Kompakt boende, trång om saligheten

Vi som jobbar med att planera och bygga bostäder gnäller ibland på att stela byggregler tvingar oss att bygga större lägenheter är nödvändigt. De blir sällan mindre än 32 m2. Genomsnittet på bostadsyta per person i riket har passerat 50 m2.

Jag är själv uppväxt i en åttabarnsfamilj, vi bodde (trångbodda?!) i en fyrarummare på knappt hundra välplanerade miljonprogramkvadrat. Det har gått mer än tjugofem år sen jag flyttade så nackdelarna har bleknat och jag kan vittna om att det inte är helt nödvändigt med 32 m2 per person. Hade jag som den femtonåring som aldrig haft ett eget rum fått uttala mig i frågan så kanske jag hade haft ena annan inställning i och för sig, man vet inte.

Ser man det hela i lite större sammanhang, utanför vår lilla ankdam, så hanterar vi lyxproblem i vanlig ordning. Så mycket golvyta till alla är något Planeten Jorden inte har råd med. I alla tider har man säkerligen istället knepat och knåpat för att hitta lösningar för kompakta boenden, typ att lägga minsta barnen i en byrålåda och de andra glinen skavfötters i våningssäng.

Till mina föräldrars försvar måste jag flika in här att jag för all del sov i våningssäng den största delen av min barndom, men att jag alltid hade en egen säng. Inget av syskonen har heller vad jag vet tvingats sova i någon byrålåda, har det ändå skett så har det säkert varit frivilligt.

Jag tycker för övrigt att man skall ha en egen säng  alternativt i vuxen ålder dela en lite bredare säng med någon man tycker om.

– – – – –

Jag tycker vi skall planera och bygga mindre bostäder, kompaktare och smartare.

Jag har alltid fascinerats av tekniska, innovativa lösningar – typ en magisk säng som fälls ut ur väggen. Jag gillar tanken på effektivt utnyttjande av ytan  och kan lätt räkna hem en ganska dyr säng om den sparar några kvadratmeter.

– – – – –

Planer, planer, planer

Sync var på lunchsamtal idag. Smickrande för en såpass oborstad byggslusk att få sitta i sällskap med arkitekter och fastighetsägare och prata om bygglovshantering.

Upprinnelsen till detta var att Carl-Otto Lange som sitter i byggnadsnämnden i Göteborg slängde ut en fråga på Linkedin:

Det blev lite gensvar från olika håll. Hans Knutsson på Forum Arkitekter svarade i förstås i det forumet, men bjöd också in Cato för ett möte IRL. Cato var inte sen att haka på.

En fördel med IRL är att det kan kombineras med mat och det lockar ju mig. Så vi fick lunch, en riktigt bra sallad som jag tror Hans Knutsson själv lagat och sen förpackat i arkitektsnygga portionsförpackningar i miljöriktig kartong. 🙂

Medans vi andra smaskade sallad så fick Cato hålla låda ostörd. Han berättade lite om vad de gör där i Byggnadsnämnden varannan tisdag, han fick det faktiskt att låta som de gör en hel del. Planer högt och lågt, bygglovshantering och knöliga specialfall.

Efter den genomgången fick övriga komma med exempel på hur bygglovstrassel kan se ut och hur det drabbar. Knutsson visade på ett exempel där en gammal plan sätter stopp för mer i handel i en kåk trots att huset innehållit just handel och butiker under lång, lång tid. Man kan också se att tolkningen av planen varit mer generös under 80- och 90-talet för att nu vara mer bokstavstrogen, milt uttryckt. Ett av tusen exempel där planen inte säger det alla inblandade tycker rent förnuftsmässigt, samtidigt är byråkratin runt ändringen så stor att det inte kommer bli av. Fail.

Andra exempel var där man fått avslag på ansökan om ny plan för påbyggnad av bostadshus med hänvisning att man sannolikt inte skulle klara bullerkraven. Det satte effektivt stopp för 80 nya lägenheter i centrala stan. Detta trots att byggherren vet att man kan lösa detta med tekniska lösningar.

En intressant aspekt kom fram när man pratade om tider för planändringar. I regel tar det ett par år att få igång planarbetet och sen något år att genomföra det. En fastighetsägare med hyresgäster som jobbade inom telekom hade i det sammanhanget skrattat och sagt att hans hyregäster vet ju inte vad det producerar/säljer/yillverkar om tre år. Utvecklingen och förändringen av lokalbehov går snabbare än så.

Just problemet att få igång planarbete verkar vara en svår nöt, det tar lång tid och kommunens resurser räcker inte till. Ärendena står på kö, väntetiden kan om man inte prioriteras bli flera år. Cato hade tyvärr ingen enkel lösning på det. Det får av rättviseskäl inte bli en ekonomisk fråga, att kunna köpa sig en detaljplan skulle bara gynna de redan rika. Klokt.

Jag kunde inte låta bli att störa mig på att kvarnarna tuggar lite långsamt när planarbete väl gått igång, byråkratiskt och långsamt. Nu har jag inte sett så många planer ta form, men ändå, jag tror det kan bli mycket effektivare och målmedvetet.

Vi gjorde en snabb vända genom det nya förutsättningarna runt kontrollansvariga, startbeskedet och det smått otroliga kravet på slutbesked innan ibruktagande. Hur den texten kunde åka med genom hela remissarbetet, beredningen och ända in i lagboken är en gåta.

En lite mer känslig diskussion är hur tjänstemännen på Stadsbyggnadskontoret hanterar en bygglovsansökan, hur man ofta vill rita lite själv och kanske har mer synpunkter än vad lagen faktiskt ger rätt till. Tjänsteutövningen skall styras av lagar och regler, inget annat.

 

– – – – – –

Nettot av diskussionen blev ändå att bygglovshanteringen verkar blivit trögare och att man mer nu än förut får ett nej till svar. Däremot är min och flera andras känsla att man på kommunerna taggat sig för att klara uppgifterna i själva byggskedet enligt nya PBL:en som ju ställer mycket högre krav på tjänstemännen och kommunens resurser.

Planerna kan gå snabbare, men ingen verkar ha medicinen som löser gåtan hur de skall komma igång snabbare.

Mer hinner man inte på knappa två timmar 🙂

– – – – – –

Handelskammaren har gjort en lite studie i dessa frågorna – den finns här.

De säger att jag har kontrollbehov

Min kollega säger så att jag har kontrollbehov.

Det har han i så fall också. I alla fall imorgon. Då skall vi göra tentamen i Kontrollansvarig-kursen. Nya PBL. Så det lite att plugga ikväll, skulle gissa en sisådär femhundra sidor hårdporr.

—–

Livet är hårt.

—–

 

 

Nya PBL – i väntan på praxis

Sync går på kurs. Kollisionskurs.

Lagstiftarens intentioner kolliderar med byggkonsulternas syn på verkligheten uti produktionen. En av dem skall anpassa sig.

Vår nya Plan- och Bygglag (PBL) diskuteras just ju ganska flitigt i olika kurslokaler runt om i landet.
Kommunens tjänstemän har gått interutbildningar och är positivt taggade för sin nya uppgifter. Med tanke på den massiva ökningen av arbetsbördan så måste någon ha jobbat hårt med motivationsnivån där 🙂

Bland mina fellow byggkonsultkollegor så är det annorlunda. Inställningen rör sig från lätt cynisk via behärskat skeptisk till svårt sarkastisk. Men på ett bra sätt förstås. Man är ju ingen bakåtsträvare liksom.

—–

Jag har tidigare mest intresserat mig för är hur slutspurten skall ske och det komplikationer skall hanteras när allt måste vara färdigt innan folk flyttar in. Det är inget vi har prioriterat tidigare.

Det som blev aktuellt nu i dagarna var vad kravet egentligen blir på de handlingar som skall skickas med i anmälan (tidigare bygglovsansökan). Kollegan Robert på Archicon hade pratat med en beställare som fått beskedet att det behövdes en KA och ett förslag till kontrollplan redan i det skedet. Alltså innan du vet om du får bygglovet. Vi kom fram till att det är bättre om vi kan komplettera med det sen (alltså som det var förr i tiden, typ förra veckan)

—–

Det kommer ta ett tag innan det funkar smidigt och det blivit en praxis att följa, man måste prova lite. Det kan ju ha tagit hundratals år innan någon kom på att banan och choklad faktiskt funkar väldigt bra ihop,  gärna då kompletterat av lite nötter. Den menyn blir som en omstart för en trött byggkonsult när han sätter sig på skolbänken halv fem på eftermiddan.

Så om lagenstiftarens vackra intentioner är bananen, så är tjänstemännen chokladen (OBS minst 72% cacao) och vi andra – ja, vi är väl i så fall nötterna.

—–

(Mera på Sync Blog om nya PBL här)

Ny PBL sätter fart på kommunerna?

Sync går på kurs. Vi skall bli kontrollansvariga.

Det är vuxenskolan i Lerum som ordnar en pilotutbildning. Det är en ganska intressant situation för en byggnörd. Förmodligen lite mindre intressant för en sju åtta miljarder av Plantens Jordens övriga befolkning dock.

En sak i nya PBl som kan bli väldigt bra är att bygglov skall vinna laga kraft och att kommunen ser till att informera grannar, delge dem som trilskas och tvinga fram ett gällande beslut. Det har varit ett bekymmer för oss att det nästan vem som helst har kunnat ställa till oreda i i bygglovsärende när det redan är byggt och klart. Den förändringen känns bra.

Däremot har jag lite skeptiskt till några andra förändringar. Det gäller då främst det utökade jobbet för kommunernas tjänstemän. Inte så att jag tycker det är fel med tillsyn, tvärtom – det är bra. Men jag undrar om man har skaffat sig resurserna för att fixa detta.

Vi fick lyssna på Lerums Kommun och hur de tänkt sig jobba i fortsättningen. Ambitionen är att de skall besöka alla arbetsplatser minst två gånger. OBS, vi snackar alla bygglovsärenden – och det är många!

Jag ser framför mig hur det blir bekymmer av administrativ och byråkratisk art. Låt säga att anmälan kommit in, alla handlingar ligger på bordet men på grund av arbetsbelastning kan kommunens besök på plats och därmed startbesked inte komma och byggstart får formellt inte ske.

Kommunen skall öka tillsynen på plats och KA skall närvara när kommunens tjänstemän besöker arbetsplatserna. På ett litet ynka bygglov kan det bli avsevärt mycket och dyrt byggkonsultande om man skall besöka platsen vid flera tillfällen för möten. Jag säger inte att det är fel, men det kommer kosta pengar för kunderna.

I slutet på bygget skall kommunen återigen besöka platsen, sen skall kontrollansvarige skicka in alla papper och få ett slutbevis innan kunden eller kundens kund tar byggnaden i bruk. Detta gäller formellt även i en ombyggnad där folk redan bor eller jobbar. Det finns mängder med invändningar här. Till exempel att vi sällan kan få till en bra injustering av ventilation innan bygget varit i drift ett tag. Eller att man tar del av bygget i drift, till exempel i ett bostadsområde med stegvis inflyttning.

Den trevliga kvinnan från Lerums Kommun som höll i lådan på kursen i torsdags bet sig nog i läppen så fort hon undsluppit sig ”vi kan nog tänka oss interimistiska slutbesked i vissa fall”. Jag högg som en kobra och beställde interimistiska slutbesked på alla kommande projekt.  Av princip. Alltid interimistiskt.

En annan grej är lite mer av rättvisekaraktär. Precis som kommentatorn Henrik noterade här igår så hamnar säkert privatkunderna i kläm. Kravet att du skall ha en certifierad kontrollansvarig kommer bli besvärligt för många. Vi som utbildar oss får såna där fina diplom jobbar ju helst med våra återkommande proffskunder. Värst blir det för privatkunder ute i glesbygden, där var det struligt redan tidigare men då kunde ju byggaren till nöds fixa formalian, den dörren är stängd och låst nu.

—–

Så. Storm i ett vattenglas kanske.

Det tar ett tag tag sen bildas en praxis, det är klart. Tills dess kan stelbenta byråkrater och osäkra rutiner ställa till problem.

Den ”i princip omätbara besparingen” som skall infinna sig i form av högre kvalitet och mindre fel har jag svårt att spåra i dagläget. Men jag kanske är pessimist?

—–

Mer om detta här på bloggen och hos Fredrik på Byggvärlden

—–

Ny PBL, tjohooo!

(byggkonsulter runt om i landet jublar)

Idag byter vi KA mot KA. Det kommer bli spännande.

—–

Vi är i övergångsåldern allihop.

—–

Vi borde vara ca 10 000 st.

—–

…får då inte påbörjas!

—–

Det finns ca 2 000 certifierade KA idag, det fattas 8 000 st för at täcka behovet av KA (kontrollansvariga). Våra kommunala tjänstemän skall få en avsevärt tyngre börda och måste bli många fler. Inga byggen får starta utan att startmöte ägt rum på plats med kommunen och startbesked finns. Inget bygge får tas i bruk innan kommunen utfärdat slutbevis. Spännande.

Sync går på kurs, kursledaren säger att vi är försökskaniner.  Skönt att vi tar smällen så de som kommer sen får en bra utbildning, det passar min självplågeri-image perfekt.

—–

Mer PBL här och där på bloggen, hos Rotpartnern och på Boverket.

—–

Nya PBL skakar om landet Sverige

Är det en jordbävning? Är det en orkan? Är det en folkstorm?

En storm i ett vattenglas? En tidningsanka? En tummetott?

Nej. Nya PBL har nått tidningarnas rubrikmakare.

—–

Jag tycker vi reder ut det en gång för alla.

Den 2 maj börjar vår nya Plan- och Bygglag gälla, PBL. Inget konstigt med det. I den lagen finns del nya regler som bland annat ökar arbetsbördan för kommunernas tjänstemän, enligt gissningar ca 25%. Inget konstigt med det. Sen byter vi titeln KA mot det nya KA. Inget konstigt med det.
(möjligen lite fantasilöst)

Ok, det blir alltså mer att göra och allt skall ju betalas – alltså blir det dyrare.

—–

Det det handlar om i tidningarna är att bygglovsavgiften chockhöjs, så vi tar väl det.
( att jag som är byggkonsult och KA också kan ta mer betalt är konstigt nog inte så uppmärksammat)

Jag tror TT är skyldigt till en del här. Flera tidningar har plankat TT och använt ordet ”chockhöjning!”. JAg tyckte till och med att det var med på löpet hos någon. Räkneexemplet är mer än lovligt dumt

”Så kommer bygglovsavgiften för ett plank i Sjöbo kommun att höjas från 850 till 3.100 kronor (+265 procent) och för en mur i Bjuv från 714 till 3.150 kronor (+341 procent)”

 Helledudanedå.

—–

För ett par dar sen var vi hos Lerums Kommun och fick höra bygg- och miljöenhetschefen berätta om höjningarna. En villa ökar från 15 000 kr till 18 000 kr. Vissa grejer blir billigare, de flesta lite dyrare. Vi var drygt tjugo blivande KOntrollansvariga som lyssnade, ingen av oss undrade över bygglovskostnaderna.

För någon vecka sen hade Stadsbyggnadskontoret i Göteborg en infokväll om nya PBL. Som tur var tittade i alla fall jag in och sa hej, tur för annars var det knappt någon där. LIte gulligt faktiskt när tjänstemännen stod där i rad, två stycken vi varje ståbord, med en laptop och nyutbildade i sin kommande uppgift. Göteborgs fastighetsägare var inte så intresserade av detta.

Så i fredag så var det info på CMB Chalmers. Wallenstams jurist ihop med sina gamla kollegor på Mannheimer Swartling höll ett föredrag. Jag skulle varit där men hann helt enkelt inte, jag har fått infon per mail istället .
(missade dock frukostbuffén =fail)

Sammanfattning av info – kommunerna vet inte riktigt hur det skall gå till och hur de skall hinna med. Kostnaderna är nog de minsta problemet. Fundera istället på att de skall lämna besked inom 10 veckor på vissa frågor, tänk på att de skall hantera slutbevis skyndsamt och glöm inte att de skall ut på fältet mycket mer än tidigare. Det kommer bli problem.

—–

Jag kollade i min dator nyss hur mycket bygglovsavgiften utgör. Svårt att sen en entydig siffra men någonstans 0.5-1 % av hela projektet (skall kolla detta bättre). En villa som kostat 15 000 i bygglov ökar till 18 000 kr så stämmer det väl. Den utgör en halv procent av totalen.

Det här kanske låter illa men en 30% höjning av avgiften är i praktiken försumbar. Det är alltså ynka promillen på den totala kostnaden. Förlåt, jag ångrar mig direkt. Ingen kostnadsökning skall försummas, vi skall ju sänka våra kostnader med 20-30% och har inte råd att slösa på något.

Men fundera då på om den nya rollen som KA (Kontrollansvarig) med  krav på att vara certifierad, krav på flera sakkunniga och en massa certifieringspapper. Tänk på hur kravet på att slutbeviset skall vara klart innan man tar en byggnad i bruk faktiskt förlänger byggtiden om man drar det till sin spets. Glöm inte all ökad administration i projekten på grund av detta.

—–

Jag tror inte nya PBL sparar in så mycket pengar till oss, tyvärr. Jag tror inte den kommer kosta så mycket heller. Promillen.

Jag kan inte låta bli att citera mig själv när jag citerar Bygg – helt enkelt!” (SOU 2008:68). Det var ett tag sen nu, jag skrev om den för nästan två år se. Jag tycker deras sätt att finansiera krångligare admin och fler pappersvändare är så fantastisk.
(gissar att man satt på Statskontoret en sen kväll, ett gäng gubbar som hängt av sig kavajerna och kavlat upp ärmarna, spyfärdiga och med hets att bli klara. Sista frågan – Hur skall vi finaniera skiten då? typ så)

Så man skrev så här:

”Kostnaderna för utbildning och certifiering av AA och särskilt sakkunniga måste ställas mot de i princip omätbara samhällsekonomiska vinsterna i form av höjd kvalitet i byggandet.”

Nuff said.

—–

Detta chockämnet på Byggvärlden, Expressen, DN  och lite mer sansat i bloggform.

—–

Nya PBL hjälper byggarna med tidplanen

Jag älskar det lite redan.

Nya PBL ställer krav på att kommunen har utfärdat slutbevis innan man tar en fastighet i bruk.
Med andra ord – ingen inflyttning dagen efter slutbesiktning.

Allvarligt talat så kommer det få en sanslös effekt om det skall ske såsom det står skrivet. Då måste vi på byggena bli klara och i praktiken göra vår slutbesiktning flera veckor tidigare än vi gör nu och sen skicka in allt i form av protokoll, mätningar, intyg och relationshandlingar minst några veckor innan den tänkta tillträdesdagen och då lita på att allt hanteras snabbt och rätt.

Jag tycker det låter underbart och helt omöjligt samtidigt.

Å ena sidan så borde det (åtminstone teoretiskt sett) ge oss en extra månad på varje byggprojekt, där huset står färdigt och klart ett bra tag i väntan på en formalitet från Stadsbyggnadskontoret. Å andra sidan blir en sjukt jobbig sits för den byggherre som har en köpare eller hyresgäst bokad en viss datum, en försening av slutbeviset på grund av teknikaliteter och brister i kommunal handläggning eller för den sakens skull i brister hos oss andra pappersvändare kan bli väldigt dyr.

Advokaterna Jesper Prytz och Jonas Larsson skriver om det idag på Fastighetsvärlden. Jag hittar inte artikeln på nätet, jag fick den skickad till mig via mail. De vrider och vänder på problemet med juristens ord, men det är ändå fullt läsbart för oss andra 🙂
(skall kolla om den går att lägga bloggen utan att bli stämd)

—–

Jag förutsätter
att kommunerna får mer resurser i nivå med ökade arbetsuppgifter för tjänstemännen. Nya PBL drar väl med sig en del annat skoj också om jag minns rätt. Att lagstiftarna bestämmer att det tjänstemännen skall svara på ansökan om slutbevis inom en viss tidsrymd sätter ju ribban, då måste det ju finnas någon som gör just det.

Jag tror (mer cyniskt)
att det här blir ett slag i luften och lite mer administrativa jobb för några av oss. Vi kommer leta efter genvägar och hitta kryphål. Sannolikt kommer vi ansöka om slutbevis tidigare, kanske lägga om en del jobb i flödet, göra provningsprotokoll och OVK innan lokalerna är helt klara. Målarn och golvläggarn kan ju jobba som vanligt fram till natten innan inflyttning.

Jag önskar (lite naivt kanske)
att det här hjälper oss att se till hela tidplanen , att vi lägger in tillräckligt mycket tid för den sista fasen. Det förutsätter att vi börjar följa våra tidplaner redan från dag 1, att entreprenörerna blir tuffare och säger ifrån när det inte funkar, att byggherrarna har förståelse för att saker tar tid. En månad är lika lång i början av ett projekt som den sista intensiva perioden då allt skall hända samtidigt, det finns inte tid att söla i början. Vi måste börja använda hela projekttiden lika effektivt.

—–