Privatkunder = 5 % går bort

Kommentarerna i föregående inlägg påminde mig om en grej vi pratade om över fikabord en gång. Vi var ett gäng småbyggare, projektledare och lite-av-varje-gubbar. En god vän berättade då en av många tänkvärda anekdoter från hans liv byggbranschen. En av dem är om kunderna du inte borde haft.

Han ägde under en period ett par husfabriker där man sålde och byggde hundra hus om året. Han hade innan dess skaffat en gedigen erfarenhet av att bygga själv som snickare och sen också att sälja hus som anställd på olika husföretag. Han kan med viss tyngd säga att 5 % av kunderna du säljer till eller bygger för är idioter. En annan kategori han har deckat in är de par där skilsmässan lurar runt hörnet och som skall reparera förhållandet med husköp och ny bäbis. Han har inget procenttal på den gruppen, men det är tyvärr ett betydande antal, dem skall man också försöka undvika. Att köpa eller bygga hus är inte alltid så bra familjeterapi, det kan vara en jobbig resa i flera år.

Jaha, 5 % är idioter alltså. Eller, nej kanske inte ändå. Om man använder principen att det inte är ens fel när två träter så sätter jag nu en korrektionsfaktor på 0,6. Två av de fem idioterna kanske bara är missförstådda och det kunde löst sig med bättre kommunikation. Kanske. Å andra sidan så kan ju kund nr sex och nr sju ha balanserat på gränsen till anständigheten också men fått tillräckligt dyra eftergifter för att stanna strax innan tingsrättsförhandlingen. Skit samma. Tre kunder av hundra innebär problem, problem som kostar pengar, skapar olust hos bägge parter. Problem som inte borde finnas.

Jag har inte lösningen på problemet. Det borde finnas ett filter men att urskilja de tre kunder du inte vill ha är omöjligt, det står inte skrivet i pannan på dem. Möjligheten finns ju dessutom att det faktiskt är du själv som entreprenör som påverkar deras sätt att agera. Kanske skall man börja varje jobb med en rejäl kaffepaus, nybakta bullar och gott om tid att gå igenom vad som skall göras, varför det skall göras och vad kundens förväntningar egentligen är. Sen skall yrkesmannen tala klokt och vist, han skall förklara vad det kommer att kosta, hur lång tid det kommer att ta och varför det är olämpligt att bygga på det korkade vis som kunden vill. Sen pratar man om det så länge att man förstår varandra. Lyckas man så vet nu entreprenören vad han säljer och kunden vad han köper. Vackra tanke.

Men som sagt – det händer ibland att entreprenören och kunden inte är överens. Ofta slutar det med att entreprenören slutar att svara i telefon och avslutar aldrig jobbet. Inte helt sällan skiter han dessutom i att skicka slutfaktura till idioten för det borde väl få tyst på den djäveln om man behåller den hållhaken. Kunden i sin tur får bekräftat för sig att byggentreprenörer är svin som aldrig gör klart, inte gör nånting nått vidare bra heller och aldrig i helvete att den jävla idioten skall få några mer pengar av mig i alla fall, skickar han en faktura till så skall jag torka mig i röven med den, så det så.

Så man ber varandra mer eller mindre omsorgsfullt att dra åt helvete, bägge förlorar pengar och blir sen på dåligt humör varje gång detta kommer på tal för all framtid. Det är inte bra för någon.

Ordning och reda – Säljes per timme

Djävelskap! Det händer alltid när jag har haft gott om tid på morgonen. Så trots gott om tid i morse  fram till avresan är jag så dags ändå lite sen. I helgen hade jag glömt tändningen på bilen. Så nu startar inte fanskapet, jag rusar ur kopplar startkablar till bil nr 2 och tappar ett par minuter. Ändå lite nöjd att jag faktiskt löste det under två minuter. Jag hann med tåget. Yes.

En timme senare står jag framför dörren till kontoret. Jag har glömt stoppa på mig nyckeln till kontoret. Kvällen innan har kollegan via SMS försäkrat sig om att jag är på kontoret på morgonen, eftersom han har glömt sina nycklar på landet. Första riktiga dagen efter semestern, skitmycket att göra och det börjar så uselt. Kramp.

JAg sätter mig på cafét och väntar på kollegan. Café Bronos har gott kaffe men ingen större ordning på lokalerna. En gång saknades det ”propphållare”, ni vet den där hylsan till de gamla porslinspropparna. Det såg inte så himla bra ut när hälften av hålen i elcentralen var öppen för små servitrisfingrar att göra sig illa på. Vi tog med en hög med såna hylsor till eftermiddagskaffet och fick en evigt tacksam caféägare och gratis kaffe just den gången. Idag var det vredet på WC dörren som inte funkade, det satt bara en rund tapp i mitten. Man kunde med starka nypor vrida runt den och låsa, så det gjorde jag. Efter jag utfört ärendet så tvättade jag mina händer, det saknades handduk så jag torkade mig hjälpligt på brallorna i vanlig ordning. Mina starka nypor räckte inte till att låsa upp dörren, inte nu när jag fuktat mina händer. En skamsen bankning på dörren och glada leenden hos personal och övriga gäster. Kul. Verkligen. Jättekul.

Till allt elände så hade min telefon fått sig en ovälkommen dusch när jag städade ur poolen i helgen. Det stod inte helt tydligt i telefoninstruktionsboken men jag kan själv så här i efterhand hålla med om att det var dumt att ta meden handdator ner i en bassäng med en högtryckstvätt hängande på axeln. Shit happens. Så min HTC ligger nu för döden, livsuppehållande åtgärder har avslutats och jag kan varken ringa eller kolla mail när jag sitter utelåst från kontoret och inlåst på toaletten. Skit. Skit. Skit.

Därefter förflöt ett flertal timmar utan en enda dumhet från min sida. På plus igen.

När jag kommer hem och kliver av tåget så startar inte bilhel-tet, den har inte fått laddning tillräckligt på färden till stationen. Jag hoppar in i en taxi, åker till sambons jobb och tar hennes bil och är bara en kvart sen till dagis. Yes. När jag svänger in hemma med två trötta barn i bilen så skriker jag rätt ut – NEJ, JAG JU FAN INGEN NYCKEL! Åttaåringen bara tittar på mig och säger – Och jag är jättehungrig. Jag överväger att vända bilen, åka enochenhalv mil till sambons jobb, igen, och hämta nyckeln. Jag tackar min lyckliga stjärna att jag ändå klev ur bilen och kände på dörren. Min allra käraste sambo hade uppenbarligen koll på läget och hade lämnat huset olåst. Love.

Jag säljer mig själv som projektledare i byggbranschen – ordning och reda, noggrann planering och smarta lösningar, korrekt administration och ekonomitänkande, total kontroll och skarpt tänkande – och det funkar ganska bra faktiskt. Ironiskt då att jag privat levererar klantigheter tillräckligt för att roa alla i bekantskapskretsen om och om igen. Tjena schizofreni, imorgon är en ny dag.

Letter of intent – Discoplanering

Vi vuxna tror ju vi är så himla avancerade när vi håller på med våra viktiga jobbpapper och kontrakt och sånt. Barnen bevisar om och om igen att vi sysslar med saker på lågstadienivå.

När dottern planerade disco härhemma tillsammans med kompisarna nyligen så skrev hon ett program för kvällen, sen har att alla tre signerat och därmed avtalat om hur schemat skall läggas. På vuxendagiset så kallar vi det för Letter of Intent och är ofta märkvärdigt nöjda när det författats och skrivits under.

Samma dag, en kort stund senare. Barnen sprang i flock ut på altanen när någonting dånade flög förbi. Åttaåringen hade två kompisar hemma och de hävdade att det var en satellit som flög förbi. Femåringen som sa att det var två ”krigsflygplan” hamnade i numerärt underläge. Jag som inte sett farkosterna, men väl hört dem, kunde konstatera att det var ett sällsynt besök av jaktplan på ganska låg höjd.

Jag sa att Ludde minsann hade rätt, men stortjejerna stod på sig och hävdade att det var en satellit. Jag försökte förklara vad en satellit är och skillnaden med ett flygplan, men en av dotterns kompisar gav sig inte, hon sa att hon hade bevis! Va? Jodå, hon kom in med en lapp där det stod: – Jag har rette.

Så vad säger man, hon lägger ju fram skriftliga bevis. Eller det kanske inte riktigt är ett bevis men ett dokument som hävdar att hon har rätt och jag har fel, utan att egentligen ha något underlag för det. Hur många juridiska dokument och förhalningsförsök, låt vara lite mer välformulerade och utförliga, har gjorts i större sammanhang med samma klena underlag?

Idag, inte imorgon, idag

Jag hade för länge sen en skojig skämtteckning med en arg gubbe som skriker. Den har jag skickat genom faxen* många gånger till leverantörer och andra. Oftast när jag ringt och beställt något som jag ville ha direkt. Som en skämtsam ursäkt för att jag är sent ute, igen.

Den arga gubben skriker:

– JAG VILL INTE HA DEN IMORGON!!!
HADE JAG VELAT HA DEN IMORGON HADE JAG BESTÄLLT DEN IMORGON!

Jo, är det inte så då? Att vi väntar med att bestämma oss, skjuter upp beställningen eller (hemska tanke) planerar närmsta dagarna lite för dåligt. Vi lämnar inte någon tid för leverantörerna att jobba med sin planering och logistik och sina egna inköp. Visst kan ett bygge råka ut för oförutsedda saker, det kan hända en del konstigheter. Det är helt olika karaktär på ombyggnad och nybyggnad. Jaja, det är det. Men ändå.

Jag reagerade på ett uttryck jag hörde en gång i ett TV-inslag, en man pratade om att de hade en ”händelsestyrd” verksamhet (jag tror att han var rektor på en skola?). Händelsestyrd? Jaha.

En akutmottagning på ett sjukhus är händelsestyrd, det tycker jag verkar ganska klart. Räddningstjänsten – japp, det är händelsestyrd verksamhet. Att driva skolverksamhet är knappast händelsestyrt i den jämförelsen kanske.

Återstår då att analysera ett normalt bygge – är det händelsestyrt? Nähä, varför ringer vi i så fall och beställer våra skruvar och spikar för sent, varje dag, hela tiden?

*Förklaring för yngre människor – fax var som mail fast på en telefon med papper i liksom. Typ.

Wallenstam

Läste i tidningen på nätet (var annars?) en ganska intressant intervju med Hans Wallenstam. Bl a om utländska investerare i Sverige.

”– Många av dem kommer att få stora problem. De har köpt kommersiella fastigheter och hyreshus i små orter. Deras köp av fastigheter är bara en excelkalkyl. Men det är så mycket mer jobb med hyreshus.” Hans Wallenstam, E24, 2009-07-13, hela artikeln.

Jag tycker det var att bra uttryck – köpet är en excelkalkyl – det beskriver klockrent hur ett tyskt fondbolag investerar i fastigheter. Man räknar på valutaskillnader och räntor, vakansgrad och hyresnivå. Men man har nog ingen riktig koll hur hyresgästen mår. Wallenstam vill vara ”nära” kunden och ha den kollen. Det klarar de nog bättre än tyska fonden, gissar jag. Det stämmer bra med min uppfattning om en medveten och närvarande fastighetsägare.

Jag har själv försökt att lösa projekt, uppgifter och kriser med ett enda magiskt exceldokument. Det spelar ingen roll hur mycket jobb jag lägger ner, hur många sidor jag har, hur snyggt kolumnerna är uppställd, hur bra ihopkopplat allting är. När verkligheten knackar på då kommer det med känslor och irrationella beslut, oförutsedda händelser och dåligt väder. Tyvärr eller lyckligtvis (välj själv) så kan inte livet få plats i en excelfil på datorn.

Genialt

Jag trodde jag mentalt var i framkant på bygglogistik och de problem som byggbranschen har med transporter och lyft. Artikeln i Byggvärlden den 1 juli gjorde gott slut på den villfarelsen. Tänk att gamla beprövade lösningar ständigt poppar upp som nytänkande, det tycker jag är roligt.

Nu skall jag fan köpa ett luftskepp! Jag vill ha ett eget. Nu.

Alla borde få minst ett nytt syskon

Alla borde få minst ett nytt syskon i vuxen ålder. Jag känner en som fick fyra systrar en lördag förmiddag. Lyllos hon.

Min sambo hade tre systrar fram till januari 2002. Fyra tjejer som tagit hand om varandra genom en tuff barndom, tighta som få andra. Då presenterades de plötsligt för en halvsyster. De skedde på en vernissage, styvmoder till alla dessa systrar är en konstnär och säregen figur, hon låg bakom kuppen. Vi visste att halvsystern fanns för all del, men det hade aldrig varit aktuellt att ta kontakt med henne.

Jag missade första mötet i galleriet (jobbade förstås!) men har förstått att det var en smula chockartat och lite förläget och pinsamt. Men bara ett par veckor senare satt hon hemma i vår stora soffa och började ta igen 35 års missat syskonskap med sina systrar. Hon bytte från ensambarn till att vara syster till fyra för henne helt okända människor. Det tog ett par timmar, sen var det klart. Fyra tighta systrar blev fem tightare systrar.

Det var sju år sen. Den nya systern och hennes man är nu en lika självklar som naturlig del av vår familj. Deras barn är nästan jämnåriga kusiner till våra barn. Familjerna träffas på barnkalas, sommarstället och gårdsfester. Systrarna hinkar ibland rödvin på grekiska restauranger, och får prata ostört utan barn och män närvarande men förmodligen pratar de om just barn och män. Det känns helt självklart och skulle inte kunna vara på annat sätt. Vi borde skicka ett tackkort till den tokiga styvmodern.

Så vad kan byggbranschen lära sig av det här?

Kanske att det finns en massa halvsyskon som irrar runt, halvsyskon som skulle förgylla din familj och din vardag.

Slöseri att ignorera en sån bra rapport

Jag vet inte om det är EU.valet eller VM-kvalet som stått ivägen. Rapporten kom för mer än en vecka sen och hela Sverige låtsas som ingenting. Pinsamt.

Ni vet vad jag tänker på – Chalmers nya rapport

”31 rekommendationer för ökad lönsamhet i byggandet– att minska slöserier!”

Jag vet att jag är sent in på den här bollen, ni har säkert läst alla 65 sidorna och startar måndagen med ett leende på läpparna och känslan av att nu dj-vlar skall jag minska slösa med resurser. Nähä. Inte det. Synd, för det är bra läsning. Inte så lite inspirerat av Sync Blog (lite torrare format bara) men det bjuder vi gärna på härifrån.

Själv orkade jag med 23 sidor nu på söndag kväll.  När barnen somnat och sambon jobbar för hushållets skull så sitter jag med laptoppen på magen. Ihop med en riktigt rökig whiskey så kan Per-Erik Josephsons och Lasse Saukkoriipis redovisning forskningsresultat kännas långtråkigt, trist och, och, och helt nödvändig.

Det är en lång upprepning av kända sanningar och en viktig påminnelse om det som inte funkar så bra i byggsvängen. Sync Blog tar härmed på sig bördan att motivera varenda ett av de 31 rekommendationerna! (Men det tar ett par dar…)

31 rekommendationer för ökad lönsamhet i byggandet
– att minska slöserier!

Projekteringsledaren – übermensch

Skojigt att Sync Blog får Byggtjänst att förlänga kaffepauserna för att disktuera lite. Min nya favoritbloggare Lennart Wågstöm finns på Byggtjänst, han hade ett inlägg om projekteringsledning. Det är förmodligen den mest kvalitetskritiska och kostnadsstyrande rollen överhuvudtaget. Det är i den fasen beställaren har maximal kostnadspåverkan, och det är i den fasen det riktigt dyra felen görs. Tuff skit alltså. Läs gärna vad Lennart säger om det.

Jag kör min kommentar till det nedan, i sann miljömedveten återvinningsanda.

Jag tror det är en pedagogisk fråga till stor del. Man måste börja med att informera projektören om projektet. Då tänker jag inte på det vanliga tjafset om databaser, dokumenthanteringsrutiner, bla, bla, bla (sånt skall funka bara).
Nej, den som ritar och projekterar måste veta vad det skall bli, man måste veta vad det är för entreprenadform, man måste veta hur ritning skall användas – Är det en konkurrensupphandling eller skall du bara på bästa sätt beskriva en funktion? Den som ritar måste veta vem som skall använda ritningen, till vad den skall användas och hur den används.

Ett exempel – jag var biträdande projekteringsledare för ett stort ombyggnadsprojekt. Gammalt hus som skulle fyllas med modern teknik, nya stammar, badrum, rubbet. VVS-projektören hade en yngre ambitiös tjej som satt vid datorn och ritade rör och ventilation. Vi hade på A-ritningen markerat var schakterna fans, och hon satt och flyttade runt sina rör på den begränsade ytan, orolig att det ont om plats. Hon la en hel del tid på att få rören i snygg ordning, på ritning alltså. Jag försökte förklara att det där måttet som finns på hennes digitala ritning – det kommer inte stämma. Lagen om alltings otrevlighet (gäller vid ROT-jobb) säger nämligen att digitala mått inte stämmer med hundraförtio år gamla hus. Vad värre är – verkligheten kommer alltid överst i rangordningen (vad vi än skriver i vår AF-del). Livet är hårt.

Jag tror att projekteringsledaren måste teknisk och ekonomiskt överdjävlig. Hon (det kan vara en han också) måste dessutom vara en klockren ledare och organisatör. På toppen av det skall projekteringsledaren vara en lysande kommunikatör som är omtänksam, tuff och tålmodig intill döden.

Den som har de egenskaperna borde ha högsta timpengen;)

Kommunikation ur kurs

Sync Blog tar tillfällig paus i rekryteringsarbetet och irriterar sig på annat istället.

För ett par år sen var jag på kurs. Jag skulle lära mig att skriva byggbeskrivningar enligt HUS-AMA. Den kursen behövde jag för jag kan inte det, och det är förmodligen ganska många som skulle behöva just en sån kurs. Oftast är det ju arkitekter som skriver beskrivningen så där satt jag som ensam projektledare omgiven av en massa arkitekter.

Så vi körde igång. Hus-AMA är väl möjligen en av de tråkigaste böckerna på Planeten Jorden, men den fyller naturligtvis ett syfte. Det tog ett par timmar, men sen fanns det ett tydligt mönster. Det blev en småputtrig familjär jargong där kommentarerna och skämten nästan hela tiden ledde till ungefär samma sak. Andemeningen blev att – ja ja vi kan väl skriva bättre beskrivningar, men de läser den ju inte på bygget ändå!

Så de på bygget alltså – de läser inte ändå! Faktiskt så kunde man ana att de där byggnadsarbetare i allmänhet knappt var läskunniga, och om de ändå kunde läsa så kastade byggarna ändå beskrivningen i en byrålåda och sen byggde de som de brukar.

Eftersom jag hamnat i en sen trotsålder och plötsligt kände att jag fick försvara hedern för alla mina kollegor och gamla kompisar så sa jag, (bara lite provocerandeJ), att det skrivs in så mycket skit i beskrivningarna att det på bygget inte blir användbart. Beskrivningen är helt enkelt alltför ofta en ganska dålig produkt. Det är anledningen till att den inte används. Jag fick inga applåder alls.

Om man tar en normal byggbeskrivning så är den på 30 sidor och jag kan nästan osynat kasta bort sida ett till tio och sida tjugo till trettio utan att förlora någon vital information. De sidorna i mitten med det verkligt nyttiga innehållet kan komprimeras till hälften. Någon sitter och copy/paste-ar en gammal beskrivning för ett annat objekt, skriver in saker som bara skall finnas i AF-delen, ser till att ha ryggen fri genom klyschor som ”utförs i erforderlig omfattning” eller ”enligt fabrikantens anvisning” eller varför inte ”alla mått kontrolleras på plats”. Någon som känner igen sig?

Nej, mina kära projektörsvänner, jag tror det är bevisat sen tidigare att de dyraste felen i byggsvängen kommer från felaktig eller bristande projektering. Vi kan inte fortsätta leverera dåliga projekteringar och skylla allt på slarviga byggjobbare. Byggarna är läskunniga och definitivt skrivkunniga.  De kan t ex skriva extraräkningar och avvikelserapporter.

P:S:

Läs gärna Lennart Wågström på Byggbloggarna, han kan verka old-school och lite tråkig, men han har rätt nästan hela tiden.

 

Uppdaterat: Göran W heter Lennart. Det hade jag sett om jag var läskunnig och noggrann.