Underlag för beslut – när hände det?

Började ju på det här med lämnade uppgifter häromdagen, får väl fortsätta på det.

Ibland uppstår en sanning som alla godtar och jobbar efter, t ex att stammarna i huset måste bytas. Ibland finns det grund för detta men inte helt sällan sker det utan att man egentligen har underlag för beslutet. Det kan vara någon med en förflugen tanke som sagt något till en annan som sen säger till en tredje att den förste sagt att (…) och att det verkar ju logiskt och den tredje inblandade tycker att i så fall är det väl ganska klart för den förste (som egentligen bara spånade lite) är ju en person som varit med förr, han vet ju vad han snackar om, liksom.

Förmodligen ganska vanligt. ett litet skvaller som växer från öra till mun och blir en allmänt känd sanning till slut. Lite inslag av Kejsarens nya kläder är heller aldrig fel. Om alla andra snackar stambyte så vill man ju inte vara den som inte begriper.

———-

Brf Gamle Svarten ligger i centrala stan, ganska nybildad förening, ganska färsk styrelse. Alla är överens – stammarna måste bytas. Ok. Vem bestämde det?

Jag jobbar som projektledare med den föreningen och deras underhållsplan och de jobb som skall utföras närmaste åren. Stambytet var för dem självklart. När jag frågade på vilken grund den övertygelsen vilade så blev det irrande blickar och svävande svar om vem som sagt vad. Det fanns egentligen ingen utredning eller ens ett utlåtande om stammarnas kondition. Någon hade i något protokoll sagt att stambyte var aktuellt och sen blev det ett faktum långt senare.

Det är inte lätt för lekmän att veta sånt. Jag får samma känsla när det gäller bilar. Jag tycker inte om bilar. Jag har en granne som gärna talar om exakt vad det är för fel på min bil. Tyvärr kör han en kombo han på dåligt minne och uselt ölsinne så ibland kommer det dessutom motstridiga uppgifter. Hela tiden väldigt initierat men tveksamt trovärdigt. Hur fan skall jag veta vad som är fyllesnack och vad som är sanning?

———-

Här har vi byggare ett enormt ansvar. Vi måste lämna rätt information och dessutom göra den lättsförstådd och komplett. Vi behöver också tänka ett steg längre och lista ut vad mottagaren skall ha informationen till, egentligen.

Ett bra sätt kan vara att bekräfta skriftligt istället för att gå omkring och babbla bullshit och fikonspråk som låter bra men innehåller luft och tveksamheter. Tydligt och enkelt istället. Jag börjar nog med det imorgon.

Ansvar för lämnade uppgifter

I byggbranschen har vi regler. Vissa är ganska självklara, t ex att man ansvarar för de uppgifter man lämnar ifrån sig. Självklart, men vem lämnade man dem till? När lämnade man dem? Vem tog emot dem och varför? Och varför fastnar en del i hissen? Många frågor och väldigt få svar. Vi få anropa verkligheten.

Sagan om när hisschaktets invändigt mått blev en sanning

På ett projekt jag fick möjlighet att under lång tid både delta i förstudier, program och projektering och sedermera också själva bygget. Inblandad i kubik kan man säga. Ungefär tre år heltidsarbete, för oss rallare så är det väldigt lång tid. Faktiskt är det längre tid än jag varit anställd hos någon arbetsgivare i sträck.

Arkitekten hade antagit ett invändigt mått i hisschaktet, han hade av naturliga skäl lite svårt att själv ta sig in och mäta. Hissen var ju i drift. Vi hade i början arkitektens mått som arbetsmått ändå, tills vidare liksom. Jag ringde en hissfirma som skulle hjälpa oss att kolla förutsättningar för att byta hissen och förlänga den en våning. När man gjorde det så skulle man loda schaktet också, alltså kolla om lutade. En ny hiss är ju så grinig att den inte vill orma sig igenom ett gammalt skevt schakt. Nejdå, rakt och fint skall det va.

Hissfirman mätte och lodade, glada gossar och en inställsam hissarbetsledare som såg möjlighet till en framtida affär. Allting såg fint ut.

Det gick några månader, vi projekterade klart. I hissbeskrivningen stod arkitektens antagna mått. Vi handlade upp jobbet. Alles klahr. Bygget använde den gamla hissen så länge det gick, men efter ytterligare några månaders ombyggnad så var den utriven.

Det gick några månader, vi byggde vidare. Hissfirman kom och började lite vackert som sig bör. Det betyder att det kommer en oannonserad billast med prylar som ingen på platsen vill kännas vid. Några dar senare kom det ett par goa gubbar som skulle skruva ihop en hiss och undrar var deras grejor var. Vi var alltså ett drygt år in i projektet. Då började problemen.

Hisshelvetet fick inte plats. Det fick byggas specialfästen, vi fick planbila bort en stor betongyta och såga ur för de nya fronterna som ju skulle sitta fint som smäck. Dyrt, jobbigt och irriterande.

Varför? Jo, de invändiga mått som arkitekten en gång för länge länge sen antagit hade på något sätt blivit till sanning och smugit sig med ända in till tillverkningen av hissen. Vi som varit så duktiga och måttat och lodat och haft oss. Vi hade däremot inte varit så duktiga på att se till att de korrigerade måtten kom hissleverantören till livs.

Sync-analysen?

Ja, inte kan man hänga arkitekten, och knappast projektören som skrev hissbeskrivningen. Väl? Kanske skulle det stått ”mått kontrolleras på plats” eller någon annan klyscha. Hissleverantören kanske? Nej, tyvärr.

  • Naiv optimism? Nej inte jag!
  • Okunskap? No.
  • Självbedrägeri? Näej.
  • Politik? Knappast

Återstår – Dålig projektering och planering. Pinsamt.

(Based on a true story)

Privatkunder = 5 % går bort

Kommentarerna i föregående inlägg påminde mig om en grej vi pratade om över fikabord en gång. Vi var ett gäng småbyggare, projektledare och lite-av-varje-gubbar. En god vän berättade då en av många tänkvärda anekdoter från hans liv byggbranschen. En av dem är om kunderna du inte borde haft.

Han ägde under en period ett par husfabriker där man sålde och byggde hundra hus om året. Han hade innan dess skaffat en gedigen erfarenhet av att bygga själv som snickare och sen också att sälja hus som anställd på olika husföretag. Han kan med viss tyngd säga att 5 % av kunderna du säljer till eller bygger för är idioter. En annan kategori han har deckat in är de par där skilsmässan lurar runt hörnet och som skall reparera förhållandet med husköp och ny bäbis. Han har inget procenttal på den gruppen, men det är tyvärr ett betydande antal, dem skall man också försöka undvika. Att köpa eller bygga hus är inte alltid så bra familjeterapi, det kan vara en jobbig resa i flera år.

Jaha, 5 % är idioter alltså. Eller, nej kanske inte ändå. Om man använder principen att det inte är ens fel när två träter så sätter jag nu en korrektionsfaktor på 0,6. Två av de fem idioterna kanske bara är missförstådda och det kunde löst sig med bättre kommunikation. Kanske. Å andra sidan så kan ju kund nr sex och nr sju ha balanserat på gränsen till anständigheten också men fått tillräckligt dyra eftergifter för att stanna strax innan tingsrättsförhandlingen. Skit samma. Tre kunder av hundra innebär problem, problem som kostar pengar, skapar olust hos bägge parter. Problem som inte borde finnas.

Jag har inte lösningen på problemet. Det borde finnas ett filter men att urskilja de tre kunder du inte vill ha är omöjligt, det står inte skrivet i pannan på dem. Möjligheten finns ju dessutom att det faktiskt är du själv som entreprenör som påverkar deras sätt att agera. Kanske skall man börja varje jobb med en rejäl kaffepaus, nybakta bullar och gott om tid att gå igenom vad som skall göras, varför det skall göras och vad kundens förväntningar egentligen är. Sen skall yrkesmannen tala klokt och vist, han skall förklara vad det kommer att kosta, hur lång tid det kommer att ta och varför det är olämpligt att bygga på det korkade vis som kunden vill. Sen pratar man om det så länge att man förstår varandra. Lyckas man så vet nu entreprenören vad han säljer och kunden vad han köper. Vackra tanke.

Men som sagt – det händer ibland att entreprenören och kunden inte är överens. Ofta slutar det med att entreprenören slutar att svara i telefon och avslutar aldrig jobbet. Inte helt sällan skiter han dessutom i att skicka slutfaktura till idioten för det borde väl få tyst på den djäveln om man behåller den hållhaken. Kunden i sin tur får bekräftat för sig att byggentreprenörer är svin som aldrig gör klart, inte gör nånting nått vidare bra heller och aldrig i helvete att den jävla idioten skall få några mer pengar av mig i alla fall, skickar han en faktura till så skall jag torka mig i röven med den, så det så.

Så man ber varandra mer eller mindre omsorgsfullt att dra åt helvete, bägge förlorar pengar och blir sen på dåligt humör varje gång detta kommer på tal för all framtid. Det är inte bra för någon.

ROT-en till mycket gott

Skrev nyss en kommentar på Tryggehtvakten men tyckte att den kan ju lika gärna stå på Syncbloggen, så jag citerar mig själv.

”Jag tyckte först att det här med fakturametoden var ett korkat förfarande som sätter hantverkaren i sämre läge, men har nu fattat bättre.

ROT-avdraget är en fantastisk möjlighet för hela branschen och de människor som äger sin bostad (orättvisan ligger snarare i att hyresgäster inte får del av detta). Det kan generera miljarder i omsättning på privatmarknaden, som sin tur spiller av på materialleverantörer och till och med på en stackars byggkonsult:)

Sköter hantverkaren sitt avtal med kunden rätt så behöver han inte ligga ute pengarna längre än normalt, kunden är den som får problem om inte avdraget går igenom. Risktagandet ekonomiskt är inte större än förut och administrationen är enkel. Om Skatteverket fixar sin hantering på utlovade 10 dagar så är detta en kanongrej.”

Anledning att välja byggbranschen – del 8

Tribute to en gammal chef.

En väldigt bra anledning att jobba i byggbranschen är att man träffar på de mest märkliga personligheter, och ibland får man jobba med dem också. En av dem var min chef på medelstora byggfirman, Bengt Johnson. Bengt lever fortfarande, men jag vet inte om han kan till sig en sån häringa blogg längre, en alltför tidig strokeskada satte stopp för det, tror jag.

Bengt var VD på firman när jag började där 1994, delägarna hade hängt ihop länge, långt innan dess. Firmans arbetande styrelseordförande startade sin verksamhet som stensättare i femtonårsåldern (om nu det där rövarhistorierna stämde någorlunda med sanningen) alltså runt 1960. Bengt hade väl hakat på där någonstans efter grundskolan på sjuttiotalet. Jag tror inte han slösade så mycket tid på vidareutbildning efter det.

Han hade den förmodligen skarpaste hjärna jag kommit i närheten av. Att multiplicera tresiffriga tal och blixtsnabbt räkna i huvudet kan ju många göra (?) men den helt sanslösa förmågan att se sammanhang och begripa funktioner var påtaglig. Han var dessutom skolad i affärstänkande, argumentation och förhandlingsteknik i den högre skolan, av anläggningsbranschens bästa – asfaltsgubbarna.

Ett exempel på det. Jag var platschef på en kontorsombyggnad, och mattläggaren ville ha en massa pengar för att fräsa ytan innan han skulle flytspackla. Han hävdade att underlaget satt för dåligt fast. Jag argumenterade lamt utan framgång, sen kom Bengt och klippte av:

– Hur fan kan det kosta något extra alls? Antingen sitter det fast och då spacklar du uppepå eller också så sitter det löst och då ingår rengöring i priset. Förstått?
(Mattläggaren blev tyst och jag lärde mig lite till)

När vi hade totalentreprenader så var Bengt i sitt absoluta esse. Ingen annan jag träffat kunde som han ta knäcken på projektörerna, det spelade ingen roll vilken specialist som satt vid bordet, alla levde lika farligt. Nu är det 2009 och vi har  just uppfunnit 5D och BIM – yippie! Bengt Johnsson hade minst 5 dimensioner i huvudet samtidigt som han förhandlade och manövrerade projekten till sin fördel. Det finns fortfarande ingen dator i världen med den känsliga styrningen inprogrammerad.

Jag begrep inte allt jag lärde mig då på några år med Bengt som chef, det har tagit en 10-12 år innan polletten trillat ner. Det är sorgligt att han fick sluta för tidigt, jag är tacksam att jag fick jobba med honom, jag hade gärna fortsatt med det.

En sorglig historia om fukt och mögel

Detta hände sig för många år sen nu.

1998 var jag med och gjorde en besiktning i en villa utanför Göteborg. Besiktningsmannen hade fått sitt uppdrag av Statens Småhusskadenämnd, jag var med för att borra hål och mäta fukt. När vi kom dit så var det först den sociala delen med kaffe och prat om hur fint området var och om närhet till skola och daghem.  Mannen i hushållet kändes forcerad och frun verkade klar att bryta ihop närsomhelst. Förklaringen till det kom efter en stund.

Paret hade köpt huset när priserna var som dyrast 1991. Man hade hoppat över den dyra (?!) överlåtelsebesiktningen som då kostade 4 000 kr. Man hade sen haft 800 000 kr i lån med rörlig ränta när Riksbanken höjde repo till 500 %. De bekymren var dock små jämfört med vad som uppdagats efter inflytning och det som sedan följde.

En tid efter inflyttning upptäcktes fuktproblem, i ett tidigt skede ofta ett luktproblem. När man undersökte saken visade det sig att tidigare ägare hade dolt problem på olika sätt. Om jag minns rätt så var det ägare i två led dessutom. Anticimex hade på uppdrag av en tidigare ägare gjort en åtgärdsplan för skador, men den sattes aldrig i verket. Som lök på laxen anlitade paret en mögelhundtjänst som gjorde sig rejält med pengar på undersökningar och juridisk hjälp utan nytta för sin kund, detta kostade paret mycket onödiga pengar.

Vi mätte och konstaterade att 100 m2 inredd källare var dyngblöt och måste rivas ut. Det visade sig att någon klantskalle hade grävt ut en kryprumsgrund, lagt ut reglar direkt på backen, spacklat och målat fint och toppat detta med en platsbyggd bar i brittisk kolonialstil. Komplett med biljardbord och bruna träpaneler på väggarna. Åtgärderna för ny dränering och att återställa till oinredd källare var ca 300 000 kr, det var alltså kostnaden för att bli av med 100 fina kvadratmeter. Vi offererade men kunden hörde inte av sig. Något år senare återkom husägaren till mig och bad om ett pris på att byta ut även golvbjälklaget, samt att återställa källaren med sovrum, bar, biljardrum. Kostnad minst 800 000 kr. Jag skickade ett mail till honom med kalkylen och en fråga om det verkligen var rätt. Har ni funderat över att riva och bygga nytt? Man kunde köpa ett huspaket för halvmiljonen då.

Jag vet inte hur det gick sen, men den mannen kommer sannolikt ägna resten av livet åt att ångra att han inte köpte en besiktning för 4 000 kr, besiktningsmannens utlåtande och i förlängningen hans försäkring och ansvar kunde räddat familjens privatekonomi de närmast tjugo åren.

Vi som bygger borde nog också fundera på vad vi kan ställa till med, vi har enskiktsfasader och andra dumheter aktuellt just nu, ett felaktigt utfört passivhus kan bli en mardröm om några år. Jag tror inte vi alltid är medvetna om hur slarv i byggprocessen kan skada människor långt senare. Hårt och skoningslöst.

– – – – –

Uppdatering: Bloggaren Sync är sen 2013 engagerad av Besiktningsman.se och utför alltså numera både entreprenadbesiktningar och överlåtelsebesiktningar. Maila info@besiktningsman.se eller ring kontret på tel 08-621 14 40.

– – – – –

Skärpning gubbar? Skärpning allihopa kanske?

Jag tillhör den ironiska generationen och uppskattar på något sätt att  artikeln i Branschnyheter den 1 april. Stadskontoret har konstaterat att byggbranschen inte verkar förbättra sig något nämnvärt.  Inte ens några år efter rapporten ”Skärpning gubbar!” (SOU 2002:115).

Det ironiska ligger både i att det är samma gamla skit vi släpar omkring på, men roligare är att det rubriceras som branschnyheter. Old news. Skåpmat. Vad var det jag sa?. Det är inte svårt att raljera runt det ämnet en stund.

Hade det inte varit första april hade jag gått på det.

Himmel och helvete – det är bara att välja

Jag var platschef på medelstora byggfirman. Projektledaren startade mötet innan slutbesiktning med en rolig historia.

Det var så att Gud och Djävulen kom överrens att de skulle bygga en bro mellan himlen och helvetet. Sagt och gjort, projektet startade på bägge sidor. Efter ett tag så började brofästet synas på helvetets sida, men än syntes inget vid himlen. Tiden gick och Djävulens brohalva blev nästan klar, men det syntes fortfarande ingenting. Snart var fan lös, och djävulen lite förbannad, så han ringde upp till Gud och gormade:

– Vad fan, det händer ju inget där uppe! Varför bygger ni inte?

Gud svarade lite besvärat:
– Jo, vi vet hur den skall se ut, och vi vet nog hur man gör, men (….besvärad paus) ni har ju alla entreprenörerna hos er.

Stort asgarv bland besiktningsmännen, beställaren och oss entreprenörer. Visst var det med glimten i ögat, men föreställningen om att byggaren är en skurk sitter djupt rotad hos många mer än man tror. En byggkonsult är på något sätt mer hederlig, märkligt nog.

Våra allmänna bestämmelser för i stort alla avtal vi tecknar i byggbranschen, AB04 och ABT06, är självklara för oss. Men förklara för mig varför det i ABK96, som jag använder som konsult, skall vara annorlunda än de övriga. Har ni koll på skillnaden?

Jo, i ABK96 så står det i ingressen att parterna (jag och beställaren) skall  föra en dialog före och under uppdragets genomförande, och visa varandra förtroende och öppenhet i övrigt. Puh! Skönt att man slapp bära det oket när man vara entreprenör (Obs – ironi!)

Jag var på ett seminarium där Joakim Ohlén, som är ordförande i BQR, påpekade att hela avtalsstrukturen mellan beställarna och byggentreprenörerna bygger på misstroende och att man inte är överrens. Och det är klart att om alla projektledare så småningom kommer till himlen och entreprenörerna blir kvar i helvetet så behöver man ha djävligt tydliga avtal.

Jag tror inte detta är en byggjuridisk fråga, man kan inte avtala bort oförstånd och fördomar. Om man skall få ett lyckat projekt så måste man faktiskt ”visa varandra förtroende och öppenhet i övrigt”, skall beställaren trivas bra med sin entreprenör så måste de ”en samstämmig uppfattning om uppdragets syfte, omfattning och kvalitetsnivå” och skall bygget fungera krävs det ”en dialog före och under uppdragets genomförande”.

222 000 kr att krediteras på annat projekt

Efter en storbrand på 90-talet så var jag inlånad som dagkontrollant, uppdragsgivare var ett konsultföretag. När jag kom till platsen så hade saneringen pågått i några dagar och det var redan massor med folk inblandat. Säkert 40 man och det stod två stora mobilkranar med gripklor som plockade ner bråte från den inrasade takvåningen. Man körde tvåskift, från 07 till 22, varje dag. Beställare var ett försäkringsbolag och entreprenören var en av det större i landet.

Arbetet utfördes naturligtvis på löpande räkning, det var ganska naturligt. Avtalet som snabbt förhandlats gav rejäla timpengar och bra arvoden på material- och underentreprenörskostnader. Hundratusenlapparna rullade ganska fort de veckorna kan man säga.

Platschefen bjöd på lunch en dag, och jag hade inga betänkligheter med det. Det blev mer pinsamt för dem än för mig när jag senare i fakturagranskningen fick se ett utlägg på 2 x lunch. Man redovisade alltså ett utlägg i projektet och debiterade dessutom arvodet 12 % på toppen. Jag skickade en blygsam fråga till byggarn om de inte också tyckte att jag skulle debitera mina luncher direkt till vår gemensamma beställare, så sparade ju beställaren 12 % i alla fall. Ett pyttelitet vardagsbedrägeri var det, möjligen oavsiktligt men ändå.

Efter några veckor så stod jag och bläddrade i pärmen för följesedlar, jag sammanställde kostnader veckovis för att rapportera till min uppdragsgivare. I pärmen satt en faxutskrift från kranfirman. Det var en sammanställning över de första veckorna, med kostnader för kranar, gripklor och extragubbar snyggt uppställt och summerat, och dyrt var det. Så långt allt väl. Men längst bak hade någon på kranfirman skrivit för hand innan den gick in i faxen ungefär ”222 000 kr att kreditera på annat projekt”. Någon hade tänkt sno rabatten från beställaren, och låta beställaren betala ett mycket högre pris än han borde. Ett mer rejält bedrägeri måste man ju säga. Jag tog en kopia och åkte hem till kontoret. Jag lämnade den som en trofé till min uppdragsgivare. De bägge cheferna läste igenom, sen en gång till, sen frågade de om jag hade pratat med någon om detta. Svar: nej.

Jag vet inte hur det användes sen, men kan tänka mig att någon på den stora byggfirman fick problem med sin motpart på det ännu större försäkringsbolaget.

Entreprenadformer – Hur svårt kan det vara?

Det är inte helt ovanligt att det blir lite rörigt när vi byggbranschen börjar snacka om entreprenadformer och sånt, det är knappt att vi själva kan begreppen.

Man skulle kunna tro att en totalentreprenad innefattar allting, att allt ingår, eller att en totalentreprenör gör allt. Fel, fel, fel. Ordet ”total-” skall bytas mot funktions-, det är alltså en funktionsentreprenad. Är man inte bekant med byggbranschen och spelreglerna så är den förklaringen lika med noll, pedagogiskt har jag här än så länge uppnått ungefär ingenting tror jag.

Ofta kan man se att ett projekt drivs som generalentreprenad, och det är lättare att förstå kanske, men det framgår inte att detta då är en utförandeentreprenad. Detta till skillnad från totalentreprenaden som ju egentligen är en funktionsentreprenad, vilket är en viss skillnad. Jag är lite osäker här, men magkänslan säger mig att jag inte lyckats förtydliga någonting ännu. Jag gör ett försök till.

Funktionsentreprenad – Bilreparation
Jag är aktivt ointresserad av bilar, och definitivt av reparationer och service, men tyvärr fast i ett behov av bil. Det får till följd att bilen ibland går sönder och får köras/bärgas till verkstaden. Där talar jag om vad som inte fungerar och att det skall funka efter reparationen. Jag kan ha önskemål om pris och hur länge den kan vara på verkstaden, men om mekanikern vill diskutera lösningar och teknik så är mitt mest sannolika svar:
– Jag skiter i hur du löser det, bara den funkar sen!
Jag har köpt en funktionsentreprenad, det som i byggjuridiken kallas för totalentreprenad. Bilreparatören har blivit totalentreprenör.

Utförandeentreprenad – Sockerkaka
Det händer hemma hos oss att sjuåringen bakar. Ibland beställer vi scones, ibland sockerkaka. Hon löser det mesta, det luktar gott i huset och köket ser ut som en krigszon (pappas flicka). Hon tar också hjälp av sin yngre bror för vissa moment. Hon läser receptet, och frågar ibland hur hon skall göra, vi förklarar och övervakar.
Vi har nu köpt en utförandeentreprenad, dessutom med ett visst samordningsansvar (lillebror), alltså är det en generalentreprenad. Dottern har blivit generalentreprenör redan i unga år.

Nu fattar väl alla?

 (för hjälp att välja entreprenadform – läs här)

PS

Sjuåringen har startat en del jobb på egen hand sista tiden, utan att få beställning. Oftast småkakor som går snabbt och enkelt och som blir väldigt gröna av karamellfärgen. Det kan liknas vid spekulationsprojekt i egen regi. Dock med extern finansiär som inte alltid är tillfrågad, och inte alltid får ta del av själva resultatet. Den egna vinningen är i detta fall överordnad.

En liknelse med en styrelse i ett börsbolag hade blivit tacksam här, men det ingår inte i Sync’s mission om att utreda begreppen i byggbranschen.