN i förhållande till byggbranschen.

– – – – –